房地产行业2018下半年展望：真金不怕火炼

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2018 年 6 月 19 日 房地产 2018 下半年展望：真金不怕火炼 观点聚焦 投资建议 我们提示资金压力下信用违约方面或有事件可能引发 A/H 地产板块短期超调，但 6-12 个月维度上将提供上佳的投资机会。建议投资者：1）当前在左侧积极布局财务稳健的龙头房企（受益于行业整合对市场份额及利润率的提升），A 股保利、招商和万科，港股中海、龙湖、世茂、金茂；2）待信用风险有所释放后追加配臵都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的，A 股华夏幸福、新城控股（未覆盖）、华发，港股融创、旭辉、新城发展控股（未覆盖）。 理由 销售端延续韧性，政策端趋稳。我们维持 2018 年全国商品房销售面积同比增长 0-5%、销售金额同比增长 5-10%的判断。其中一二线城市下半年销售面积增速受益于推盘回暖料将持续复苏，但政策端对房价的高压态度不改；三四线城市去库存政策力度逐渐减弱，销售增速预计将小幅放缓。中长期政策层面，我们认为在公共住房供应占比得到有效提升之前，非市场化的调控手段不会退出，以维持市场短期平稳，而长租公寓的大力发展和 REITs 通道的打开将是构建房地产市场长效机制的首要出发点。 融资环境整体从紧，投资和新开工可能承压。我们测算今年房企各类外部融资渠道合计将出现 499 亿元净流出，较去年 2.3 万亿元的净流入大幅走弱，主要因非标融资显著收缩且境内信用债进入偿付高峰期。受此影响，下半年投资和新开工可能承压，但在房企补库存需求下失速风险并不大。我们小幅下调全年房地产开发投资和房屋新开工面积增速预测至 8%/8%（原预测为 10%/10%）。 板块短期有超调风险，但 6-12 个月维度上的投资良机也将随之出现。鉴于本轮去杠杆控风险的政策态度坚决，我们不认同当前以对赌政策放松的逻辑全面买入地产股的观点。杠杆过高、销售欠佳的中小房企可能在下半年暴露风险，行业加速整合随之而来。建议投资者：1）当前在左侧积极布局财务稳健的龙头房企（受益于行业整合对市场份额及利润率的提升）；2）待信用风险有所释放后追加配臵都市圈土储资源丰厚、销售高增长的高弹性标的。 盈利预测与估值 维持盈利预测不变。目前 A/H 地产板块分别交易于 8.8/7.1 倍 2018年预测市盈率，较 2018 年预测 NAV 折让 41%/42%。 风险 中小房企信用违约事件爆发，调控政策超预期加码。 目标 P/E (x) 股票名称 评级 价格 2018E 2019E 保利地产-A 推荐 20.50 8.2 6.5 招商蛇口-A 推荐 30.45 11.1 8.9 万科-A 推荐 43.03 8.5 6.6 华夏幸福-A 推荐 43.30 7.4 5.2 华发-A 推荐 10.30 7.7 5.7 中国海外发展-H 推荐 40.31 7.5 6.2 龙湖地产-H 推荐 31.58 9.3 7.4 中国金茂-H 推荐 6.64 8.9 6.5 旭辉控股集团-H 推荐 8.85 6.3 4.8 融创中国-H 中性 35.50 6.7 5.2 中金一级行业 房地产 相关研究报告 • 1-5 月全国房地产数据点评：五月投资/开工/销售全线飘红 (2018.06.14) • 6 月港股地产板块策略：提示关注短期风险 (2018.06.01) • 6 月 A 股地产策略：短期情绪面仍承压，中期把握超跌买入良机 (2018.05.31) • 6 月基本面展望：销售受基数影响现短期波动，全年延续韧性 (2018.05.31) • 《日升月沉，斗转星移》（2017.10.29） 资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 张宇 王璞 王惠菁 分析员 联系人 联系人 eric.zhang@cicc.com.cn SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref： AZB713 pu.wang@cicc.com.cn SAC 执证编号：S0080117100019 huijing.wang@cicc.com.cn SAC 执证编号：S0080116110020 911001091181271362017-062017-092017-122018-032018-06相对值 (%) 沪深300 中金房地产 中金公司研究部: 2018 年 6 月 19 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 目录 投资概要 ............................................................................................................................................................................... 4 2018 下半年销售端延续韧性，政策端趋于平稳 ................................................................................................................. 5 全年新房销售面积预计同比增 0-5%，销售额增 5-10% ...................................................................................................... 5 一二线市场：政策高压态势不改，开发商推盘提速 ........................................................................................................... 5 三四线市场：去库存政策下沉，全年销售维持正增长 ....................................................................................................... 7 中长线如何研判后市政策走势？ ......................................................................................................................................... 9 政策引导下的公共住房建设将有效缓解当前供应结构失衡问题 ....................................................................................... 9 以长租公寓为代表的租赁住房市场发展将进入提速期 .............................................