保利物业(6049.HK)业务增长保持定力，外拓发展保持张力

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 保利物业（6049.HK）公司半年报 2022 年 08 月 31 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 08 月 30 日收盘价（港元）43.3552 周股价波动（港元） 37.83-91.03总股本（亿股） 5.53总市值（亿港元） 240相关研究 [Table_ReportInfo] 《保利物业 2021 年度业绩点评：收入规模稳健提升，管理改善积极有力》2022.03.16 《股权激励计划重磅推出，落实长效机制》2021.11.17 《H1 业绩增长，外拓成果显著》2021.08.25 市场表现 [Table_QuoteInfo] 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 0.45 -3.45 -3.36 相对涨幅（%） -7.04 -6.85 -10.80 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 业务增长保持定力，外拓发展保持张力 [Table_Summary] 投资要点：  营收利润稳增长，利润率水平稳中有升。  1）2022 年 1H，公司实现收入 64.49 亿元，较 2021 年同期增长 25.2%；实现毛利 13.05 亿元，较 2021 年同期增长 26.5%；实现净利润 6.36 亿元，较2021 年同期增长 25.8%；实现归母净利润 6.28 亿元，较 2021 年同期增长28.0%。  2）2021 年 1H，公司毛利率为 20.2%，较 2021 年同期增长 0.2 个百分点；公司净利率为 9.9%，较 2021 年同期增长 0.1 个百分点。2022 年 1H，公司每股基本盈利为 1.14 元，较 2021 年同期增长 28.1%。  收入结构合理，分项业务盈利能力保持稳定。2022 年 1H，公司物业管理服务收入、非业主增值服务收入、社区增值服务收入分别占总收入的 61.3%、16.9%、21.8%。分项业务毛利率来看，2022 年 1H，公司物业管理服务的毛利率为 16.5%，较 2021 年同期上升 0.1 个百分点；非业主增值服务的毛利率为 18.6%，较 2021 年同期上升 0.1 个百分点；社区增值服务的毛利率为31.9%，较 2021 年同期上升 1.5 个百分点，主要由于美居、车位代理业务等多元化产业能力不断提升。  外拓能力持续提升，在管项目保持扩张。  1）截至 2022 年 1H 底，公司的合同管理项目总面积 731.6 百万平方米，合同管理项目总数 2575 个，遍布全国 29 个省、直辖市及自治区的 206 个城市，在管项目总面积为 523.1 百万平方米，在管项目总数 1910 个。2022 年 1H公司物业管理服务收入较 2021 年同期实现 25.8%的增长，主要由于公司在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长。  2）截至 2022 年 1H 底，来自第三方的物业管理服务收入为 14.86.亿元，较2021 年同期大幅增长 41.9%，占物业管理服务总收入 37.6%，同比提高 4.3个百分点。  投资建议：“优于大市”。我们预测公司 2022 年 EPS 为 1.94 元每股，给予公司 2022 年 25-30 倍 PE 估值，对应合理市值区间为 305-366 亿港元，对应合理价值区间为每股 55.05-66.06 港元，给予公司“优于大市”评级。（本文非特别说明，均以人民币计价，1 港币等于 0.88 元人民币）。  风险提示：外拓项目面临竞争加剧、收购成本提升的风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 8037 10783 13711 17724 22155 （+/-）YoY（%） 35% 34% 27% 29% 25% 净利润（百万元） 674 846 1072 1354 1703 （+/-）YoY（%） 37% 26% 27% 26% 26% 全面摊薄 EPS（元） 1.22 1.53 1.94 2.45 3.08 毛利率（%） 19% 19% 19% 19% 19% 净资产收益率（%） 12% 13% 14% 16% 17% 资料来源：公司年报（2020-2021），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 仅供内部参考，请勿外传 公司研究·保利物业（6049.HK）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1. 公司业绩稳健发展 1.1 营收利润稳增长，利润率水平稳中有升 2022 年 1H，公司实现收入 64.49 亿元，较 2021 年同期增长 25.2%；实现毛利 13.05亿元，较 2021 年同期增长 26.5%；实现净利润 6.36 亿元，较 2021 年同期增长 25.8%；实现归母净利润 6.28 亿元，较 2021 年同期增长 28.0%。2021 年 1H，公司毛利率为20.2%，较 2021 年同期增长 0.2 个百分点；公司净利率为 9.9%，较 2021 年同期增长0.1 个百分点。2022 年 1H，公司每股基本盈利为 1.14 元，较 2021 年同期增长 28.1%。 表 1 公司营收利润情况 单位：亿元 1H2021 1H2022 YOY% 2021 海通分析 收入 51.53 64.49 25.2 107.83 1、集团管理规模持续扩大2、集团各项增值业务期内得到持续稳定发展 毛利 10.32 13.05 26.5 20.15 净利润 5.05 6.36 25.8 8.71 归母净利润 4.91 6.28 28.0 8.46 资料来源：公司 2022 年中期业绩报告，公司 2021 年业绩报告，海通证券研究所 截至 2022 年 1H 底，公司总资产为 124.2 亿元，较 2021 年同期增长 19.8%；公司总权益为 73.32 亿元，较 2021 年同期增长 12.5%；公司资产负债率为 41.0%，较 2021年同期增长 3.9 个百分点。截至 2022 年 1H 底，公司现金及现金等价物为 52.24 亿元，较 2021 年同期下降 26.7%，主要原因为公司将资金投入到使用效率更高的资产运营业务及增值服务。 表 2 公司资产负债表和其他核心财务数据分析 （%） 1H2021 1H2022 Ppt 2021 海通分析 毛利率 20.0% 20.2% 0.2% 18.7% 净利率 9.8% 9.9% 0.1% 8.1% 资产负债率 37.1% 41.0% 3.9% 38.2