5月房地产投资数据分析：投资和消费数据还在跌

1 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 专题报告 2022 年 6 月 15 日星期三投资和消费数据还在跌 ——5 月房地产投资数据分析 研究员：沈忱 期货从业证号：F3053225 投资咨询从业证号：Z0015885 : 021-65789350 : shenchen_qh@chinastock.com.cn 2 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 内容提要： 从 5 月的数据看，尽管央行调低了 5 年期 LPR 利率，各地也下调了按揭利率，放松了房地产消费政策，但是，房地产投资和消费数据依旧在回落。受到疫情等因素的影响，房地产投资大幅回落。数据比 2020 年更差，显示出经济下行的压力高于 2020 年。在经济下行压力进一步加大的背景下，提振房地产投资的重要性越来越突出，中央429 会议显示对房地产的发展进行了新的规划，房地产的下跌趋势可望有所放缓。 考虑到房地产在固定投资和经济增长中的地位和作用，这样的边际变化和预期可能会在权益市场得到最先的反映，从估值的角度看，房地产企业的股息率明显处于高位，接近了 4%。 3 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 正文 国家统计局今天公布了 5 月固定资产投资和房地产等一系列经济数据。 数据显示，和 4 月累计数相比，累计同比继续出现回落，但有所放缓。但房地产投资回落继续加快，报-4%,前值为-2.7%：固定资产累计同比报 6.2%，前值为 6.8%，其中，基本建设累计同比报 6.7%，前值为 6.5%。制造业投资累计同比报 10.6%，前值为 12.2%。但房地产投资占固定资产投资比重下降明显，但比重依旧达到 25.31%，前值为 25.5%。 图 1：房地产投资与其他固定资产投资比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从影响土地购置费的两因素土地成交价款和土地购置面积的累计同比看，继续加速下跌。土地成交价款累计同比报-28.1%，前值为-20.6%。 数据来源：Wind房地产投资与其他固定资产投资比较占固定资产投资完成额比重:房地产开发房地产开发投资完成额:累计同比固定资产投资完成额:制造业:累计同比固定资产投资完成额:基础设施建设投资(不含电力):累计同比固定资产投资完成额:累计同比15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-121818202022222424262628283030%%%%-30-30-20-20-10-10001010202030304040%%%%-24-24-16-16-8-80088161624243232%%%% 4 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 而 5 月土地购置面积的累计同比继续下跌，报-45.7%，前值报-46.5%。该数据已经连续 12 个月下跌，从绝对数看，土地购置面积 1 到 5 月累计仅仅报 2389 万平米，前年同期也达到 4752.05 万平米。 先前公布的 4 月显示的土地购置费累计同比报-3.8%，前值为 0.6%。 图 3：土地成交价款和土地购置面积与土地购置费累计同比比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 5 月 100 个城市的土地溢价率也出现回落，报 3.56%，前值报 4.11%。 图 4：百城成交土地溢价率 数据来源：Wind土地成交价款和土地购置面积与土地购置费累计同比比较土地购置费:累计同比本年购置土地面积:累计同比本年土地成交价款:累计同比15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-12-40-40-20-20002020404060608080%%%% 5 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 而与此相联系的国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比下跌未止，可能因此又影响了各地的财政收入。 图 5：国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从新开工面积的累计同比数看，继续大幅下跌，累计同比报-30.6%，前值报-26.3%。而新开工面积占施工面积之比报 6%，高于 4 月的 45%，低于前数据来源：Wind百城成交土地溢价率100大中城市:成交土地溢价率:当周值:月15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-120010102020303040405050606070708080%%%%数据来源：Wind国有土地使用权出让收入与地方政府性基金收入累计同比比较地方政府性基金支出:国有土地使用权出让金收入安排的支出:累计同比地方本级政府性基金收入:国有土地使用权出让收入:累计同比15-1216-1217-1218-1219-1220-1221-1215-12-40-40-20-20002020404060608080100100%%%% 6 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 年同期的 9%。 从竣工面积累计同比看，报-15.3%，前值报-11.9%；新开工面积累计同比则依旧大大低于竣工面积累计同比，但新开工面积累计同比与竣工面积累计同比差值从-14.4%扩大到-15.3%。这可能意味着建安成本累计同比加速下降。去年该差值为-9.5%，而受到疫情影响的 2020 年 5 月，该数据为-1.5%。前 4月数据显示，建安成本继续下行，建安成本累计同比报-2.19%。受到疫情影响的 2020 年 4 月，该数据为-6.47%。 从销售端看，5 月销售面积累计同比为-23.6%，较前值-20.9%继续加快回落。销售额累计增幅报-31.5%，前值为-29.5%。快于销售面积回落，显示大城市或高端住宅销售继续转差。 从期房和现房的销售数据看，5 月没有公布，但 4 月下跌明显，其中期房报-25.4%，前值位-18.4%。现房报 13.65，也低于 3 月的 21.3%。 从库存情况看，待售面积累计增速报 8.6%，高于前值的 8.4%，前年同期则为 1.7%。从广义库存看，即从新开工面积累计增速与销售面积累计增速之差看，报-7%，前值为-5.4%，但前年同期则为-0.5%。显示广义库存较前值回落。但是，这是收缩性的库存回落，因为新开工面积下跌更猛。 社会零售总额中的和房地产销售有关的消费品大幅走弱。数据显示，前 5月社会零售总额累计同比-1.5%，低于前值的-0.2%。和房地产消费有关的消费品如建筑装潢材料零售额累计同比、家具和家用电器类也累计同比等增幅均继续出现不同程度的大幅回落。 7 / 12 大宗商品研究所 宏观研发报告 图 7：社会消费品零售总额等累计同比变化 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从房价指数看，5 月数据没有公布，4 月百城住宅价格指数变动同比和环比均继续出现了下跌。 图 7：百城住宅价格指数变动 资料来源：研究所 国家统计局 WIND 从房地