新城控股(601155)结算减少影响增速，三道红线均达绿档

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 新城控股（601155）公司半年报 2022 年 09 月 04 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 09 月 02 日收盘价（元） 20.31 52 周股价波动（元） 18.56-40.32 总股本/流通 A 股（百万股） 2261/2261 总市值/流通市值（百万元） 45911/45911 相关研究 [Table_ReportInfo] 《债务结构整体优化，商业运营稳步推进》2022.04.01 《 修 炼 内 功 降 本 增 效 ， 商 业 造 血 增 强 》2021.11.01 《财务稳健为基底，住+商驱动高质量成长》2021.08.30 市场表现 [Table_QuoteInfo] -49.59%-36.59%-23.59%-10.59%2.41%2021/9 2021/12 2022/3 2022/6新城控股海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 5.4 -18.3 -17.2 相对涨幅（%） 7.4 -8.4 -15.6 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 结算减少影响增速，三道红线均达绿档 [Table_Summary] 投资要点：  当期结算减少，利润水平下降。公司 2022 年 1H 营业收入为 428.03 亿元，较 2021 年同期下降 45.9%；归母净利润为 30.10 亿元，较 2021 年同期减少30.1%；归母扣非净利润为 25.62 亿元，较 2021 年同期减少 32.5%；基本每股收益为 1.33 元，较 2021 年同期降低 30.4%。公司 2022 年 1H 毛利率为21.9%，较 2021 年同期增长 2.3 个百分点；净利率为 7.0%，较 2021 年同期增长 1.6 个百分点。  销售紧抓回笼，土地储备充裕。2022 年 1H 公司实现合同销售金额 651.6 亿元，较 2021 年同期下降 44.6%，销售面积 657.2 万平方米，较 2021 年同期下降 39.5%。根据中国指数研究院统计，公司 2022 年 1H 销售金额位列行业第 14 位，销售面积位列行业第 6 位。2022 年 1H 公司共组织交付了近 4 万套物业，实现 760.3 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 117%（按全口径回笼/全口径签约计算）。土地储备方面，2022 年 1H 公司在全国范围内合计拥有土地储备 1.31 亿平方米，可满足未来 2-3 年的开发运营所需。截至 2022 年 1H 底，一、二线城市约占公司总土地储备的 37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的 29.46%。  吾悦广场保持先发优势，业绩贡献逐步增长。截至 2022 年 1H 底，公司实现135 个大中城市、189 个综合体项目的布局，已开业及委托管理的吾悦广场达 131 座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。截至 2022 年 1H 底，吾悦广场开业面积达 1189.06 万平方米，出租率达 96.01%，吾悦广场实现租金收入 43.96 亿元，同比增长 16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。  三道红线均达绿档，融资于困境发力。2022 年 1H，公司完成 10 亿元中期票据的发行，中债信用增进公司和上海银行联合为本期中期票据创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）。同时，公司在境外新发优先绿色美元票据，募集资金 1 亿美元。截至 2022 年 1H 底，公司整体平均融资成本为6.5%，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为 1084 亿元，其中公司及子公司已使用授信 280 亿元。2022 年 1H，公司剔除预收账款后的资产负债率为 67.06%,净负债率为 48.37%，现金短债比为 1.06。  投资建议：优于大市。我们预测公司 2022 年 EPS 约为 4.07 元每股，给予公司 2022 年 6-7 倍 PE 估值，对应市值约为 552-644 亿元，对应合理价值区间为 24.41-28.48 元。  风险提示：行业面临总量下行风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 145475 168232 107007 113229 120089 (+/-)YoY(%) 69.5% 15.6% -36.4% 5.8% 6.1% 净利润(百万元) 15256 12598 9198 10015 11077 (+/-)YoY(%) 20.6% -17.4% -27.0% 8.9% 10.6% 全面摊薄 EPS(元) 6.75 5.57 4.07 4.43 4.90 毛利率(%) 23.5% 20.4% 21.4% 22.0% 22.7% 净资产收益率(%) 30.2% 21.2% 14.2% 14.2% 14.5% 资料来源：公司年报（2020-2021），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 仅供内部参考，请勿外传 公司研究〃新城控股（601155）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 事件：新城控股公告 2022 年中期业绩公告 点评： 2022 年 1H 公司业绩情况： 营收规模缩减，利润率水平提升。公司 2022 年 1H 营业收入为 428.03 亿元，较 2021 年同期下降 45.9%；归母净利润为30.10 亿元，较 2021 年同期减少 30.1%；归母扣非净利润为 25.62 亿元，较 2021 年同期减少 32.5%；基本每股收益为1.33 元，较 2021 年同期降低 30.4%。公司 2022 年 1H 毛利率为 21.9%，较 2021 年同期增长 2.3 个百分点；净利率为 7.0%，较 2021 年同期增长 1.6 个百分点。 图1 新城控股 2017 年-2022 年 1H 分项收入占比（%） 资料来源：Wind，海通证券研究所 图2 新城控股 2017 年-2022 年 1H 毛利率（%） 资料来源：Wind，海通证券研究所整理 商业运营贡献突出，带动盈利能力增长。面对行业新格局，公司持续践行住宅地产与商业地产“双轮驱动”的战略模式。2022 年 1H，公司物业出租及管理业务收入占比为 10.2%，较 2021 年同期提升 5.6 个百分点。2022 年 1H 公司整体毛利率提升，主要得益于物业出租业务毛利率的提升。2022 年 1H，公司物业出租及管理业务毛利率为 72.2%，较 2021 年同期增加 1.6 个百分点。 表 1 公