大湾区房地产行业月报（5月刊）

1 / 16 目录 本月看点 ...................................... 2 1.1 全国视角 ...................................................................................................................................... 3 1.2 大湾区楼市.................................................................................................................................. 4 2、土地动态 ................................... 8 2.1 全国及大湾区成交 .................................................................................................................... 9 2.2 城市表现 ...................................................................................................................................... 9 2.3 土拍排行 .................................................................................................................................... 11 3、后市研判 .................................. 13 2 / 16 本月看点 1. “金三银四”后、五月供需现回落，核心城市政策收紧影响发酵 “五一”节前抢开明显，5 月供应呈现收缩，湾区市场整体较“银四”热度回落，月内呈现前高后低态势。广佛政策收紧效果初现，深圳及环深整体表现较平稳：特征一，广州信贷政策发酵下热度稳中微降、但仍维持近三年高位，佛山强限价下板块表现分化。广州房贷利率提升、严查首付款等政策持续发酵，叠加市区限价下供应紧缺，热度有所回落但仍为近三年同期高位；佛山临广板块维持续销，价格上升趋势蔓延至非临广板块，但去化承压。特征二，东莞供应加速下成交热度小幅回暖，珠海回升势能强劲。东莞房企推货节奏加快带动成交环比提升明显，珠海回升势能强劲，表现好于去年同期水平，内部热度由金湾向唐家北围转移。特征三，内生城市需求表现差异化。江门成交量在五一节点刺激下小幅提升，同时在土拍热度带动下，未来枢纽新城和蓬江热度有望提升；肇庆四会、大旺月底市场转冷明显。 2.深圳迎来首轮土地集中出让，深莞惠地市热度维持高位 大湾区 5 月土地市场成交在广州集中出让过后自然回落，深圳首次集中出让，成交 6 宗地，揽金 139 亿，领跑湾区 9 城，深莞惠整体溢价率均在 30%以上，地市热度延续。近期，佛山三水地块实现一定溢价率成交，江门地市热度有所回升，大湾区的地市热度或会进一步外延。 3 / 16 1.1 全国视角 五月市场供需表现分化，部分核心城市受土拍热度带动。 5 月重点 40 城商品住宅成交面积 3283 万㎡，同比微涨 5%，较2019 年同期增加 11%。5 月房企推货积极性减弱，供应同环比均下滑超两成，除中西部及海西外，各区域均有不同程度回落。其中一线供应限制下成交持续回落；二线成交现分化，整体表现稳定；三四线热度略有提升，但较近两年同期微降。 图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万㎡） 备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。 数据来源：保利投顾研究院监测整理 分区域来看，华东节后市场维持火热，热度持续向外围传导，杭州、南京热度延伸至部分近远郊市场；华南政策影响下热度环比小幅回落，广佛加强信贷及限价政策，深圳政策严控下预期有所下降；西部核心城市热度走高，重庆土拍带动下量价齐涨，成都、西安热度扩 4 / 16 散；中部核心城市市场向好，武汉中下旬供应攀升带动成交；海西、华北热度提升，厦门土拍高热带动漳州、泉州临厦板块热度上涨，北京、青岛受土拍带动部分板块热度上升；东北表现平稳，客户预期无明显变化。 1.2 大湾区楼市 1.2.1. 大湾区成交 “金三银四”后市场现回落，核心城市政策收紧影响发酵 5 月大湾区 9 城商品住宅成交面积为 575 万㎡，由于去年同期疫情后供求释放下基数较高，同比小幅下滑 1%；受 4 月底多项目抢开影响，月内成交呈现“前高后低”态势，较“银四”下滑 7%。预计 6月年中冲刺节点下，各房企将加大营销力度以实现走量。 图： 9 城月度商品住宅成交情况（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 5 / 16 1.2.2. 大湾区 9 城表现 广佛强限价下热点板块供应不足，深圳及环深市场表现平稳 广州信贷政策持续发酵下叠加供应收缩，热度稳中微降，成交环比下降 11%，但仍处近三年同期高位；天河双盘加推，远郊南沙、番禺走量盘缺货下部分项目开盘即罄。佛山临广板块价格跳涨下限价严格、供应不足，部分价格受限项目续销表现良好；价格上升趋势蔓延至非临广板块，但客户接受度有限、去化承压。 图：大湾区 9 城 5 月商品住宅供求情况 数据来源：保利投顾研究院监测整理 深圳受供应不足影响，成交同环比呈现下滑，新开项目整体去化超八成，热度不减；二手市场持续低迷。月内深圳政策再度多次收紧，房贷利率上调、限价趋严及落户门槛提高，政策收集态势不改。东莞供应带动成交小幅回升，成交主要集中在东部产业园。惠州节后供应收缩，信贷政策收紧下成交量维持低位运行。中山市场表现分化，临深片区马鞍岛热度不减。 6 / 16 珠海市场热度好于去年同期，金湾热销盘断供、唐家供应增加下，板块热度由金湾向唐家北围转移，深莞外溢客持续增加；江门五一节点带动下成交有所提升；肇庆节后四会、大旺月底市场转冷明显。 表：大湾区 9 城 5 月市场表现特征 广州  市场热度稳中微降，仍好于去年同期。房贷利率提升、严查首付等政策持续发酵，叠加限价政策影响下新房供应不足，同环比大幅下滑 51%和 74%，五一期间大量需求释放下后续成交动能回落，成交量环比下降 11%，但仍处近三年同期高位。  分区域看，中心天河广氮双盘加推售罄；近郊黄埔受限价影响供应短缺，近部分项目低价开盘，多项目仍处蓄客阶段；远郊续销为主，南沙、番禺走量盘缺货下部分项目开盘即罄；增城核心板块新塘去化提高、外围持续冷淡。 佛山  市场表现分化，临广续销稳定、非临广涨价去化承压。限价严格下房企供应减少，同环比分别下滑 6%和 46%；成交表现稳定，价格上升趋势蔓延至非临广板块，但去化承压，限价项目续销平稳走量，部分大面积产品受二手及人才贷款收紧影响去化下降