全国房地产行业月报（5月刊）

1 / 21 目录 本期看点 ...................................... 2 1、新房市场 ................................... 4 1.1 全国客户看房热度指数 ............................................................................................ 4 1.2 全国新房供求走势 ........................... 5 1.2.1 全国供应 .................................................................................................................. 5 1.2.2 全国成交： .............................................................................................................. 6 1.3 分区域城市成交走势 ......................... 7 2、土地市场 .................................. 10 2.1 全国土地成交走势 .................................................................................................. 10 2.2 全国土地分区域成交 .............................................................................................. 11 2.3 城市土拍热度排行榜 .............................................................................................. 13 3、地产金融环境 .............................. 14 3.1 典型房企融资量价监测 .......................................................................................... 14 3.2 居民房贷量价监测 .................................................................................................. 16 后市研判 ..................................... 18 2 / 21 本期看点 1、“五一”节后供需现回落，成交下滑幅度小于供应，部分城市地市火热传导至楼市需求 经历 4 月底抢开后，全国客户看房热度指数较“银四”小幅下滑。5 月房企推货积极性减弱，五一节点后自然回落较明显，成交下滑幅度小于供应且呈现分化态势。其中一线供应不足限制成交放量；二线成交呈现分化，“两集中”下部分城市受土拍带动明显；三四线热度略有提升，但较近两年同期微降。 华东市场整体维持火热，热度持续向外围传导，引发苏州、湖州等调控加码；华南城市在政策影响下热度环比小幅回落，但仍好于去年同期；西部核心城市热度走高，重庆土拍带动下量价齐涨；中部核心城市市场向好，武汉中下旬供应攀升带动成交；海西、华北热度提升，厦门土拍高热带动漳州、泉州临厦板块热度上涨，北京、青岛受土拍带动部分板块热度上升；东北表现平稳，客户预期无明显变化。 展望后市，全国楼市持续轮动，范围由一线向强二线、强二线向弱二线、强三线扩散。目前部分一线城市政策短期效果初现，未来二三线城市热度或在全国趋势带动下有所提升。 同时，本月重提房地产税，未来将有望先在试点城市进行改革。同时，限价限签影响持续深化，进一步重塑城市价格体系。 2、“两集中”首轮供地持续，华东全线、华南及西部核心地市高热， 3 / 21 华北升温 全国重点 55 城宅地供求量环比表现稳定，受多城集中供地影响，供应量略微高于近三年同期水平。华东核心城市集中供地下成交热度高企，三四线预期不减热度延续；华南深莞惠地市热度维持高位，江门热度有所回升；中西部成交集中于弱二线及三四线城市，溢价率下降明显；海西厦门两集中热度高企；华北北京、青岛等城两集中热度分化，市区及热点板块热度高企。上海、武汉、成都和长沙首轮供地将在 6 月进行，随着首批“两集中”逐渐落幕，第二轮土地出让即将挂牌，部分城市在首轮中地市表现过热的，不排除后续将会进行土拍条件的升级加码。 3、房企融资持续收紧、资金压力凸显，房贷利率维持上行态势 房企端，5 月房企融资总量同环比持续下行，资金面偏紧态势持续，房企融资总量维持下行趋势，部分房企资金压力较大。境外债券融资占比大幅提高，近期人民币升值，房企境外融资意愿有所增加；居民端，首二套房贷利率连续四月上升，广深、部分二线城市利率上行明显。 5 月，中央要求不得新设资管计划投资购房尾款资产，同时窗口指导叫停房地产供应链非标业务。未来房企将加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道。近期广深等地继续严查资金违规流入楼市，融资担保、小额贷款公司等均被监管约谈，严查“赎楼贷”、“过桥贷”等行为，银保监会表示当前资金过度流入房地产市场的问 4 / 21 题得到初步扭转，下一步将继续保持对违规业务的高压态势。 1、新房市场 1.1 全国客户看房热度指数 全国客户看房热度指数较“银四”现回落 根据保利投顾研究院监测，5 月全国客户看房热度指数为 141，较“银四”呈现小幅回落，接近去年 9 月水平，主要由于多项目 4 月底抢开，5 月整体推货节奏放缓，客户看房热情小幅下滑。 图：全国客户看房热度指数 数据来源：保利投顾研究院监测整理 *全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以 2017 年 1 月为基点进行指数化处理。 5 / 21 1.2 全国新房供求走势 1.2.1 全国供应 “五一”后房企推货积极性减弱，华东表现分化、华中供应稳定，其他区域节后供货积极性均有所下降 5月重点40城商品住宅供应面积2301万㎡，同环比均有所下滑，同比下降 23%，环比下降 34%。“五一”节前房企抢开现象明显，5 月推货积极性减弱，供应呈现收缩态势。 图：全国 40 城商品住宅供应走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 华东区域供应表现分化，同环比分别回落 32%和 28%。其中上海4 月集中放量后本月供应回落明显，环比腰斩；湖州、嘉兴等三四线城市节后推货积极性减弱，同环比均下滑超 6 成。合肥受土拍带动下市场向好，房企推货积极性高，供应放量明显。 华南区域节后供应下降明显，环比降幅超 6 成，供应规模为近三 6 / 21 年最低位