宏观周报：当前地产市场有何新表现？

1 当前地产市场有何新表现？请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 月初的时候，我们曾在周报上比较过当前房地产市场调整期与历史上的相同阶段时期各方面表现有何不同。如今，4 月地产数据全线出炉，同时，本周房地产市场政策又有较大变化，因此我们这次再次聚焦地产市场，分析地产行业现状以及现有政策能够扭转地产颓势。 目前房地产行业的各项指标依然在不断恶化，无论是投资增速，还是销售、新开工、竣工、施工等细分指标均已触及历史低点。 政策面则从自下而上走向自上而下。据中指研究院统计，截至目前全国已有130 余城出台房地产政策超 200 次，特别是进入 4 月份以来有约 70 城发布楼市新政，优化节奏加大。政策内容多涉及降利率、降首付、购房补贴、税费优惠、提升公积金贷款额度、调整限购范围、缩短限售期限等多个方面。但单独的因城施策作用有限，我们可以从郑州地产市场看出来。 从房贷压力、贷款基准利率下调幅度以及当前市场收益率表现来看，我们认为 5 年期 LPR 下调 15 个基点作用有限，预计更多、更有力度的政策仍将在路上。 宏观策略周报 2 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 当前地产市场有何新表现？ ........................................................................ 3 1.1. 地产指标继续全方位恶化 ............................................................................ 3 1.2. 政策从自下而上走向自上而下 ..................................................................... 5 ...................................................................................................................... 10 3 宏观策略周报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 当前地产市场有何新表现？ 4 月初的时候，我们曾在周报上比较过当前房地产市场调整期与历史上的相同阶段时期各方面表现有何不同。如今，4 月地产数据全线出炉，同时，本周房地产市场政策又有较大变化，因此我们这次再次聚焦地产市场，分析地产行业现状以及现有政策能够扭转地产颓势。 1.1. 地产指标继续全方位恶化 从经济数据来看，地产市场还处于恶化进程中。4 月房地产开发投资累计同比下降2.7%，为 2020 年疫情爆发期后最低水平，即使是 2008 年和 2015 年的历史调整期，我们也没见到过如此低的数值。与此同时，我们估算的 4 月房地产开发投资当月同比增速为-10.12%，连续三个月下降。自去年开始的这一轮调整期中，我们已看到 6 次当月同比为负，且负值深度明显高于 2015 年这一波，可以预期当月同比增速为负的月份数据还将继续增长。 图 1.1.1：房地产投资累计同比下降幅度仅次于 2020 年 Wind 图 1.1.2：房地产投资当月同比再次落入负值区域 Wind 从销售、土拍、新开工、施工以及竣工全链条来看，无论是累计同比还是当月同比，目前均处于历史极低水平。2 月份可能部分数据还不及 2008 年和 2015 年的情景，但从当前情况来看，几乎所有数据悲观程度均已达到或者超过 2008 年和 2015年，仅次于 2020年年初的戛然暂停阶段，特别是新开工面积的当月同比数据，运行中枢已较前两个周期底明显下移。 从其他数据来看，在居民中长期贷款再次落入负值区域的同时，地产销售金额基本相较去年腰斩。4 月克而瑞百强房企销售金额同比-59.0%，增速较 3 月降低 6.2%，4 月30 城成交同比-54%，增速较 3 月降低 8%。5 月随着疫情发展情况相对小幅改善，地产销售可能有所企稳回升，但依然难见乐观。 -20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002000-022001-052002-082003-112005-022006-052007-082008-112010-022011-052012-082013-112015-022016-052017-082018-112020-022021-05房地产开发投资完成额:累计同比-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.002006-042007-042008-042009-042010-042011-042012-042013-042014-042015-042016-042017-042018-042019-042020-042021-042022-04房地产宏观策略周报 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图 1.1.3：累计同比看，销售面积和土地成交依然低迷 Wind 图 1.1.4：累计同比看，新开工、竣工全线负值加深 Wind 图 1.1.5：当月同比看，销售面积和土地成交依然低迷 Wind 图 1.1.6：当月同比看，竣工和新开工保持历史极低值 Wind 我们之前提到过，与上一轮相比，本轮房地产调整期的房价相对坚挺。从 4 月数据来看，房价的调整依然处于进行中。同比上涨城市个数逐渐减少，从 2 月的 78 个减少至 72 个，而同比下行城市个数则从 2 月的 22 个增加至 28 个。住宅价格指数中，一、二、三线城市当月同比增幅继续下滑，但截至 4 月，住宅价格指数仍处于增长状态，与以往比调整深度依然不足。 -60-40-200204060801001201402000-022001-042002-062003-082004-102005-122007-022008-042009-062010-082011-102012-122014-022015-042016-062017-082018-102019-122021-022022-04本年土地成交价款商品房销售面积-60-40-200204060801002000-022001-052002-082003-112005-022006-052007-082008-112010-022011-052012-082013-112015-022016-052017-082018-112020-022021-05房屋新开工面积房屋施工面积房屋竣工面积-80-60-40-200204060801002000-022001-052002-082003-112005-022006-052007-082008-112010-022011-052012-082013-112015-022016-052017-082018-112020-022021-05商品房销售面积本年土地成交价款-60-40-200204060801002000-022001-052002-082003-112005-022006-052007-082008-112010-022011-052012-08