房地产行业跟踪报告：供求减少、热度回升、成交额分化

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2022 年 07 月 01 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -18.67%-12.65%-6.64%-0.62%5.39%11.41%2021/72021/102022/12022/4房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《销售同比跌幅缩小，当月环比大幅回升》2022.07.01 《第 25 周新房成交同比增速、供销比有所回落》2022.06.25 《第 24 周新房成交同比增速大幅回升、供销比持续回升》2022.06.19 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 供求减少、热度回升、成交额分化 [Table_Summary] 投资要点：  根据海通地产 2021 年 11 月 25 日报告《房地产行业集中供地跟踪报告：热度快速降温，各项指标回落》，我们选取该 22 个样本城市研究了第二次集中供地情况。本报告继续研究上述 22 个城市 2022 年第一次集中供地的情况。  22 年第一次集中供地溢价率小幅回升，各城市间的成交额分化严重。从 2022年 22 个城市第一次集中供地的总体成交情况看，成交宗数、成交占地面积、成交规划建面、成交楼面均价、平均溢价率、成交金额分别为 398 块、1730 万平、3916 万平、12687 元/平、4%、4968 亿元。2022 年第一次集中供地的推地楼面均价和成交楼面均价都大于 2021 年第三次。城市间土地成交额分化十分严重。成交金额最高的是上海为 879 亿元，而成交金额最低的是长春仅为 3 亿元。  22 年第一次集中供地城市土地供求环比回落，成交均价持续回升而流拍率持续回落。成交土地建面为 3916.2 万平，环比 2021 年第三次集中供地情况下滑39.1%；土地成交金额为 4968.4 亿元，环比 2021 年第三次集中供地情况下滑16.7%；成交楼面均价为 12686.5 元/平，环比 2021 年第三次集中供地情况增加36.7%；平均溢价率为 3.97%，环比 2021 年第三次集中供地情况回升 1.47 个百分点；平均流拍率为 15.1%，环比 2021 年第三次集中供地回落 6.63 个百分点。  22 年第一次集中供地城市土地成交面积和成交额约占 2021 年 15%和 22%。如果我们以 2021 年为基数，此次 22 个样本城市第一次集中供地的土地成交规划建面、土地成交金额分别为 3916.2 万平、4968.3 亿元，占 2021 年全年的比例分别为 15.3%、21.7%。  龙头开发商在 22 个城市 22 年第一次集中供地中拿地力度拿地力度环比回升。5 家龙头开发商（碧桂园、万科地产、保利发展、中海地产等）在 22 年第一次集中供地的 22 个样本城市拿地建面为 309.3 万平，环比 2021 年第三次集中供地情况继续小幅增加 5.29%。5 家龙头开发商在 22 年第一次集中供地的 22 个样本城市拿地金额为 535.6 亿元，环比 2021 年第三次集中供地情况继续大幅增加 61.6%。5 家龙头开发商在 22 年第一次集中供地的 22 个样本城市拿地金额最高的城市是成都，为 96.5 亿元。总体上，5 家龙头开发商在 2022 年第一次集中供地的 22 个样本城市拿地严重分化。  22 年第一批供地政策变化：降低门槛，提高利润空间。我们认为，2022 年首轮集中土拍较去年有较多的政策变化。首先，部分城市的集中供地由“三批次”增加为“四批次”。第二，大部分城市降低了拿地门槛。2022 年首轮集中供地在减配建或自持比例、保证金比例、付款期限等方面都做了放松让渡。第三，地价回调，给予房企一定的利润空间。我们认为，上述集中供地的城市的拍地政策的调整，将有助于房企分散拿地资金的压力，激发房企的拿地信心，从而托底经济发展。  投资建议。2022 年 6 月 28 日，A 股沪深 300 指数 2022 年动态 PE 在 12.7 倍，房地产板块 2022 年动态 PE 在 10.4 倍。我们继续看好行业蓝筹企业。建议关注：1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园、旭辉控股集团；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A。风险提示。偏紧的货币政策和地产调控政策将影响房地产市场的需求以及价格。 股票报告网 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 1. 22 年第一次集中供地的各城市间的成交额分化严重 根据海通地产 2021 年 11 月 25 日报告《房地产行业集中供地跟踪报告：热度快速降温，各项指标回落》，我们选取该 22 个样本城市（长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京、福州、青岛、厦门、深圳、天津、南京、济南、宁波、苏州、长沙、郑州、合肥、成都、武汉、上海）研究了第二次集中供地情况。本报告继续研究上述 22 个城市 2022 年第一次集中供地的情况。 从 2022 年 22 个城市第一次集中供地的总体推地情况看，推地宗数、推地占地面积、推地规划建面、推地楼面均价分别为 469 块（2021 年第三次为 767 块）、2134 万平（2021年第三次为 3888 万平）、4713 万平（2021 年第三次为 8544 万平）、12116 元/平（2021年第三次为 10272 元/平）；从 2022 年 22 个城市第一次集中供地的总体成交情况看，成交宗数、成交占地面积、成交规划建面、成交楼面均价、平均溢价率、成交金额分别为398 块（2021 年第三次为 600 块）、1730 万平（2021 年第三次为 2855 万平）、3916万平（2021 年第三次为 6426 万平）、12687 元/平（2021 年第三次为 9281 元/平）、4%（2021 年第三次为 3%）、4968 亿元（2021 年第三次为 5964 亿元）。从总体上看，2022年第一次集中供地的推地面积和成交面积都小于 2021 年第三次，而 2022 年第一次集中供地的推地楼面均价和成交楼面均价都大于 2021 年第三次。同时，2022 年第一次集中供地的总体土地成交平均溢价率小幅反弹至 4%，这说明 20