房地产行业：2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究城市100强

城市强中国TOP TEN权威 | 公正 | 客观中指研究院中国房地产指数系统2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究股票报告网 Content 目录 研究主持：中指研究院 中国房地产指数系统 数据支持：中指数据 CREIS 主要研究成员： 莫天全 黄瑜 曹晶晶 陈文静 李雪娇 孟新增 姚卓 郑俊彤 徐跃进 李欣然 汪勇 张化学 丁晓 牛晓娟 吴建钦 张凯 赵丽一 李汶沄 薛建行 胡佳娜 杨红侠 程宇 樊朋飞 张文静 黄雪 荣伍刚 中指研究院 地址：北京市丰台区郭公庄中街 20 号院 A 座 邮编：100070 电话：010-56319200 传真：010-56319191 一、前言 P1-2 受基本住房需求得到满足、人口规模红利接近尾声、居民杠杆率已较高等多重因素影响，房地产行业进入新的发展阶段。伴随而来的是房地产调控思路和房企发展模式的转变。 市场总量见顶后房企需要回归本源，把握城市结构性机会，聚焦主流区域与城市，实现高质量发展。 二、方法体系和评价结果 P3-8 方法体系 P3-4 2 大维度、12 个方面，近 50 项具体指标构建城市投资吸引力模型； 297 个地级以上城市全样本评价。 评价结果 P5-7 北上深广 4 个一线城市领先地位不变，北京位居首位。 杭州、成都、武汉、南京、苏州、重庆排名位列前 10，杭州经济和人口规模大，市场需求旺盛，城市投资吸引力持续领先；武汉因疫情过后经济稳步复苏、人口持续回流，投资潜力有所提升。 特征分析 P8 一线城市经济、人口、购买力水平保持领先，但房地产市场发展相对成熟，未来逐步向存量市场转变；1.5 线和二线城市人口吸引力强，住房需求旺盛，市场潜力大。 三、核心要素分析 P9-47 人口 P10-21 全国人口总量保持低速增长态势，城镇化进程整体有所放缓，人口流动加剧，人口向东南沿海地区及中西部中心城市聚集。珠三角、粤闽浙沿海重点城市出生率高，人口内生增长动力较强。在引才政策以及人口更加自由流动下，部分区域仍可享受人口红利。另外，多地鼓励生育政策频出，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。 股票报告网 产业经济 P22-35 “十四五”时期，新一轮科技革命和产业变革加快推动全球产业链、供应链、价值链重构，以大数据、物联网、人工智能、区块链等为代表的数字科技已成为推动产业转型升级的核心力量，地区间的产业转移正在步入全面优化产业链布局的新阶段。2022 年以来，新冠肺炎疫情在全国多地暴发，疫情或将加快产业转移，东部地区加快产业转型升级，中西部、东北地区积极承接产业转移。 交通 P36-41 目前我国“八纵八横”高速铁路主通道和普速铁路已实现有序贯通，交通网络的顶层设计规划也已逐渐落地，在国家持续加大基础设施建设力度下，综合交通枢纽的建设将加速推进，核心城市群、都市圈的交通网络进一步完善。与此同时，我国物流体系建设亦在加速推进，物流枢纽城市的发展空间有望得到拓展。 房地产市场 P42-47 2021 年，全国房地产市场规模仍有新突破，商品房销售面积达 17.9亿平方米，销售额接近 18.2 万亿元，但整体表现“前热后冷”，上半年市场表现超预期，销售、投资等指标均为历史同期最高水平，下半年受政策明显收紧、部分企业风险暴露等因素影响，购房者置业信心明显转弱，市场活跃度迅速下滑，土地市场亦降温明显，多宗地块流拍撤牌。 2021 年 9 月起，中央及各部委频繁释放积极信号，需求端和供给端支持政策不断落地，各地亦在因城施策优化调整房地产政策，促进刚性和改善性住房需求释放，但政策效果并不明显。2022 年以来，受多地疫情反复等因素影响，购房者置业信心未得到有效修复，全国商品房销售规模同比大幅下降，土地市场整体延续低温运行态势，仅个别城市在土拍规则优化及优质地块放量后，土地竞拍热度提升。值得关注的是，随着热点城市政策优化力度的加大，部分城市的市场情绪略有好转，短期来看，随着政策效果的逐渐显现，基本面较好的热点城市市场有望率先企稳回温。 四、聚焦核心城市群及都市圈，把握城市结构性机会 P48-67 长三角城市群 P50-54 长三角区域基础设施体系建设取得新进展，区域科技产业融合程度进一步深化，长三角区域一体化取得高质量发展，全国发展强劲增长极基本形成。长三角凭借其雄厚的经济基础、优质的产业结构、完善的交通网络，人口流入持续增加，市场容量仍有增长预期，区域房地产投资潜力长期看好。 珠三角城市群 P55-57 区域经济发展持续向好，“十四五规划”带动下，珠三角城市群加大区域一体化建设力度，三大都市圈带动跨区域合作，人流、物流、资金流、信息流实现跨区域快速融合。珠三角城市群经济发展水平高，各城市产业优势互补，区域协调发展动能强劲，人口持续流入，未来房地产市场空间仍在。 京津冀城市群 P58-60 京津冀协同发展进入新的阶段，交通一体化建设稳步推进，核心区1 小时交通圈基本形成，京津冀产业转移协作持续深化，科技创新链加快形成。但各城市对产业、人口的导入能力差异仍较大，房地产开发投资潜力层级更加明显，北京房地产开发投资优势突出。 成渝城市群 P61-63 成渝地区文化与产业相近，一体化促使产业、交通、人口强势聚集，地区发展格局持续优化，已经成为西部地区经济发展的重要引擎。成渝双城作为地区领头羊，未来随着区域建设加速，人口虹吸效应有望得到进一步提升，住房需求或将继续拓展。 长江中游城市群 P64-67 《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》出台，标志着区域协同发展取得实质性进展。未来区域发展协同联动，城市群内部核心城市经济、人口、产业和交通等优势相对突出，仍具有房地产开发投资潜力，特别是武汉和长沙，住房需求相对较为旺盛，市场规模优势明显。 五、结语 P68 股票报告网 中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究 1 2022 一、前言 2021 年 12 月，中央经济工作会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”相关提法既与过去“房住不炒、因城施策”一脉相承，又在新的阶段为房地产行业指出新的发展方向。自 2016 年首次提出“房住不炒”以来，住房、土地、金融、财税等房地产长效机制不断完善，房地产与经济、房地产与金融、市场与保障、增量与存量的关系也在发生改变。 经过 20 多年的快速发展，当前房地产市场的发展环境与过去相比发生了明显变化，新房市场规模继续向上突破的动能减弱：第一，居民基本住房需求得到满足。我国城镇人均住房面积已从不足 20 平米提升至 40 平米1以上，城镇住房存量接近 400 亿平方米（1999-2021 年全国商品住宅累计销售面积 197 亿平方米），户均接近 1.1 套住房2，居民基本住房