房地产行业红土创新深圳人才安居REITs，价值分析报告：人才安居租赁住房， REITs配置新赛道

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业专题报告 2022 年 08 月 04 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -16.43%-8.49%-0.55%7.38%15.32%23.25%2021/82021/112022/22022/5房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《政治局会议房地产信息解读：提高“保交楼”站位，稳定房地产市场》2022.07.29 《“向回看”系列研究 2：为什么研究普尔特集团？——如何走出困境》2022.07.03 《海通中期策略会-“复工复产”圆桌会观点》2022.06.17 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:姜珮珊 Tel:(021)23154121 Email:jps10296@htsec.com 证书:S0850517070004 联系人:张紫睿 Tel:021-23154484 Email:zzr13186@htsec.com 人才安居租赁住房， REITs 配臵新赛道—— 红土创新深圳人才安居 REITs，价值分析报告 [Table_Summary] 投资要点：  基金基本特点。基金初始设立时在扣除必要的预留资金后全部投资于“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”发行的资产支持证券。专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目等优质保障性租赁住房基础设施为投资标的。基金收益分配采取现金分红方式，应当将 90%以上的合并后年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。  深圳市经济发展位列全国前列，人才安居需求强烈。2021 年深圳市地区生产总值 30664.85 亿元，同比增长 6.7%，两年平均增长 4.9%，呈现稳中求进良好发展态势。多年来，深圳市人口持续净流入，新市民、青年人的阶段性住房困难问题突出，对保障性租赁住房的需求十分迫切。根据深圳市引入人才数量测算，2016 年至 2019 年，深圳市新引入人才增量群体中对应 10.5 万人、20.3 万人、21.9 万人和 21.6 万人存在租房需求，但同期实际供应人才住房套数分别为 0 万套（间）、0 万套（间）、0.8 万套（间）和 2.3 万套（间）。  资产项目优势突出。1）项目均为新建住房，地理位臵优越，周边交通便利，所在片区居住氛围浓厚，配套设施完善。2）项目位于所在区域的核心地段，租金仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，与市场化租赁住房相比具有显著的竞争优势，具有增长潜力。3）从出租率看，四个项目均已达到较高的出租率，截至 2022 年 3 月底，其保障性租赁住房的出租率分别为 99%、99%、100%和98%。同类住房历史退租率很低，且重新配租的效率很高。4）长期来看，深圳市优质保障性租赁住房供不应求状况短期难扭转。底层资产有能力长期稳定运营。5）从现有租约租赁期限看，底层资产租约期限较长，到期后续签政策能保持租约持续稳定。从租赁期限看，截至 2022 年 3 月底，基础设施项目当前租户的租赁期限以 3 年为主，只有极少量租户的租赁期限为半年或 1 年。6）根据现行配租政策，单位租户基本为资质良好的企业、党政机关或事业单位，最终入住的人员均是经筛选符合条件的人才。项目入住群体素质和收入水平较高，租金支付能力较强，发生欠租等违约事项的风险较低。  基金资产折价注入，投资回报高潜力。根据戴德梁行出具的估值报告，截至 2022年 3 月项目合计总建筑面积 156748.62 平方米，收益法估值 11.58 亿元，对应单价 7388 元/平方米。假如公募基金规模按照 11.58 亿元测算，2022 年下半年净现金流分派率为 4.24%，2023 年净现金流分派率为 4.25%。此次基础设施租金定价仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，低于大部分省市的定价。在低租金定价情况下为保证 4%的净现金流分派率，项目不动产评估值势必会向投资者给予折扣。  投资建议：考虑到目前保障性租赁住房 REITs 指标计算均采用底层资产估值作为募集总规模及市场价格，在上市后预期保障性租赁住房会有正溢价率，我们认为其 P/FFO 倍数有进一步提升空间。相比之下，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房 REIT 的 P/FFO 倍数略低于中金厦门安居保障性租赁住房 REIT，资本化率则高于后者。说明红土创新深圳人才安居保障性租赁住房当前估值水平较低，而底层资产产生现金流的能力更强。  风险提示：1）人才安居住房资产安全性与当地经济发展对人才吸引密切相关；2）不同类 REITS 数据口径偏差导致存在一定不可比性。 股票报告网 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 基金情况介绍 ............................................................................................................ 5 1.1 基金管理人：创投系公募，红土创新基金 ....................................................... 5 1.2 原始权益人：深圳市人才安居集团，国有背景突出 ......................................... 5 1.3 基金交易结构 ................................................................................................... 6 1.4 基金发行安排 ................................................................................................... 7 2. 深圳经济发展潜力大，人才安居房政策红利强 .......................................................... 7 2.1 项目资产布局深圳，享受区域经济发展 ........................................................... 7 2.2 深圳市保障性租赁住房市场需求潜力空间大 .................................................... 8 2.3 政策大力支持保障性租赁住房发展 .....................................