万物云(2602.HK)龙头地位引领行业，科技赋能创新变革

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 万物云（2602.HK）公司研究报告 2022 年 10 月 2 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 首次覆盖 股票数据 [Table_StockInfo] 9 月 30 日收盘价（港元） 44.4 52 周股价波动（港元） 40.85-47.45 总股本（亿股） 11.67 总市值（亿港元） 518 相关研究 [Table_ReportInfo] 市场表现 [Table_QuoteInfo] 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） - - - 相对涨幅（%） - - - 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:郑宏达 Tel:(021)23219392 Email:zhd10834@htsec.com 证书:S0850516050002 分析师:洪琳 Tel:(021)23154137 Email:hl11570@htsec.com 证书:S0850519050002 龙头地位引领行业，科技赋能创新变革 [Table_Summary] 投资要点： ⚫ 绝对龙头地位，引领并推动中国物业服务行业发展。公司是中国领先且独一无二的由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供应商。2021 年按收入计，公司在中国基础住宅物业管理服务领域，份额（5.32%）排名第一；在商企和城市空间综合服务领域，份额第一（0.21%）。 ⚫ 技术能力+行业经验+生态合作，AIoT+BPaaS 战略带来企业变革。公司在人工智能物联网（AIoT）以及流程即服务（BPaaS）解决方案服务上具备领先优势。2019 年、2020 年、2021 年及 2022 年 Q1，公司 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务所得收入占公司同年总收入 5.8%、5.7%、7.8%及 7.3%。公司AIoT 与 BPaaS 的组合战略能够有效实现对物业服务赋能，充分放大降本增效能力，大幅降低物业人力成本，是支撑提升物业服务盈利水平的关键能力。 ⚫ 业务聚焦中国经济最发达高线级城市，且不断提升覆盖浓度。2019、2020及 2021 年，公司在一线及香港、新一线及二线社区空间居住消费服务收入分别为 83.5 亿元、100.0 亿元及 122.5 亿元，年复合增长率 21.2%。2022 年1Q，以上占比为 16.3%、45.7%、29.3%。2019、2020 及 2021 年，公司在一线及香港、新一线及二线的商企和城市空间综合服务收入分别为 40.9亿元、62.2 亿元及 83.0 亿元，年复合增长率 42.4%。 ⚫ 业务独立性强，具备明显可持续发展能力。从付费客户来看，公司的大部分收入来自独立第三方。2019 年、2020 年、2021 年及 2022 年 1Q，公司在社区空间居住消费服务中，自万科集团及其合营企业或联营公司产生的收入分别占总收入的 2.3%、2.3%、2.1%及 1.7%；在商企和城市空间综合服务中，自万科集团及其合营企业或联营公司产生的收入分别占总收入的 9.5%、12.5%、12.3%及 9.5%。 ⚫ 投资建议：首次覆盖给予“优于大市”评级。目前 2022 年一线主流物业企业平均估值在 18.78XPE，考虑公司业务独立性强，可持续能力明显、行业地位突出，给予估值适度溢价，即 30XPE。按照企业 2022 年 20.75 亿人民币净利润测算，预计合理市值在 622.2 亿人民币之间。采取分业务估值测算，按照 PS 方式公司大概估值在 788.85 亿人民币。我们选股 PE 估值的平均值作为公司估值下限，分部估值的平均值作为估值上限，按照发行后 11.67 亿股，折合人民币 53.3 元至 67.6 元（折合港币 60.57 元至 76.82 元）。 ⚫ 风险提示。1）房地产行业销售持续收缩，带来新增竣工面积和潜在合同总量下行风险；2） AIoT+BpaaS 业务所面临的政策监管环境发生变化造成公司业务开展不顺利；3）企业收购伯恩物业及阳光智博后相关业务整合是否能达到前期预期。注：本文汇率采用 1 港元=0.88 人民币。 ⚫ 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020 2021 2022E 2023E 2024E 收入（百万元） 18145.46 23704.54 30585.25 39316.93 53227.96 （+/-）YoY（%） 30.3% 30.6% 29.0% 28.5% 35.4% 净利润（百万元） 1464.04 1667.64 2074.42 2901.67 4367.40 （+/-）YoY（%） 43.5% 13.9% 24.4% 39.9% 50.5% 摊薄 EPS（元）（元） 1.25 1.43 1.78 2.49 3.74 毛利率（%） 18.54% 16.96% 17.28% 17.94% 18.97% 净资产收益率（%） 23.4% 16.86% 12.21% 14.59% 18.01% 资料来源：公司招股说明书，海通证券研究所 仅供内部参考，请勿外传 公司研究·万物云（2602.HK）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目 录 1. 万物云发展与业务简介 ............................................................................................... 7 1.1 立足三大业务板块 ........................................................................................... 7 1.2 公司发展历程 .................................................................................................. 7 1.3 公司 IPO 融资情况和股权结构 ........................................................................ 9 2. 万物云：引领并推动中国物业服务行业发展 ............................................................ 10 2.1 社区空间居住消费服务 .................................................................................. 11 2