房地产行业-对房企8月销售数据的点评：央企转正

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.08.31 央企转正 ——对房企 8 月销售数据的点评 谢皓宇(分析师) 郝亚雯(分析师) 单戈(分析师) 010-83939826 010-83939776 010-83939827 xiehaoyu@gtjas.com haoyawen@gtjas.com shange@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010005 S0880521110001 本报告导读： 2022 年 8 月 TOP50 房企实现销售收入 3571 亿元，同比下降 31.7%，较 7 月回升 12.2个 pct。其中民企和国企分别同比下降 49.6%和 12.5%，央企同比增长 6.4%。 摘要： [Table_Summary]  8 月房企销售增速出现回升，其中民企出现改善，央企首次同比回正。2022 年 8 月房企实现销售 3571 亿元，同比下降 31.7%，较 7 月同比增速-43.9%出现回升。其中，央企改善尤其明显，2022 年首次出现单月同比正增长，达到 6.4%。民企和国企继续维持同比负增长，分别同比下降 49.6%和 12.5%，其中民企增速较 7 月有所回升，而国企则出现一定程度下降。TOP20 中，华润置地、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、中国金茂、建发房产、滨江集团、中国铁建和华发股份实现了同比正增长，其中华润置地连续三个月同比正增长，而龙湖和滨江等民营房企都出现了较大程度的改善。  政策端继续在需求侧发力，低基数下销售逐渐出现改善。2022年以来的房地产放松政策都主要集中在居民端，叠加 2021 年后半年低基数影响，行业销售逐渐改善，但是依然处于底部盘整阶段。8 月再次降息，5 年期 LPR 下调 15 个 bp 达到 4.30%，截止 6 月底房贷平均利率也已经回落至 4.62%，接近历史底部区间。8 月召开的国常会也再次强调要支持刚性和改善性住房需求，需求端持续处于宽松阶段。而在房企去金融化的背景下，需求侧还将继续处于政策宽松时期。  供给侧依然面临融资困境，“保交楼”和“纾困基金”意味着“保民生”，而非放松房企融资。我们一直强调本轮放松周期与以往不同的是，需求宽松的同时供给端持续收紧。当前房企融资端依然处于收紧，行业处于去金融化状态，因此房企依然处于缩表缩规模状态。从 8 月公告的房企中期业绩报告可以看到房企结算分化较明显，优质房企结算提速，而困境房企面临一定资金压力结算明显放缓。当前针对房企的重点任务是保交付，因此新开工和拿地投资下降，资金主要着重于竣工端。因此“纾困基金”更多的是针对项目层面，而非针对企业层面，对于房企融资端来看并没出现明显改善。  行业底部虽然已经出现，但是基本面尚未修复，板块性的机会仍需等待明确信号，而结构性机会将继续发酵。行业销售底虽然已出现，但是由于市场分化表现，部分城市房价调整带来企业利润率继续承压。行业去金融化尚未结束，房企仍将继续分化表现。结构性信用扩张的机会仅在二线央国企，作为板块内的超额收益来源，受益中交地产、建发股份。8 月社融与 M2 剪刀差仍存在，低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒，享受价值重估，推荐金融街，中新集团，受益中国国贸等，并持续推荐一线央国企。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《信用新格局》 2022.08.19 房地产《行业底部徘徊，资产荒开始兑现》 2022.08.17 房地产《历史的记忆，社融和地产的不必然》 2022.08.14 房地产《实物量和信用，纾困均发力》 2022.08.06 房地产《有效盘活存量资产，加速市场化进程》 2022.08.01 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 8.31 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 17.30 2.29 2.23 7.6 7.8 2,071 120 15% 增持 000002.SZ 万科 A 16.63 1.94 2.27 8.6 7.3 1,874 116 -11% 增持 001979.SZ 招商蛇口 14.62 1.31 1.40 11.2 10.4 1,131 77 14% 增持 600383.SH 金地集团 11.66 2.3 2.1 5.1 5.6 526 45 -5% 增持 002244.SZ 滨江集团 9.28 1.0 1.1 9.5 8.7 289 31 105% 增持 000402.SZ 金融街 5.42 0.55 0.60 9.9 9.0 162 30 -4% 增持 000656.SZ 金科股份 2.50 0.67 0.71 3.7 3.5 133 53 -44% 增持 601512.SH 中新集团 8.53 1.02 1.18 8.4 7.2 128 15 -3% 增持 0688.HK 中国海外发展 18.61 3.67 3.71 5.1 5.0 2,037 109 19% 增持 1109.HK 华润置地 28.31 4.54 3.93 6.2 7.2 2,019 71 3% 增持 0960.HK 龙湖集团 22.47 3.93 3.81 5.7 5.9 1,412 63 -27% 增持 2007.HK 碧桂园 2.05 1.16 0.16 1.8 12.8 499 244 -65% 增持 3900.HK 绿城中国 13.06 1.79 1.82 7.3 7.2 329 25 23% 增持 0817.HK 中国金茂 1.46 0.37 0.45 3.9 3.3 185 127 -31% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 1.76 0.87 0.93 2.0 1.9 161 91 -55% 增持 1918.HK 融创中国 4.02 0.83 1.05 4.8 3.8 219 54 -61% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 仅供内部参考，请勿外传 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报