保利发展(600048)公司公告点评：把握融资红利期，巩固核心竞争力

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 保利发展（600048）公司公告点评 2023 年 1 月 1 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 12 月 30 日收盘价（元） 15.13 52 周股价波动（元） 12.88-19.88 总股本/流通 A 股（百万股） 11970/11970 总市值/流通市值（百万元） 181113/181113 相关研究 [Table_ReportInfo] 《融资渠道通畅，利润率下行影响增速》2022.11.01 《资产结构安全稳健，土储结构不断优化》2022.08.30 《坚持战略深耕，提升土储质量》2022.04.19 市场表现 [Table_QuoteInfo] -23.51%-14.51%-5.51%3.49%12.49%21.49%2022/1 2022/42022/7 2022/10保利发展海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -9.1 -1.3 -15.9 相对涨幅（%） -9.6 -10.6 -17.7 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:曾佳敏 Tel:(021)23154399 Email:zjm14937@haitong.com 把握融资红利期，巩固核心竞争力 [Table_Summary] 投资要点：  发布非公开发行预案，大股东保利集团支持发行。12 月 30 日，保利发展披露 2023 年度非公开发行 A 股股票预案。公司拟非公开发行股票募集资金总额不超过人民币 125 亿元。募资净额将全部用于 14 个房地产开发项目及补充流动资金。本次发行对象包括公司在内的不超过 35 名（含 35 名）的特定对象，其中保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币 1 亿元且不超过 10 亿元。  发布未来三年股东回报计划。公司 2019-2022 年累计现金分红合计人民币254.66 亿元，占 2019-2022 年合并报表中归属于上市公司股东的年均净利润的 90.63%。公司同时发布 2023-2025 年股东回报规划，公司采取现金、股票或者现金与股票相结合或法律、法规允许的其他方式分配利润。其中，公司 2023 年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例不低于 25%；公司 2024 年至 2025 年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于 20%。同时，公司可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。  融资有利巩固主业优势，优化资本机构。公告显示，本次非公开发行股票募集资金中 110 亿元将用于建设广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等 14 个房地产开发项目，有助于公司进一步提升业务布局，为公司持续发展、积极参与市场竞争提供保障。募集资金中 15 亿元将用于补充流动资金，将进一步优化公司资本结构，促进公司长期可持续健康发展。  公司全年销售保持稳健。2022 年 1-11 月，公司实现签约面积 2408.09 万平方米，同比减少 22.03%；实现签约金额 4001.27 亿元，同比减少 19.69%。单月看，公司 2022 年 11 月实现签约面积 226.40 万平方米，同比减少 0.10%；实现签约金额 370.13 亿元，同比减少 2.64%。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司本次发行规模体量较大，有利于企业在当前融资环境逐步转好背景下，进一步巩固和增强核心竞争力。一旦发行成功，将有助于公司提升盈利能力，扩大市场份额，为公司持续发展奠定良好基础。我们预计公司 2022-2023 年 EPS 分别为 2.24 元和 2.34元。给予公司 2023 年 8-10 倍动态市盈率，对应合理价值区间为每股18.72-23.4 元，维持“优于大市”评级。  风险提示。1）疫情反复具有不确定性因素，对物业业务外拓开展有冲击；2）房地产行业新房总量增速具有缩量风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 243222 285024 292236 307352 338074 (+/-)YoY(%) 3.1% 17.2% 2.5% 5.2% 10.0% 净利润(百万元) 28950 27388 26798 28034 30732 (+/-)YoY(%) 3.5% -5.4% -2.2% 4.6% 9.6% 全面摊薄 EPS(元) 2.42 2.29 2.24 2.34 2.57 毛利率(%) 32.6% 26.8% 24.7% 24.3% 24.2% 净资产收益率(%) 17.9% 16.1% 14.0% 12.5% 12.0% 资料来源：公司年报（2020-2021），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 仅供内部参考，请勿外传 公司研究〃保利发展（600048）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表 1 非公开发行股票的募集资金用途 序号 项目名称 总投资金额（万元） 募集资金拟投入金额（万元） 1 广州保利领秀海 669782 145000 2 西安保利天汇 558010 125000 3 大连保利城 321844 110000 4 合肥保利和光熙悦 312835 90000 5 中山保利天汇 486121 85000 6 南京保利阅云台 485964 85000 7 西安保利锦上 311323 80000 8 南京保利燕璟和颂 522964 80000 9 合肥保利拾光年 255498 65000 10 广州保利和悦滨江 333469 55000 11 广州保利锦上 256696 50000 12 南京保利扬子萃云台 383332 50000 13 合肥保利珺悦 151373 40000 14 莆田保利建发棠颂和府 416492 40000 15 补充流动资金 150000 150000 总计 5615703 1250000 资料来源：公司公告《2023 年度非公开发行 A 股股票预案》，海通证券研究所 表 2 公司 2019-2022 年现金分红情况 年份 含税现金分红 （元） 分红年度合并报表中 归属于上市公司股东的净利润（元） 占合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例 2019 9784793632.84 27959019793.11 35.00% 2020 8738178535.59 28948429856.66 30.19% 2021 6942764541.36 27387836594.31 25.35% 项