房地产行业7月统计局数据点评及房地产月报：地产投资持续筑底，政策面促销售回稳

行业研究 | 内地房地产 地产投资持续筑底，政策面促销售回稳 ——7 月统计局数据点评及房地产月报 7 月商品房单月销售有所回落，累计销售额同比降幅略微收窄。1-7 月全国商品房销售金额累计同比下降 28.8%，与上月同期相比降幅收窄 0.1pct；销售面积累计同比下降 23.1%，与上月相比降幅扩大 0.9pct。单月销售方面，受到断供事件不断发酵带动市场信心持续低迷等因素影响，7 月单月销售金额环比下降约 45.4%，销售面积环比下降约 49.1%。未来在各项需求端政策落地及行业风险逐步控制后，住房销售仍有望走向企稳。 开发投资继续下滑，施工降幅进一步扩大。受疫情及销售情况影响，房地产行业开发投资完成额继续下滑，1-7 月地产开发投资累计同比下降 6.4%（1-6 月：下降 5.4%）；施工面积累计同比下降 3.7%。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降 48.1%和 43.0%，成交价款降幅较上月有所收窄。考虑到销售对于地产开发投资具有显著的带动作用，开发投资完成额增速近期或将维持低位。 开发资金来源累计同比基本持平，定金及预收款累计同比降幅收窄。1-7 月房地产开发资金来源累计同比下降 25.4%（1-6 月：下降 25.3%）。拆分来看，国内贷款累计下滑 28.4%（1-6 月：下滑 27.2%）；自筹资金累计同比下滑 11.4%（1-6 月：下降 9.7%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑 37.1%和25.2%（1-6 月分别下降 37.9%和 25.7%）。 新房成交波动延续，城市去化继续上升。7 月 45 城新房成交面积环比下降30%，同比下降 32%；当年累计成交面积同降 38%（上月下降 39%），一、二、三线城市分别下降 30%、35%及 46%。江门、青岛、成都和舟山累计交易量降幅较大，而衢州、莆田、常州、盐城累计同比降幅较大。截至 7 月末，14 城新房去化周期为 16.8 个月，平均环比上升 55%，同比上升 75%。二手房方面，7月 15 城二手房成交面积环比下降 1%，同比上升 6%；截至 7 月末 15 城累计成交面积同降 26%（上月下降 31%）。成都二手房成交面积累计增幅居前。四线二手房挂牌量指数维持高位，挂牌价指数总量稳中有降。 各线成交下降速度减缓，溢价率有所下降。1-7 月百城住宅用地累计成交建面同比下降约 57.9%；其中，一线城市下降 54.0%，二线城市下降 58.5%，三线城市下降 57.9%，三线城市累计降幅较上月持续收窄。成交楼面均价方面，7 月单月出现一定改善。溢价率方面，近期销售复苏较弱降低了房企的拿地意愿，拖累了行业整体溢价率。 投资建议：积极政策基调助力住房消费回暖，维持“强于大市”评级。7 月宏观经济基本面尚未有明显改善，尤其信贷及社融数据进一步下探。但在 811 央行货币政策执行报告的推动下，我们预计下半年商业贷款投放情况或有一定改善，个贷利率或仍有一定的调降空间。另外，根据中新经纬报道，继郑州之后，南京亦调整“认房认贷”政策，或有效激发部分居民的购房意愿；其他地方政策包括惠州首套首付比例降至 2 成，苏州等二线城市亦相继降低二套首付款比例等，未来住房销售或有望回升。维持“强于大市”评级。 15-Aug-19 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：高信用房企股价表现较好 ............................................................................................. 5 2. 行业：销量持续下行，投资维持低位 ............................................................................................. 5 3. 城市：一线降幅较小，推盘环比上升 ............................................................................................. 8 3.1 新房数据：销售同比降幅扩大，推盘环比有所增加 ............................................................................................... 8 3.2 二手房数据：成交环比有所下滑，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：各线成交降幅收窄，溢价率整体回落 ....................................................................... 14 4.1 住宅类用地成交建面：各线城市累计成交同比降幅收窄 ..................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体降幅继续收窄................................................................................................................. 15 4.3 成交楼面均价有所上升，溢价率整体回落 ............................................................................................................. 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ........................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：需求侧政策持续发力 ........................................................................................... 21 7. 投资建议 ..................................