房地产行业龙头房企月报(5 月)：底部探明，看复苏力度

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.06.22 底部探明，看复苏力度 ——龙头房企月报（5 月） 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939827 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010004 本报告导读： 本月销售下滑底部探明，预计接下来的复苏将出现非常明显的区域分化，也表现在房企拿地偏好上，从行业层面看，资产荒逻辑将在 3 季度演绎，同时政策博弈机会仍在。 摘要： [Table_Summary]  销售下滑底部探明，预计复苏力度将呈现明显分化。本月重点房企销售面积同比下滑52.9%、销售金额同比下滑51.5%，较上月回升0.6、3.1pcts，底部区域探明。疫情对判断销售复苏力度有一定干扰，但房企端数据仍弱于统计局数据，反映复苏微观基础仍弱。当前政策放松空间仍存在，而从最终效果预判，核心一二线城市的新房二手房都有上行动力，但很难带动三四线城市，因为过去房企在一二线城市土地市场过热的情况下下沉低能级城市的逻辑不再。2021 年上半年的楼市火热中早已存在区域分化的先兆，本轮的复苏，区域分化将更为明显，甚至部分核心城市的远郊盘也难以受益。  土地市场仍然疲弱，房企风险偏好只局限于高能级城市核心地块。市场一直担心土地市场的下行带来供给不足，但实际情况是房企仍不愿拿地，而且并非来自于杠杆问题，更多的是对去化需求的担心。房企过量土储仍可保障未来 1-2 年的开发， 2021 年集中供地开工率远低于历年，也可作为验证。而近期地价的下行，将强化房企少囤地的偏好，考虑到总体资金量的不足，预计未来房企仍将聚焦核心城市核心地块，这也导致住宅需求复苏的聚焦而非外溢。  虽然对于房企融资政策有一定放松，但是缺少影子银行，政策效果大幅弱化。国央企融资限制少，但是多数国央企仍处于防风险、去土储阶段，较低的风险偏好也限制大幅拿地。而民企负债，对金融机构而言属于高风险资产，正规金融机构难以配置，过去该部分需求由影子银行作为中介去承担，而且历史上的融资好转最领先的就是影子银行。当前缺少影子银行导致流动性过度聚集于低风险资产，而地产行业难有起色。本月房企公开市场融资同比改善，但绝对额下滑，民企融资支持政策力度有限，总体仍疲弱。  布局资产荒，博弈稳信用，推荐持有稳定现金流实物资产的公司、以及二线国央企。市场对地产的关注从增速见底过渡到复苏力度上，从而真实需求及政策效果的证实或者证伪将在三季度显现。本轮复苏分化将是常态，从全国层面仍将是偏弱，资产荒逻辑将在三季度演绎。而本轮资产荒中，to B 端的资产将优于 to C 端的资产，尤其是一线城市核心区位写字楼以及优质工业园区，其主要面向抗风险能力强的B 端大客户，推荐金融街、中新集团。另外，需求端政策仍将不断发力，二线央国企在人才和资金方面边际改善最大，是博弈稳信用的优选标的，受益中交地产、建发股份，同时继续推荐万科A、保利发展、招商蛇口等一线国央企。  风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《预期将转移至修复力度》 2022.06.15 房地产《有需求，不负债》 2022.06.12 房地产《法拍房，另类的优质资产渠道》 2022.06.12 房地产《打破金融收缩，实物扩张在即》 2022.06.12 房地产《改善性需求的无限可能》 2022.06.05 行业月报 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 12 目 录 1. 销售：需求难启，增速维持低位 .................................................. 3 1.1. 销售金额增速进小幅回升至-51.5%，探明底部........................ 3 1.2. 均价仍处于较高水平，反映低能级城市需求更弱 .................... 4 2. 拿地：土地市场大幅回落，房企拿地积极性低 ............................. 6 2.1. 龙头房企拿地环比大幅回落，同比下滑已达 91%.................... 6 2.2. 拿地主要集中向高能级城市集中 ............................................ 7 2.3. 楼面价大幅上行，溢价率小幅回落 ......................................... 7 3. 融资：公开市场融资同比改善，国央企仍是主力 .......................... 9 股票报告网 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 12 1. 销售：需求难启，增速维持低位 1.1. 销售金额增速进小幅回升至-51.5%，探明底部 5 月销售增速小幅回升，仍处于底部区域。5 月监测的 15 家房企销售面积 1700 万平，同比下滑 52.9%；销售金额 2590 亿元，同比下滑 51.5%，分别较上月增长 0.6pcts、3.1pcts。5 月销售有所回升，第一轮需求端放松政策密集出台后，效果并不显著，虽与 5 月疫情有一定关系，但更重要的是，当土地金融化被抑制后，居民杠杆率、房价收入比、疫情对居民收入预期的影响等，均成为限制需求反转的重要因素。但亮点是需求增速的底部已经探明。 图 1：龙头房企 5 月销售面积同比下滑 52.9% 图 2：龙头房企 5 月销售金额同比下滑 51.5% 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 头部企业中，国央企增速好于非国央企。15 家房企中，有 7 家国央企，8 家民企及混合所有制企业。从 5 月销售面积增速看，国央企和非国央企分别为-45.2%、-58.0%，而销售金额增速看，国央企和非国央企分别为-40.1%、-61.9%。行业销售下滑对国央企及民企冲击差别均较大，国央企略好。 图 3：销售面积增速看，国央企好于民企 图 4：销售金额增速看，国央企好于民企 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 所有房企 5 月销售金额均大幅下滑，华润、中海、保利下滑幅度相对较-80%-60%-40%-20%0%20%4