房地产行业更新：竣工拐点的莅临

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.06.24 竣工拐点的莅临 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939827 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010004 本报告导读： 自 2021年收紧预售资金监管以来，竣工开始大幅度下滑，我们预计，竣工将于年中前后见底，并逐步恢复到上行周期。 摘要： [Table_Summary]  回 顾 2021年 7月八部委联合出台的规范房地产行业发展的文件，市场当时低估了对预售资金监管的影响，时过1年，我们认为市场低估了对交 付 的 影 响 。在文件出台后，我们在报告中提出“针对地产金融，主要是监管交易资金，这是自 2018 年以来最大的金融调控，其影响能级远大于资管新规和三条红线。”回顾来看，相比于市场预期的仅仅是起规范化的作用，预售资金监管改变了行业的现金流分配，资金回笼速度大幅度放缓，这不仅仅影响了销售的去化率，也影响到了房企的交付时间。  竣 工 速 度 自 2021年 7月见顶，至今仍处于加速下滑状态，但我们认为，竣工将在下半年得到大幅度、且加速改善，至少在3个方面有强力保障。即将披露的6月份数据，是竣工的高基数时点，我们预计也将是年内竣工增速的低点，并在接下来的时间进入加速改善周期。1）竣工变为了资金来源手段，预售资金监管带来了长达 1年的房企资金压力，在低去化率、补齐监管资金之后，按照工程进度提取预售资金，将是接下来房企、尤其是民企的重要资金来源；2）利润率下行，为了保障 2022 年利润平稳，加快收入结算预计将是央国企的重要手段；3）去年以来的新增销售项目，将按照新规制定严格的交付标准。  不 仅 如 此 ，3 年交付周期逐步缩短为 2年交付，竣工迎来有持续性的上行 周 期 。作为无息借款的预售资金，叠加精装修的总价加成，过往的交付周期被系统性的拉长，若按照销售和竣工在总量上的匹配度来看，甚至已经超过 3 年。我们认为，随着行业的进一步规范化，未来竣工周期将缩短为 2 年甚至更短时间，因此，即便销售有一定减速，由时间周期缩短带来的竣工增量，都将带来竣工的持续性。因此，我们认为，竣工即将进入有持续性的上行周期当中，对产业链带来强有力的拉动。  风 险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《底部探明，看复苏力度》 2022.06.22 房地产《预期将转移至修复力度》 2022.06.15 房地产《有需求，不负债》 2022.06.12 房地产《法拍房，另类的优质资产渠道》 2022.06.12 房地产《打破金融收缩，实物扩张在即》 2022.06.12 行业更新 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 06.24 最新股价（元） 21 EPS （元） 22E EPS （元） 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 18.57 1.94 2.27 9.6 8.2 2,098 116 -6% 增持 600048.SH 保利发展 16.57 2.29 2.23 7.2 7.4 1,983 120 6% 增持 001979.SZ 招商蛇口 12.70 1.16 1.40 10.9 9.1 983 77 -5% 增持 600383.SH 金地集团 12.72 2.08 2.24 6.1 5.7 574 45 -2% 增持 000656.SZ 金科股份 2.92 0.61 0.71 4.8 4.1 156 53 -35% 增持 002244.SZ 滨江集团 7.80 0.97 1.07 8.0 7.3 243 31 67% 增持 000961.SZ 中南建设 3.09 -0.89 0.34 -3.5 9.1 118 38 -25% 增持 000402.SZ 金融街 5.76 0.55 0.60 10.5 9.6 172 30 2% 增持 601512.SH 中新集团 8.98 1.02 1.18 8.8 7.6 135 15 2% 增持 1109.HK 华润置地 28.48 4.54 5.02 6.3 5.7 2,139 71 12% 增持 0688.HK 中国海外发展 18.94 3.67 3.83 5.2 4.9 2,184 109 31% 增持 0960.HK 龙湖集团 27.95 4.05 4.14 6.9 6.8 1,789 61 -6% 增持 2007.HK 碧桂园 3.73 1.22 1.18 3.1 3.2 910 231 -32% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 2.95 0.92 0.89 3.2 3.3 284 91 -18% 增持 1918.HK 融创中国 3.72 0.83 1.05 4.5 3.5 213 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.61 0.37 0.45 4.4 3.6 216 127 -17% 增持 3900.HK 绿城中国 11.89 1.31 1.97 9.1 6.0 315 25 21% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 表 2: 重点物业类公司盈利 代码 公司名称 06.24 最新股价 （元） 盈利预测（EPS，元） PE 投资评级 2019A 2020A 2021A 2019A 2020A 2021A 1516.HK 融创服务 3.72 - 0.25 0.41 - 15 9 增持 1209.HK 华润万象生活 30.91 - 0.48 0.76 - 64 41 增持 2669.HK 中海物业 6.86 0.16 0.21 0.30 43 33 23 增持 9909.HK 宝龙商业 5.24 0.44 0.49 0.69 12 11 8 谨慎增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 股票报告网 行业更新 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证