房地产行业2021中报综述：业绩分化态势延续，红线指标继续优化

行业研究 | 内地房地产 业绩分化态势延续，红线指标继续优化 ——房地产行业 2021 中报综述 收入结转稳步回升，盈利压力继续释放。2021 年上半年，上市房企整体营收增速同比提升 12.7 个百分点至 22.8%，主要系上年基数偏低、期内竣工交付回暖等因素的共同作用。收入回升带动整体归母净利润增速降幅收窄 6.6pct 至-1.2%，同比仍有所下降主要由于低毛利项目结算带来的盈利压力继续释放（平均毛利率下滑 5.8pct 至 22.7%）；费用管控、利息资本化率提升、结算权益比例变化带来的投资收益增长和少数股东损益占比变化等带动归母净利率降幅（平均下降 4.1pct 至 7.1%）小于毛利率。前期销售高增驱动建发、金茂等房企营收增速较快，资源禀赋、商业模式等使合生创展、宝龙等盈利能力保持领先。 销售增长态势良好，土储下降更趋普遍。2021 年上半年，在销售基数较低、楼市热度维持高位的环境下，多数房企的销售额实现了较大幅度的同比增长，51 家房企上半年销售额平均增速达 43.9%，年度目标完成率均值达 48.7%。在融资监管、集中供地等新政的作用下，房企投资强度分化加大，47家披露土储数据的上市房企中 12 家土储规模较 2020 年末出现了下降；土储规模增幅较大的房企主要为：1）国企、央企或融资成本具备优势、财务较为稳健的大型民企（深圳控股、建发、越秀、金地等）；2）当前销售增速明显快于交付结算的房企（绿城、银城、德信等）。 债务结构优化，流动性有所提升。2021 年上半年，上市房企继续加强了对债务总量和结构的管控，短债占比均值较 2020 年末下降约 1.4pct 至 30.2%，延续了此前下降的势头。流动性方面亦保持稳健，平均现金短债比（报表口径）约1.8 倍，与去年末基本持平，51 家有完整数据的房企中仅 4 家该指标未达标。建业、绿城、绿地等对债务结构的优化取得了一定成效，短债占比降幅较大；龙湖、美的、绿城等在资金管控方面进一步加强，现金短债比提升较大。 杠杆水平显著分化，融资成本继续下行。2021 年上半年，房企继续依“三道红线”要求控制杠杆水平，整体净负债率基本平稳，中位数较 2020 年末上升2.4pct 至 66.8%，平均数则下降 0.2pct 至 72.4%；不过，在整体杠杆水平稳定的同时，不同所有制、不同发展阶段房企的分化明显加剧，反映出行业内生逻辑的变化。在房企财务状况整体改善和融资管控加强的背景下，上市房企新增债务成本整体有所下降，带动 2021 年上半年平均融资成本同比下降 0.2pct 至5.8%。值得注意的是，部分国企及央企名字融资成本在原较低的基础上继续明显下行，如建发、金茂、绿城、中海宏洋等；在行业整体出现波动、融资难度加大的背景下，上述公司融资端的优势或将决定未来的发展空间。 红线达标房企继续增加，扣预负债率成降档关键。随着行业融资监管政策的持续深化，房企“三道红线”指标达标情况继续优化，截至 2021 年中期，有完整数据的 51 家房企中 24 家已完全达标（2020 年末：21 家）。降档情况方面，万科、佳兆业、雅居乐未达标指标数由 1 项降为 0 项，进入绿档；祥生未达标指标数由 2 项降至 1 项，进入黄档；恒大、绿地、银城未达标指标数由 3 项降至 2 项，进入橙档。“三道红线”政策之下，房企各项信用指标整体继续改善，扣预负债率仍是房企红线达标的主要努力方向；为使扣预负债率达标，房企不仅需关注预售回款，还需关注结转增厚净资产与提高投资货地比。 风险提示：调控政策存在一定不确定性；公司销售结算或出现一定波动。 3-Sep-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 39 目录 核心观点 ............................................................................................................................................................................ 5 1. 收入结转稳步回升，盈利压力继续释放 .................................................................................................................... 6 1.1 营收增速稳步回升，利润降幅有所收窄 ........................................................................................................... 6 1.2 盈利压力继续释放，利润率有所下滑 ............................................................................................................. 10 2. 销售增长态势良好，土储下降更为普遍 .................................................................................................................. 15 2.1 销售金额快速增长，年度目标平均完成率近半 ............................................................................................. 15 2.2 房企投资强度分化，土储下降更趋普遍 ......................................................................................................... 18 3. 债务结构优化，流动性有所提升 .............................................................................................................................. 20 4. 杠杆水平显著分化，融资成本继续下行 .................................................................................................................. 24