房地产行业更新：二线央国企的朦胧美

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.09.11 二线央国企的朦胧美 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939827 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010004 本报告导读： 民企漏出市场的速度过快，预计 2023年央国企在销售市场上占比将超过70%，若央企扩张速度不能填补民企缩减速度，则二线央国企将成为稳定发展的公司。 摘要： [Table_Summary]  从 8月社融来看，以居民中长期贷款来看需求端的恢复仍然没有明显改观 ，尽 管 居 民 短 贷 有 一定增量，楼市恢复动能仍然偏弱。从高频数据来看，按照此前克尔瑞发布的百强房企销售数据，按权益口径 8月的销售较 7 月有所好转，尤其是央企。而从各个城市来看，8 月较 7 月有动能衰减的迹象，虽然对于楼市来说，环比的意义不大，但考虑到恢复的持续性看，没有显现出逐级上行的态势。从社融数据来看，居民中长期贷款依然维持相对低位，叠加居民短贷后总量尚可，整体依然呈现弱探底态势。  民企退出速度过快，一线央企维持，漏出的市场给二线央国企带来更好的 空 间 ，融资的容易度和拿地的竞争性都明显改善。按照我们此前的统计，2021 年民企在销售规模上的占比，在 200 强企业当中大约为 70%，而目前民企占比已经低于50%，若考虑土地市场，民企占比已经低于30%，若民企的信用能力没有恢复，则漏出市场会转移给央国企。从目前一线央企的投资强度来看，并没有呈现快速扩表趋势，整体为稳健风格，因此，二线央国企在承接民企漏出市场方面，会有较大的机遇，一方面，从主动寻求融资转为被动接受融资，另一方面，土地市场竞争度大幅度下降。  一旦央国企占比超过7成，央国企表现将贴近于行业，不能享受民企份额 转 移 的机会，同时，在少数央国企占据主要份额后，盈利模式也尚不清 楚 ，因 此 ，当 前 就 是 二 线 国 央 企朦 胧 美 时 期。我们认为，当前行业的下行周期还没有结束，依然处于震荡下行区间，2022Q4-2023Q1会有基数效应带来的数据改善，但并不会构成真正的周期修复，因此，龙头完成集中，增速也将归于行业增速。同时，在去金融化后，房企的盈利模式尚不清晰，那么在当前，就是央国企的朦胧美时期，我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份，同时，结构性资产荒已经出现，推荐金融街、中新集团等，受益中国国贸，并持续推荐一线央国企，如保利发展、招商蛇口、万科 A 等。  风 险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《央国企重估》 2022.09.08 房地产《央企转正》 2022.09.01 房地产《信用新格局》 2022.08.19 房地产《行业底部徘徊，资产荒开始兑现》 2022.08.17 房地产《历史的记忆，社融和地产的不必然》 2022.08.14 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 09.09 最新股价（元） 21 EPS （元） 22E EPS （元） 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 18.15 1.94 2.27 9.4 8.0 2,042 116 -2% 增持 600048.SH 保利发展 18.47 2.29 2.23 8.1 8.3 2,211 120 22% 增持 001979.SZ 招商蛇口 15.62 1.16 1.40 13.5 11.2 1,209 77 21% 增持 600383.SH 金地集团 12.50 2.08 2.24 6.0 5.6 564 45 2% 增持 000656.SZ 金科股份 2.63 0.61 0.71 4.3 3.7 140 53 -41% 增持 002244.SZ 滨江集团 12.62 0.97 1.07 13.0 11.8 393 31 178% 增持 000961.SZ 中南建设 2.83 -0.89 0.34 -3.2 8.3 108 38 -32% 增持 000402.SZ 金融街 5.75 0.55 0.60 10.5 9.6 172 30 2% 增持 601512.SH 中新集团 8.85 1.02 1.18 8.7 7.5 133 15 1% 增持 1109.HK 华润置地 27.34 4.54 5.02 6.0 5.4 2,115 71 8% 增持 0688.HK 中国海外发展 18.58 3.67 3.83 5.1 4.9 2,206 109 28% 增持 0960.HK 龙湖集团 22.92 4.05 4.14 5.7 5.5 1,562 63 -20% 增持 2007.HK 碧桂园 2.09 1.22 1.18 1.7 1.8 552 244 -62% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 1.61 0.92 0.86 1.7 1.9 165 94 -55% 增持 1918.HK 融创中国 3.72 0.83 1.05 4.5 3.5 220 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.57 0.37 0.45 4.3 3.5 217 127 -20% 增持 3900.HK 绿城中国 12.64 1.31 1.97 9.6 6.4 345 25 29% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 表 2: 重点物业类公司盈利 代码 公司名称 09.09 最新股价 （元） 盈利预测（EPS，元） PE 投资评级 2019A 2020A 2021A 2019A 2020A 2021A 1516.HK 融创服务 2.13 - 0.25 0.41 - 9 5 增持 1209.HK 华润万象生活 28.56 - 0.48 0.76 - 59 38 增持 2669.HK 中海物业 6.95 0.16 0.21 0.30 43 33 23 增持 9909.HK 宝龙商业 3.55 0.44 0.49 0.69 8 7 5 谨慎增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分