房地产行业：守正笃实，一体多翼

守正笃实，一体多翼 涂力磊（房地产行业首席分析师 ） SAC执业证书编号：S0850510120001 金晶（房地产行业分析师） SAC执业证书编号：S0850518120002 谢盐（房地产行业分析师 ） SAC执业证书编号：S0850511010019 杨凡（房地产行业分析师 ） SAC执业证书编号：S0850518070003 证券研究报告 （优于大市，维持） 2021年6月16日 当前所面临的市场形式 指标 开发投资 商品房 土地 开发 新开工 完成额 销售额 购臵面积 资金来源 面积 单位 亿元 亿元 万平方米 亿元 万平米 2021年1-4月累计值 40240 53609 3301 63542 53905 2021年1-4月较2020年1-4月 21.6% 68.2% 4.8% 35.2% 12.8% 2021年1-4月较2019年1-4月 17.6% 37.0% -7.9% 21.1% -7.9% 2021年海通预测 5-7% 3% -10-0% 5% 5-7% 资料来源：wind、海通证券研究所测算 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 我们认为，市场销售保持高增速，但土地购臵总量并无起色。在调控背景下，行业进入持续去产能阶段。后续实现产能有序退出后，市场利润水平和健康程度都将保持改善趋势。在此过程中，市场会面临持续政策压制。 表 房地产行业数据 2 tOnRsQyQvN6M8Q7NoMqQmOqRfQmMrPfQqRqO8OnMrPxNmPqOxNmOqQ1）第七次人口普查数据显示，2020年，全国总常住人口达到141178万人，2010-2020年之间的全国总常住人口年均增长率为0.53%，相对2000-2010年之间的全国总常住人口年均增长率的变动为-0.04个百分点，增速进一步下降。显然，中国人口高速甚至于超高速增长的时期已渐行渐远，人口惯性增长阶段正渐趋尾声，人口零增长乃至负增长的时代则渐行渐近。 七普数据看行业：基本情况 图 全国历年人口普查数据变动 资料来源：wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 -1-0.500.511.522.50 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 1953196419821990200020102020全国总常住人口（万人，左轴）全国总常住人口年均增长率（%，右轴）全国总常住人口年均增长率的变动（百分点，右轴）3 2）东部和中部区域各省市的常住人口均值接近，东部为5637.17万人，中部为6078.24万人；西部和东北区域常住人口均值接近，西部为3190.44万人，东北为3283.83万人；东部中部常住人口均值高于西部和东北部。说明东部和中部人口更为集中，而西部和东北地区人口较稀疏。 图 各省2020年常住人口数量比较 资料来源：wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 02000400060008000100001200014000广东山东江苏河北浙江福建上海北京天津海南河南湖南安徽湖北江西山西四川广西云南陕西贵州重庆新疆甘肃内蒙古宁夏青海西藏辽宁黑龙江吉林2020年常住人口（万人）区域常住人口均值（万人）七普数据看行业：基本情况 4 3）东部和中部区域15-59岁常住人口（反映劳动力人口状况）均值接近，东部为3638.93万人，中部为3721.14万人；西部和东北区域15-59岁常住人口均值接近，西部为2011.91万人，东北为2125.71万人；东部中部15-59岁常住人口均值高于西部和东北部。说明东部和中部劳动力比西部和东北充裕。 图 各省2020年15-59岁常住人口数量比较 资料来源：wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 七普数据看行业：基本情况 5 4）不同区域常住人口近十年绝对值变化均值差异大，东部变化最大，平均增加了575.26万人，西部增加187.45万人，中部增加132.43万人，东北变化值为负，即减少了366.61万人。说明东中西三个区域人口流入大于流出，而东北地区人口流出大于流入。 图 各省截止2020年近十年常住人口绝对变化值 资料来源：wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 -1000-50005001000150020002500广东浙江江苏山东福建河北北京上海海南天津河南安徽湖南江西湖北山西广西新疆贵州四川重庆陕西云南宁夏西藏青海甘肃内蒙古辽宁吉林黑龙江常住人口近十年绝对变化值（万人）各区域常住人口近十年绝对变化值均值（万人）七普数据看行业：基本情况 6 5）东部15-59岁常住人口（反映劳动力人口状况）近十年均值减少了11.78万人，西部减少了22.86万人，中部地区减少了335.03万人，东北地区减少583.63万人。与3）对比可知，劳动力增长小于常住人口增长，一定程度上反映了区域老龄化程度较严重，不利于经济长期发展。 图 各省截止2020年近十年15-59岁常住人口绝对变化值 资料来源：wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 七普数据看行业：基本情况 7 6）2000-2020年，东部区域常住人口每十年变化率较小，位于14.13%-11.26%之间；西部和中部常住人口每十年的变化率都呈现先下降再上升的趋势，说明这两个地区出现人口回流的现象；西部省份每十年变化率-0.34%-11.53%之间，中部位于0.01%-9.59%区间内，变动略小于西部；东北常住人口每十年变化率从7.8%下降到-10.07%，人口流失严重。 图 各区域常住人口每十年变化率 资料来源：wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 七普数据看行业：基本情况 8 -15-10-505101520200020102020常住人口每十年变化率（%）年份东部省份中部省份西部省份东北省份1）美国与日本城镇化率高增长期发生在上世纪八九十年代，目前城镇化率均达到80%以上；2020年中国城镇化率已经升至63.89%，仍处于较高增长区间内（30%-70%）；相比之下，中国城镇化起步晚，虽增速较快，但与发达国家仍有差距。 七普数据看行业：人口形势的国际比较 图 中国城镇化率与新增城镇化率水平 图 美国和日本的城镇化率水平 资料来源：wind、海通证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 02468101214160 10 20 30 40 50 60 70 1953196419821990200020102020城镇化率（%，左轴）新增城镇化率（%，右轴)0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 1840186018801900192019401960198020002020美国城市化率（%）日本城市化率（%)9 2）美国在城镇化率在接近30%-60%的高成长期期间（28.2%-56.5%）时，对应的粗出生率范围分别为25.23‰-38.25‰之间。日本在城镇化率在接近30%-60%的高成长期期间（32.70%-58.42%）时，对应的粗出生率