内地房地产行业专题研究（总第119期）：住房销售复苏态势几何？

行业研究 | 内地房地产 内地房地产专题研究（总第 119 期） 住房销售复苏态势几何？ 6 月前 20 天，42 城新房成交面积较之前 20 天环比增长 22.2%，重点城市中高端项目去化改善。从房管局口径数据完整的 42 城来看，6 月以来新房成交有所复苏。能级上看，一二线城市新房成交复苏更明显。6月前 20天，42城中一二三线城市商品住宅成交面积分别较之前 20 天环比+97.6%/+21.1%/-0.9%。一线城市中北京、上海疫情得到缓解，广深亦分别环比增长 16.4%、27.2%；二线城市中苏州、青岛复苏较快（分别较之前 20 天环比增长 96.3%/85.6%）。房源结构上看，重点城市改善型住房需求复苏态势更佳。广州中原数据显示，6 月以来广州 TOP10热销楼盘从过去的刚需盘为主变为中高端项目为主；克而瑞数据显示，近期北京、上海、杭州、深圳、武汉等多城频现中高端“日光盘”。 6 月前 20 天，14 城二手住宅成交面积较之前 20 天环比增长 10.5%，4 月以来深圳改善型二手房成交占比提升。房管局口径数据完整的 14 个重点城市中，二手房成交情况 6 月以来亦有所改善。6 月前 20 天，14 城合计二手住宅成交面积较之前 20 天环比增长 10.5%，其中二线 7 城合计成交面积环比增长 18.2%，拉动了整体情况的增长。城市层面，6 月前 20 天青岛、杭州二手住宅成交面积环比增速领先，分别达到 150.0%、32.2%；北京二手住宅成交规模则保持平稳，环比小幅上升 3%。近期部分重点城市改善型二手房成交占比明显提升。乐有家数据显示，深圳成交二手住宅中 800 万以上占比由 2021 年 9 月以来的约9%快速提升至 2022 年 4 月及 5 月的 25%、28%。 大力度需求端政策成效显现，针对性供给端举措提振成交。部分出现复苏迹象的一二线城市近期政策的力度相对较大，为销售复苏提供了良好环境，也有效提振了市场情绪。需求端：1）房贷利率方面，部分城市在同能级城市中下调较早且幅度更大，如 5 月青岛、济南首套利率分别已下调 0.7pct、0.5pct至当时下限值 4.4%。2）限购方面，部分城市对需求较充足的区域进行了调整，提振作用更强。青岛 6 月 3 日取消西海岸限购，其后两周内，西海岸商品住宅成交面积较前两周增长 267%（全市：增长 78%）。供给端：1）部分城市新房备案价上涨，缓解了居民的房价下跌预期。苏州积极推动新盘入市，同时近期多个板块项目备案价格均有所提升。2）部分城市缩短限售年限，供应放量一定程度上推动了二手房成交回暖。5 月末成都缩短限售年限后三周，当地二手房成交面积较政策出台前三周提升 6%。目前南京、武汉等重点城市较大力度的政策持续加码，或有望进一步推动销售的复苏。 房票安置有望在短期内缓解部分区域的去化压力。近期，部分城市将房票安置作为货币化安置的补充。从各地细则上看：1）涉及人群较广，多地覆盖被征收人及直系血亲、配偶等，长三角部分区域被征收人可指定房票使用人。2）购房货币奖励及优惠丰富，购房后结余变现较便利，利于引导被拆迁人选择房票安置。3）房票有效期 6-24 个月，有望直接加快相应区域住房销售的复苏。房票安置或有望在短期内缓解当地的去化压力，并可能在存在实际棚改安置需求、去化压力较大城市间推广，2022年河南、河北等地棚改目标套数领先。预计一二线城市将继续带动住房销售回暖，低线市场复苏情况仍需进一步观察。 风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。 24-Jun-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 15 目录 1. 商品房销量复苏态势几何？ ........................................................................................................................................ 3 1.1 新房：6 月前 20 天一二线城市拉动成交量回升 .............................................................................................. 3 1.2 二手房：6 月前 20 天二线城市驱动成交量复苏 .............................................................................................. 4 2. 大力度需求端政策成效显现，针对性供给端举措提振成交 ..................................................................................... 6 3. 多地推行房票安置，助推短期销售复苏 .................................................................................................................... 9 图表目录 图 1：全国商品住宅销售额 5 月单月降幅收窄 .............................................................................................................. 3 图 2：5 月全国居民中长期贷款同比少增规模下降 ....................................................................................................... 3 图 3：6 月 42 城商品住宅年初至今累计成交面积增速回升 ......................................................................................... 4 图 4：6 月起一二线商品住宅累计成交面积降幅快速收窄 ........................................................................................... 4 图 5：6 月重点 14 城二手住宅年初至今累计成交面积降幅收窄 ..................