万科A(000002)公司跟踪报告：销售爬坡期，基数压力逐步减弱

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 万科 A（000002）公司跟踪报告 2022 年 06 月 08 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 股票数据 [Table_StockInfo] 06 月 07 日收盘价（元） 17.43 52 周股价波动（元） 14.43-26.15 总股本/流通 A 股（百万股） 11625/9718 总市值/流通市值（百万元） 202630/202515 相关研究 [Table_ReportInfo] 《 利 润 触 底 回 升 ， 多 元 业 务 有 序 开 展 》2022.04.29 《展望未来，稳步回升！》2022.04.01 《拟分拆物业港股上市，增强万物云资本实力》2021.11.07 市场表现 [Table_QuoteInfo] -39.60%-30.60%-21.60%-12.60%-3.60%5.40%2021/6 2021/9 2021/12 2022/3万科A海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -5.7 -16.6 -6.0 相对涨幅（%） -12.7 -15.9 -2.0 资料来源：海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 销售爬坡期，基数压力逐步减弱 [Table_Summary] 投资要点：  事件：公司公告 2022 年 5 月销售和项目投资情况。  销售爬坡期，基数压力逐步减弱；当期销售环比改善，同比仍下行明显。  1）公司 5 月实现销售面积 187.5 万平，比 2021 年同期下降 51.01%，环比上升 16.53%；实现销售金额 307.6 亿元，比 2021 年同期下降 46.56%，环比下降 0.26%。1-5 月公司累计完成销售面积 981.1 万平，同比下降 45.36%；完成销售金额 1681.1 亿元，同比下降 41.39%。累计销售面积和金额的同比增速与上月相比基本稳定（上月两项同比增速为-43.84%%和-40.09%）。  2）从销售均价看，5 月销售均价为 1.64 万元/平，与 2022 年 1 月 1.69 万元/平销售价格相比略低。  当月土地投资保持谨慎，但处放大趋势。  1）5 月新增土地权益投资 118.77 亿元，比 2021 年同期下降 53.01%；新增土地权益建面 86.9 万平，同比下降 63.90%。此外，2022 年 1-5 月，公司累计新增土地权益建面 207.8 万平，同比 2021 年同期下降 78.96%；2022 年1-5 月土地权益投资金额 225.87 亿元，比 2021 年同期下降 69.23%。  2）2022 年 4 月份销售简报披露以来，公司无新增物流地产项目。  公司已开始回购股份，展现长期发展信心。  1）公司公告截至 2022 年 5 月 31 日，公司通过回购专用证券账户以集中竞价方式累计回购公司 A 股股份 345.79 万股，占公司目前总股本的 0.0297%，最高成交价为 18.25 元/股，最低成交价为 17.63 元/股，成交总金额为 6184.52万元（不含交易费用）。  2）根据公司回购方案，公司回购资金总额不超过人民币 25 亿元且不低于人民币 20 亿元，回购价格不超过 18.27 元/股。  投资建议：预计公司 2022 年和 2023 年 EPS 在 2.18 和 2.45 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照 2022 年 10-12XPE 水平，对应合理区间价值区间 21.8-26.16 元，维持“优于大市”评级。  风险提示：行业面临总量下行风险。 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 419112 452798 507134 567990 636148 (+/-)YoY(%) 13.9% 8.0% 12.0% 12.0% 12.0% 净利润(百万元) 41516 22524 25294 28426 32124 (+/-)YoY(%) 6.8% -45.7% 12.3% 12.4% 13.0% 全面摊薄 EPS(元) 3.57 1.94 2.18 2.45 2.76 毛利率(%) 29.2% 21.8% 21.8% 21.4% 21.4% 净资产收益率(%) 18.5% 9.5% 10.2% 10.8% 11.5% 资料来源：公司年报（2020-2021），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 股票报告网 公司研究〃万科 A（000002）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图 1 万科单月销售面积情况 资料来源：公司各月销售数据公告，海通证券研究所 图 2 万科单月销售金额情况 资料来源：公司各月土地数据公告，海通证券研究所 图 3 万科累计销售金额 资料来源：公司各月销售数据公告，海通证券研究所 图 4 万科单月权益土地投资额 资料来源：公司各月土地数据公告，海通证券研究所 表 1 同类型企业估值情况 公司名称 6 月 7 日股价 EPS（元每股） PE（倍） PEG （元每股） 2021 2022E 2023E 2021 2022E 2023E 2022 E 保利发展 15.28 2.29 2.45 2.61 6.67 6.24 5.85 0.92 招商蛇口 12.32 1.31 1.38 1.49 9.40 8.93 8.27 1.34 金地集团 11.62 2.08 2.25 2.43 5.59 5.16 4.78 0.64 华侨城 A 5.61 0.46 0.62 0.73 12.20 9.05 7.68 0.35 以上均值 8.46 7.34 6.65 0.81 万科 A 17.43 1.94 2.18 2.45 9.00 8.01 7.13 0.65 资料来源：公司 2021 年年报，对比企业业绩来自 Wind 一致预期，海通证券研究所 股票报告网 公司研究〃万科 A（000002）3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 财务报表分析和预测 [Table_ForecastInfo] 主要财务指标 2021 2022E 2023E 2024E 利润表（百万元） 2021 2022E 2023E 2024E 每股指标（元） 营业总收入 452798 507134 567990 636148 每股收益 1.