深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局

研究部深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局中国 | 2021年10月10 月 6 日香港特区政府提出“双城三圈”的概念旨在加强深港联动。近期，国务院对粤港澳大湾区作出多项重大部署；此外，香港特区政府公布《2021 年施政报告》，提出设立北部都会区9 月 5 日《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》出台，横琴作为粤澳深度合作区将通过共建共管等新体制与澳门携手构建多元化的产业体系。 9 月 6 日《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》（以下简称“《前海方案》”）宣布原前海合作区将扩容 8 倍至 120.56 平方公里，金融业扩大开放，实体经济将在现代服务业的支撑下得到有力发展。这一系列以制度创新为落脚点的政策正加速推进粤港澳大湾区（简称“大湾区”）建设，粤港澳深度合作正式迈入新时期。本报告探讨扩容为前海的产业体系带来的变化，及其对前海办公楼市场的深远影响。此外，我们基于制度创新、跨境交通基建的强化和通关便利程度等方面，讨论生产要素的加速流动对于未来粤港澳合作的重要意义。1 | 深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局扩容后的前海产业融合聚变，现代服务业辐射增强《前海方案》提出在现有合作区的基础上，前海发展空间将向南延伸至蛇口及大小南山片区；同时向北拓展至宝安区的会展新城及海洋新城片区，其中依次涵盖宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边片区。此次范围调整并非简单意义上的空间扩容，而是形成现代服务业与制造业相互支撑的产业布局。“深港合作区 + 科技园”双核驱动产业互动得益于“十三五”期间坚守实体经济和工业制造，宝安区产业基础日渐雄厚。2020 年区内规模以上工业企业 4,316 家，居全市首位。显然，如此庞大的工业体系要在未来实现高质量发展离不开产业数字化、智能化转型，以及服务业的支持。扩容后的前海片区，凭借强产业基础、强枢纽、强基建的优势，当地科技研发类企业将加快工业化的进程，相应地，产业集聚提供更广阔的市场空间反哺服务业发展。会展新城及海洋新城片区29.36平方公里机场及周边片区30.07平方公里智能制造、文化旅游海洋产业*、商贸会展*总部经济、高新技术文创体育、专业服务*金融业、专业服务、科技服务等现代服务产业宝安中心区及大铲湾片区23.32平方公里科技园香港北部都会区30.00平方公里空港物流、智能制造高新技术前海深港现代服务业合作区14.92平方公里蛇口及大小南山片区30.07平方公里贸易物流港口邮轮金融、数字、创新赋能产业互动原前海区域前海扩容区域深圳科技园香港北部都会区* 为发展中产业，其余为优势产业深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局 | 2 扩容后前海各片区产业分布会展新城 / 海洋新城片区注册 / 代表企业智能制造古河电工、三洋机电、大族激光高新技术南极光电子科技、讯捷兴科技文化旅游 / 商贸会展融创 / 华发、招商蛇口机场 / 周边片区注册 / 代表企业空港物流深圳机场集团、顺丰速运智能制造 / 高新技术中集空港设备、长盈精密宝安中心区 / 大铲湾片区注册 / 代表企业总部经济腾讯、龙光控股集团高新技术山东魏桥创业集团、Insta 360文创体育华侨城西部投资、万达体育前海深港合作区注册 / 代表企业金融业汇丰银行、东亚银行、韩国产业银行专业服务普华永道、毕马威、George Carlson科技业OPPO、IBM、思谋科技蛇口 / 大小南山片区注册 / 代表企业港口邮轮招商蛇口、招商港务、招商局贸易物流南山控股、中集集团现代服务业字节跳动、招银理财、招商 ePort、哈曼卡顿资料来源：仲量联行资料来源：仲量联行扩容后的前海合作区产业链将愈加完整及现代化。结合原前海合作区与科技园的双核驱动，技术创新的赋能将极大促进传统加工制造向中高端智能制造的转变，同时孕育出更多基于“互联网 +”及人工智能的新业态。产业体系完善前海扩容后涵盖更加丰富的产业业态和空间资源，推动产业之间协同联动，强化境内外市场互联互通，使产业体系趋向完备。深化改革开放借助“五区叠加”的优势，以机制创新为核心，逐步完善开放型经济新体制和聚集高端要素，形成具全球竞争力的营商环境。深化深港合作在CEPA协议框架下，进一步加强规则衔接和制度对接，通过放宽准入条件促进港资企业打破落户及业务的壁垒。全产业链升级现代服务业辐射作用突出，在金融服务实体经济及科技创新的双核驱动下，不断带动原优势产业链上下游企业的提质提效。市场化发展方向政策导向目标*“五区叠加”指深港合作区扩区后的前海，迎来了经济特区、粤港澳大湾区、深圳先行示范区、自贸试验区和深港合作区“五区”叠加的政策利好。3 | 深港琴澳创新合作，大湾区构建新发展格局资料来源：仲量联行资料来源：仲量联行企业加速聚集，前海办公楼净吸纳量逐年攀升近两年，前海合作区各基建项目得到稳步推进，多条主、次干道相继开通，地下道路交通系统基本建成，商业配套不断完善。此外，OPPO、IBM 等行业头部企业引领效应突出，他们的落户成功吸引不少优质上下游企业入驻。数据层面来看，2017 年至 2020 年间，前海甲级办公楼净吸纳量显著提升，全市占比从 0.5% 跃升至 25%，而今年前三季度前海净吸纳量已突破 30 万平方米，为历史最高水平。深圳市各区历年甲级办公楼净吸纳量情况展望：扩容后前海片区产业链辐射加强，撬动商办空间需求新增长前海扩容打破空间和制度上的限制，往北连接大湾区智能制造的腹地，往南实现跨境产业协同联动、市场互联互通。随着内地具备跨境业务需求和能力的企业日趋增多，而港澳企业则在在跨境金融、法律监管等专业领域积累了丰富经验，前海为他们的对接提供了全新合作机遇。这将刺激前海甲级办公楼需求增长，而原前海合作区将最先受益。此外，前海营商环境的改善将凸显扩容区内的配套优势，当地产业园有望得到更多外资制造企业的关注。扩容区前海深港现代服务业合作区扩容前法律咨询、会计审计规划设计、管理咨询科技服务信息技术、生物技术新材料技术、智慧物流、智慧港口人工智能、健康医疗、物联网、智慧城市、数字营销、互联网传媒、新能源材料银行、证券、保险资管、基金、期货 专业服务 金融业 TMT 高新技术宝安/蛇口：原有智能制造及港口物流等产业升级，产生前后端研发和销售业务的办公需求。前海深港合作区：随着业务量增大，原合作区服务业企业有扩张趋势。南 山 ： 获 得 融 资 迅速 扩 张 的 科 技 类 企业，以及利用跨境贷款优势，拓宽融资渠道的成长期企业。福 田 ： 金 融 创 新 业务 ， 需 要 入 驻 前 海享受自贸区优势。罗 湖 ： 专 业 服 务 类企 业 受 前 海 产 业 聚集效益吸引内部扩张东莞/中山：扩容后，前海资源外溢，推动深莞同城化发展，鼓励两地优势企业合作互补和共同研发，促进办公需求增加。港澳：现代服务和科技初创类企业的互动推动需求增长，同时预期前海将酝酿更多进一步深化深港合作的支持措施。搬迁扩租新设立搬迁扩租0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%02004006008001,0001,2001,4001,6001,80020172018201920202021 (Q1-Q3)