房地产行业-上海第三轮土拍：供应创新高，联合拿地提升

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.09.29 供应创新高，联合拿地提升 ——上海第三轮土拍 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 上海第三轮土拍出让金额规模创历次集中供地新高，底价成交占比大幅提升，且平均溢价率创新低，国央企联合拿地比例提升，土拍规则调整更公平。 摘要： [Table_Summary]  第三轮土拍出让金额规模创新高，核心区地块供应增加。上海前三轮土拍揽金分别为 879 亿元、780 亿元、1054 亿元，单从第三轮超千亿的成交金额来看，已经创下 2022 年重点 22 城之最，同时也创历次上海集中供地以来新高。此次 35 幅涉宅地块全部成交，传统市区推出7 幅地块，力度空前，徐汇推出 3 幅地块，此外静安、普陀各有 2 幅地块，不同地块之间的热度仍差异显著，徐汇、闵行本次有一半以上地块溢价成交，属于成交热度较高的区域。  第三轮底价成交占比大幅提升，平均溢价率创新低。本轮成交的35宗地，其中 24 宗地块底价成交，三轮底价成交占比分别为 58%、35%、69%，第三轮底价成交宗数较第二轮翻倍，达到中止价进入“一次报价”阶段 8 宗，说明房企拿地更加理性，核心区等优质地块才会被追捧。前三轮的平均溢价率分别为 3.3%、4.5%、2.3%，创下历次集中供地最低溢价记录，说明房企拿地更加理性。  国央企、地方国资平台主导，联合拿地比例提升。综合 2022 年三批次集中供地来看，上海 3 次土拍均以国央企和城投类公司拿地为主。国企方面，除了有金桥、浦发、上海地产、上海建工、中华企业、北万置业等上海本土国企，亦吸引了安徽高速、珠海国企华发、厦门国企象屿、建发、南通亚伦等外地国企拿地；龙湖仍是民企中拿地最为积极的房企之一，此外民企中还有祥源、宝华、亚伦等均有所斩获。于此同时国央企也多以联合参拍的形式参与，一方面资金压力逐渐显现，另一方面体现出国央企也对于未来市场的不可预期不愿承担过高风险。  为调度房企参拍积极性，第三轮调整随机值机制规则更公平。自去年集中土拍以来，上海出价规则经历了 2 次调整，最初规则为离平均价最近者胜出，随后引入随机值，本次规则调整后随机性将得到进一步加强。土拍规则继续做优化，令拍卖过程更公平。当前将防风险放在房住不炒之前，预计将迎来金融政策在范围和力度方面的持续扩大，二线央国企在人才和资金方面边际改善最大，是博弈稳信用的优选标的，受益中交地产、建发股份；同时继续推荐万科 A、保利发展、招商蛇口等一线国央企。  风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《土拍企稳，现房销售利好央国企》 2022.09.27 房地产《弱复苏兑现，博弈机会再起》 2022.09.20 房地产《一步之遥》 2022.09.17 房地产《回不去的 2011 年，新成长时代》 2022.09.15 房地产《二线央国企的朦胧美》 2022.09.11 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 9.29 最新股价（元） 21 EPS（元） 22E EPS（元） 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 17.15 1.94 2.27 8.8 7.6 1,912 116 -8% 增持 600048.SH 保利发展 17.28 2.29 2.23 7.5 7.7 2,068 120 14% 增持 001979.SZ 招商蛇口 15.76 1.16 1.40 13.6 11.3 1,220 77 23% 增持 600383.SH 金地集团 10.92 2.08 2.24 5.3 4.9 493 45 -11% 增持 000656.SZ 金科股份 2.07 0.61 0.71 3.4 2.9 111 53 -54% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.56 0.97 1.07 10.9 9.9 329 31 133% 增持 000961.SZ 中南建设 2.26 -0.89 0.34 -2.6 6.6 86 38 -45% 增持 000402.SZ 金融街 5.03 0.55 0.60 9.1 8.4 150 30 -11% 增持 1109.HK 华润置地 27.45 4.54 5.02 6.0 5.5 1,957 71 -3% 增持 0688.HK 中国海外发展 18.52 3.67 3.83 5.0 4.8 2,027 109 16% 增持 0960.HK 龙湖集团 20.65 4.05 4.14 5.1 5.0 1,297 63 -35% 增持 2007.HK 碧桂园 1.51 1.22 1.18 1.2 1.3 369 244 -75% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.65 0.92 0.86 0.7 0.8 62 94 -84% 增持 1918.HK 融创中国 4.15 0.83 1.05 5.0 4.0 226 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.46 0.37 0.45 3.9 3.3 185 127 -33% 增持 3900.HK 绿城中国 13.41 1.31 1.97 10.2 6.8 338 25 22% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发