内地房地产行业7月统计局数据点评及房地产月报：销量增速有所下滑，地产投资支撑固投

行业研究 | 内地房地产 销量增速有所下滑，地产投资支撑固投 ——7 月统计局数据点评及房地产月报 7 月销售有所降速，地产投资支撑固投。1-7 月全国商品房销售金额累计同比增长 30.7%（较 2019年同期增长 28.0%）；销售面积累计同比增长 21.5%（较 2019年同期增长 14.5%），单月销售出现明显降速。1-7 月，开发投资累计同比增长12.7%（较 2019 年同期增长 16.5%）。受土地供应“两集中”下核心城市供地节奏波动影响，1-6 月购置土地面积与土地成交价款分别下降 9.3%和 4.8%。整体而言，1-7 月房地产投资及拿地维持了前期较高的热度，但随着资金面压力逐步显现，未来核心城市土地市场热度或出现一定下降。 集中供地影响拿地节奏，低库存态势料将延续。集中供地和融资端压力并存，一定程度影响了近月的新开工节奏。1-7 月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下滑 0.9%（1-6 月：增长 3.8%）；房屋竣工面积同比增长 25.7%（1-6 月：增长 25.7%）。由于房企目前对销售回款更为依赖，行业低库存格局或将延续；随着前期购置土地逐步开工，未来市场供需矛盾或出现一定的缓解。 开发资金增速继续回落，国内贷款增速继续下滑。1-7 月，房地产开发资金来源累计同比增长 18.2%（1-6 月：增长 23.5%）。拆分来看，国内贷款累计下降4.5%（1-6 月：下滑 2.4%）；自筹资金累计同比增长 10.9%（1-6 月：增长11.9%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长 38.3%和 17.0%（1-6 月分别增长 49.7%和 23.9%）。销售端的快速增长带动开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款增速明显提升，成为推升整体资金来源增速的主要因素。展望后市，销售回款将成为支撑开发资金增速的重要来源。 一线销量小幅增长，去化整体有所上升。7 月，44 城新房成交面积环比下降10%，同比下降 8%；当年累计成交面积同增 30%（上月为 39%），一、二、三线城市分别上升 57%、33%及上升 19%。芜湖、福州、泰州和武汉累计增幅较大，而韶关、嘉兴、东营、泉州累计降幅较大。截至 7 月末，14 城新房去化周期为 22.0 个月，平均环比上升 29%，同比上升 79%。二手房方面，7 月，15 城二手房成交面积环比下降 14%，同比下降 29%；截至 7 月末，15 城累计成交面积同增 15%（上月为 27%）。北京、厦门、佛山二手房成交面积累计增幅居前。一线二手房挂牌量指数小幅下降，各线城市挂牌价指数近期有所上升。 各线宅地成交增速回落，溢价率小幅上升。1-7 月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约 24.5%；其中，一线城市下降 14.9%，二线城市下降 19.9%，三线城市下降 30.3%，各线城市降幅均有所扩大。成交楼面均价方面，7 月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了年初的热度提升后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，7 月单月溢价率环比小幅上升。 投资建议：土地成本有望迎边际改善，维持“强于大市”评级。7 月地产数据延续下滑格局，但幅度仍显著小于其他数据，政策端的压力或将边际减小。近期最大边际变化在于，多地对土拍规则进行集中调整，尤其是部分城市开始对土拍起价进行优化设置，这将使得在中期影响行业盈利能力的因素得到一定的边际改善。维持“强于大市”评级。 16-Aug-21 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 24 目录 1. 板块表现：中小房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销量增速有所下滑，地产投资支撑固投 ........................................................................ 6 3. 城市：一线小幅增长，推盘显著下滑 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：一线销量小幅增长，推盘同比明显下滑 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所下降，挂牌价有所上升 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：整体成交增速回落，溢价率小幅上升 .................................................................. 14 4.1 住宅类用地成交建面：各线城市降幅有所扩大 ............................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速继续回落........................................................................................................... 15 4.3 成交楼面均价有所上升，溢价率整体回升 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境内债券发行环比有所上升 .......................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：多地微调楼市政策 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ..........................................................................