首开股份(600376)居京城房企龙头,立城市复兴己任
请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 首开股份(600376)公司研究报告 2022 年 11 月 23 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 首次覆盖 股票数据 [Table_StockInfo] 11 月 23 日收盘价(元) 5.74 52 周股价波动(元) 4.13-7.50 总股本/流通 A 股(百万股) 2580/2580 总市值/流通市值(百万元) 14394/14394 相关研究 [Table_ReportInfo] 市场表现 [Table_QuoteInfo] -18.38%-4.38%9.62%23.62%37.62%51.62%2021/11 2022/2 2022/5 2022/8首开股份海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅(%) 29.8 25.4 25.4 相对涨幅(%) 29.1 28.0 35.2 资料来源:海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 居京城房企龙头,立城市复兴己任 [Table_Summary] 投资要点: 品牌历史悠久,股东优势明显。1)公司第一大且控股股东首开集团,属北京市属国有独资企业。2)公司立足深耕做强北京,同时进入全国 17 个省市区的 30 余城市。从区域布局看已经形成北京区域(以北京为中心的京津冀区域)、北方片区和南方片区三大区域。3)公司在 2015 年提出“做城市复兴官”的发展思路,开启“城市更新”业务的探索。除住宅、商办外,企业涉及旧城区更新改造和房地产金融业务。 深耕做强北京,区域优势领先。截至 2022 年 1H 底,公司总土储面积估计约为 2242.73 万平方米,其中估计总土储面积京内占比为 35.8%。我们认为相对全国,北京房地产市场销售和价格韧性明显,未来依旧具备加强增长空间,属国内房地产商选择的理想区位;公司长期深耕北京,将持续享受市场红利。 推广“首开经验”,布局旧改和一级开发业务。截至 2021 年年报末,公司棚户区改造及土地一级开发项目合计总用地面积 1589.12 万平方米。以上项目中实施项目总用地面积 974.45 万平方米,后续储备项目总用地面积 614.67万平方米。从投资规划角度看,实施项目合计总计划投资规模大致 463.13 亿。 历史遗留问题陆续出清,结算毛利率回归合理。近年来公司陆续通过资产减值反应历史存货跌价损失。以上问题造成公司增收不增利,利润率水平下降。2022 年 1-3Q 公司销售毛利率为 21.6%,销售净利率为 0.5%。根据目前市场变化和库存情况,在行业不发生较大波动前提下,随着后续优质项目进入结算阶段,我们认为公司未来利润率端会有改善。 债务有序可控,融资通畅且创新。1)公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。通过多措并举,公司融资结构得到优化,负债率指标稳步下降。公司2021 年整体平均融资成本为 4.85%,较 2017 年下降 0.3 个百分点。2)企业与建设银行发起设立的住房租赁基金,就首开股份在手商办、自持类资产的盘活、提效,寻求多方面的合作。建信住房租赁基金募集规模为 300 亿元。截至目前,重点推进项目 20 余个,项目资产总规模超过 100 亿元。基金投资项目成熟后,可通过 REITs 发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。 合理价值区间为 8.43-9.63 元,首次“优于大市”评级。预计公司 2022-2023年 EPS 分别为 0.09 元、0.46 元。考虑企业 2022 年报表历史遗留问题陆续出清,2023 年开始京内重点项目陆续进入销售和结算,后阶段基本面改善趋势相对确定。预计公司 2022-2023 年每股净资产分别为 12.04 元、12.49 元,给予 2022 年 0.7-0.8 倍动态市净率,对应合理价值区间为每股 8.43-9.63 元。目前公司RNAV大致在12.76元每股,公司2022年11月23日收盘价较RNAV约折价 55%。首次给予“优于大市”评级。风险提示:房地产销售不及预期。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 44226 67802 44570 52588 60512 (+/-)YoY(%) -7.2% 53.3% -34.3% 18.0% 15.1% 净利润(百万元) 3140 692 224 1178 1575 (+/-)YoY(%) 13.8% -77.9% -67.6% 424.7% 33.8% 全面摊薄 EPS(元) 1.22 0.27 0.09 0.46 0.61 毛利率(%) 28.0% 19.8% 21.0% 21.0% 21.0% 净资产收益率(%) 9.9% 2.2% 0.7% 3.7% 4.7% 资料来源:公司年报(2020A-2021A),海通证券研究所 备注:净利润为归属母公司所有者的净利润 仅供内部参考,请勿外传 公司研究〃首开股份(600376)2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目 录 1. 首开股份:品牌历史悠久,业务发展传承 .................................................................. 6 1.1 大股东实力雄厚 ............................................................................................... 6 1.2 深耕做强北京,布局三大片区 ......................................................................... 7 2. 房地产开发:土地资源集中京区,未来销售预期看好 ................................................ 8 2.1 土储规模保持有序,待开发土地聚焦北京 ....................................................... 8 2.2 储备项目高能级分布,开发物业形态丰富 ....................................................... 9 2.3 拿地质量优中选优,开工销售加快进度 ........................................................ 10 2.4 行业波动影响当前结利,未来增长潜力依旧 .........................................
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