澳大利亚房地产行业：房地产投资信托基金，为周期做好准备；启动SGP（买入）、MGR（中性）

2022 年 8 月 3 日 |美国东部标准时间晚上 8 点 18 分澳大利亚房地产：房地产投资信托基金为周期做好准备；启动 SGP（买入）、MGR（中性）在抵押贷款利率处于历史低位和政府刺激措施（HomeBuilder 计划）推动住宅需求增加的背景下，澳大利亚住宅市场在去年经历了一段稳健的价格增长期。与此同时，需求加速导致住宅的批准和开工均增加，截至 2021 年 12 月分别增长 23%/26%（在过去 12 个月的滚动基础上）。然而，具有挑战性的宏观环境已经转化为住宅活动市场更加困难。展望未来，我们注意到：杰弗里·佩尔 61(2)9321-8361 | jeffrey.pehl@gs.com高盛澳大利亚有限公司丹尼尔·唐斯+61(2)9321-8540 |骑自行车艰难的住宅比赛…随着审批放缓，住宅市场已经开始走软，已经同比下降-22%，并减速至在 2022 年 3 月，以 1200 万滚动为基础，为 7%。这一点很重要，因为批准历史上显示出与抵押贷款利率的关系（负相关）。值得注意的是，鉴于预期（根据 GS 经济团队）更高的利率以及供应链限制和投入成本的上升，我们预计中期新批准的数量会下降。我们预计，由于持续的供应链问题加上利率上升，短期内房屋开工的逆风加剧，我们预计开工将在 2023 年见底。……但是倍数已经解耦了……考虑到业务的周期性和可变的收入率，房地产市场的波动历来影响股票的表现，尤其是 SGP。尽管我们承认在当前宏观环境下住宅房地产市场存在周期性风险，但我们强调近年来集团的盈利倍数已与房地产市场脱钩。为循环逆风做好准备。住宅价格下跌和周转率放缓导致重大减值（SGP 和 MGR 在 2008 财年和 2009 财年分别减记约 10% 和约 22% 的住宅库存基础，在 2012 财年分别进一步减记约 14% 和约 20%/ 13）。尽管我们不能排除本周期 SGP 和 MGR 的减值，但鉴于两组住宅管道的平均年龄相对较长，我们预计未来的任何减记都不会像之前的衰退那么严重。然而，我们认为这两个群体都为周期低迷做好了准备，注意到在高峰周期的补充库存有限：补充库存/销售比率已经高盛与研究报告中涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。投资者应仅将本报告视为做出投资决定的单一因素。有关 Reg AC 认证和其他重要披露，请参阅披露附录，或访问 www.gs.com/research/hedge.html。非美国关联公司聘用的分析师未在美国注册/获得 FINRA 研究分析师资格。_高盛澳大利亚房地产：房地产投资信托基金2022 年 8 月 3 日2在过去几年中（在 GSe 上），SGP 和 MGR 分别为 ~0.6 倍和 ~1.0 倍，而在 GFC 之前是三倍以上。我们首次对 Stockland (SGP.AX) 给予买入评级12 个月目标价为 4.44 澳元。 SGP 是一家住宅和土地租赁开发商，还拥有、开发和管理多元化的零售、物流和办公房地产资产组合。我们认为投资者对房地产周期的担忧反映在当前的定价中。此外，我们认为 SGP 正在推进其最近更新的公司战略，并指出完成出售其低回报退休部门的回收收益为加速其商业开发管道和社区（包括土地租赁）业务提供了灵活性，并将股票视为相对于同行和历史而言，其价值都具有吸引力。 SGP 目前的交易价格比上次公布的 NTA 折价约 10%（相对于 LT 平均值约 1.14 倍），23 财年 FFO 倍数为约 12 倍（我们的 REIT 覆盖率平均值为 17 倍）。我们看到潜在的 1200 万总回报在我们 4.44 澳元的目标价下，约 23%（包括 7.0% 的 FY23E DPS 收益率）。我们首次对 Mirvac Group (MGR.AX) 给予中性评级12 个月目标价为 2.38 澳元。 MGR 是房地产的所有者、开发商和管理者澳大利亚商业地产和住宅领域的房地产。 MGR 是一家经营良好的优质公司，目前的交易价格较上次公布的 NTA 折让约 24%（相对于 LT 平均 1.03 倍），23 财年 FFO 倍数约 14 倍（相对于我们的 REIT 覆盖平均约 17 倍）。虽然我们仍然看到潜在的 1200 万总回报约 18%（包括 4.9% 的 FY23E DPS 收益率），目标价为 2.38 澳元，但鉴于近期催化剂有限，我们认为整个覆盖范围内的相对价值更好，并以中性评级开始。下行和上行风险因为这两只股票主要围绕住宅和商业地产周期，即比我们允许的更严重的房地产市场低迷（影响 NTA 支持和未来收益）、库存减值的可能性、比我们假设的更慢/更快的住宅销售率，开发成本超支/收入不足，更好/更差的办公室租赁环境或更好/更差的零售环境（影响报告的零售销售指标以及可比的 NOI 增长率）。就我们预测的住宅地段结算而言：新加坡邮政总局：在 22 财年，我们预计将有 5,947 个定居点（与“接近 6,000 个”的共同指导相比），在 23 财年，我们预测约 6,000 个定居点。作为敏感性，我们的基本情况下 FY22 结算预测增加 /- 10% 将使我们的 FY22E FFO 估计增加/减少 /-6%（其他条件相同）。经理：在 22 财年，我们预测 2,519 个定居点（与“>2,500”的共同指导相比），在 23 财年，我们预测 2,502 个定居点。作为敏感性，我们的基本情况 FY22 结算增加 /- 10% 将使我们的 FY22E FFO 估计分别增加/减少 /- 3%。_rQmPmOpPxPqNsPsNqQtOuM6M8QaQnPmMtRoMlOoOvNkPnMqM9PmNmPuOqQtMNZoMnQ高盛澳大利亚房地产：房地产投资信托基金2022 年 8 月 3 日3资料来源：公司数据、高盛全球投资研究 资料来源：公司数据、高盛全球投资研究商业投资组合:提供支持分配的经常性收入流我们仍然偏爱地理位置优越、出租给强租户契约的优质房地产，但我们仍然认为主要资产和次要资产之间存在分歧。此外，办公和零售子行业继续从 COVID-19 中断中反弹，在不断变化的宏观经济条件的背景下，运营条件将变得更具挑战性。MGR 拥有一个综合开发渠道，既可以作为未来经常性收入和 NTA 提升的增长来源，也可以提供开发利润和资本回收选择权。此外，虽然 MGR 拥有 129 亿澳元的已确定未来发展渠道（涵盖办公、工业、出租建筑和混合用途子行业），这将为长期增长/发展利润提供机会，但我们注意到大多数其中尚未激活。SGP 还拥有 32 亿澳元的物流开发渠道和 59 亿澳元的工作场所，作为 SGP 降低零售业权重的更新战略的一部分（通过资产处置和加速其物流和工作场所渠道）。我们在估计中反映了每年 4 亿澳元的物流开发支出增加，与管理层的指导一致。资本状况：尽管 SGP 具有较高的对冲和流动性，但资产负债表状况良好两家公司都处于稳健的资本状况，资产负债表的负债率接近各自目标负债率范围的下限，即 20-30%。同样，在我们看来，两家公司都拥有多样化的债务来源，并拥有足够的流动性来支付近期到期的债务，并指出 SGP 最近剥离其退休部门将使负