2021年毕业季租房洞察报告

前言又是一年毕业季，据统计，2021年全国高校毕业生人数将再次创下新高。2021年5月13日，在教育部举行的新闻发布会上，教育部高校学生司司长王辉指出，2021届全国普通高校毕业生总规模将首次突破900万，达到909万，和2020年的874万的毕业生人数相比，同比增加35万，同时，叠加新冠肺炎及归国留学生的归国潮影响，2021年就业市场依然面临不小挑战。对于走出象牙塔的学子们而言，就业时不得不做一道选择题-选择在哪里就业：返回家乡、一线及新一线城市、家乡所在省会城市还是毕业院校所在城市？对于这个问题，并没有统一的答案。我们认为，毕业青年应选择一座有发展前途的城市去打拼，这座城市应该有相对丰富的就业机会、公平的职场环境、有竞争力的薪酬、落户门槛相对较低、生活成本相对较低、人居环境适宜等。本期调研报告显示，一线城市广州、上海、北京及深圳成为2021年度毕业青年首选的就业城市，新一线城市中，武汉、南京、郑州、杭州及成都为毕业青年的首选就业城市。凭借着无可取代的优质资源及产业基础，一线城市仍是毕业青年首选的就业目标城市，人往高处走，这一趋势不会发生改变。衣食住行为生活所需，租房，作为最重要的一项生活成本支出，对于囊中羞涩的毕业青年而言，是不得不面对的主要问题之一。毕竟租住的便利性和宜居性最终会折射到价格上，想要实现步行上下班、居住高品质小区，你就不得不承担相对高昂的居住成本。基于此，如何找到自己理想的居住场所，就成了一道必答题。贝壳研究院继发布了《2020年毕业季租赁洞察报告》后，2021年，通过公开收集及调研的方式，对毕业生群体所关心的话题继续进行解答，并尝试进行对比分析，继续推出《2021年毕业季租赁洞察报告》。期望对毕业生群体的毕业就向、租赁选择，对公众媒体的报道输出及科研院所的研究等有所价值，这是我们继续推进此类研究的动力。目录contentsPART1 租赁市场篇PART2 居住竞争力篇1.1 租金指数1.2 租赁负担1.3 整租自由1.4 租赁面积指数1.5 租赁圈层2.1 毕业生就业城市排名2.1.1 期望就业城市排名2.1.2 同城就业情况2.1.3 跨城就业情况2.2 就业考虑因素2.4 租金来源分析2.3 租金水平及可接受房租收入比情况2.3.1 毕业青年月租金水平分析2.32 房租收入比分析PART3 租赁行为篇3.1 找房途径分析3.2 租房方式分析3.2.1 整租 OR 合租3.2.2 合租对象选择3.3 租住要求3.4.1 区位选择偏好3.4.2 可接受通勤时长3.3.1 租赁面积要求3.3.2 租赁户型要求3.4 区位分析PART4 租赁痛点调查4.1 租房考虑因素4.2 租住痛点调查4.3 合租行为痛点调查租赁市场篇PART 1011.1 租金指数分析基于公开整理的数据，我们测算了整租形式的月度套均租金，并对租金进行了标准化处理，取值在0-100之间，指数越高表示租金越高。统计发现，2021年度毕业季间租金指数TOP10城市分别为北京、上海、深圳、杭州、广州、珠海、南京、苏州、厦门及东莞。其中，一线城市中的北京、上海及深圳位居前三，新一线城市杭州套均租金超过广州，位居第四。如果按照城市级别看，一线城市月度套均租金约为4394元，新一线城市约为2097元，二线城市约为1794元，租金的阶梯式变化与城市能级表现出强相关性。也就是说，城市能级相对较高，租金相对较高，反之亦然。租金的变化，主要是是受到供需关系影响。经济基本面较好，产业基础雄厚的城市，对人才吸引力相对较强，供不应求现象相对明显，反应在租金上也相对较高。由于本期报告将样本城市扩充到35城，我们仅选择19城进行对比分析，这里我们以上下浮动5%作为租金稳定与否的阈值。与2020年同期相比，19城中，西安及宁波租金涨幅相对明显，涨幅在5%以上，郑州租金下降相对明显，降幅在5%以上。以北京、上海及深圳为代表的17城租金变化均在-5%-5%内浮动，总体而言，与去年毕业季相比，租金变化是相对稳定的。北京10092.789.7770.2457.0855.3452.4948.7441.0540.5139.7639.7139.2338.638.4438.2736.6936.4236.2136.1836.0935.8235.7633.1232.9232.931.931.3431.2830.9630.7928.528.2528.2126.95上海深圳杭州广州珠海南京苏州厦门东莞武汉西安宁波南宁成都无锡青岛大连佛山济南合肥长沙天津郑州昆明重庆福州长春太原贵阳南昌石家庄烟台沈阳哈尔滨城市套均价格指数图：35城市整租套均价格指数对比情况标注：测算了整租形式的月度套均租金，并对租金进行了标准化处理，取值在0-100之间，指数越高表示租金越高0100020003000400050006000郑州青岛天津武汉广州重庆长沙沈阳杭州苏州深圳东莞北京南京成都昆明上海宁波西安19城整租租金对比情况单位：元每套每月021.1 租金指数分析如何保持租金稳定？有效方法之一就是由政府与企业共同参与，通过增大供给的方式，有效缓解供需矛盾。2021年6月18日召开的国务院常务会议，确定了加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。为保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求，会议确定，一是落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。二是人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。三是从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。以上政策，对于地方政府而言，就是强调了其责任，这样就能够确保相关政策及时稳步落地；对于企业而言，在目前租金回报率相对较低的情况下，这两项减税政策有助于增加企业住房租赁收益，可以有效刺激租赁市场的供给；对于租客而言，通过增加供给可以有助于降低租金，从而减轻新市民和青年的租赁负担。19.7319.0519.2818.9石家庄南昌贵阳福州北京42.7640.2140.0435.2631.1530.7928.5226.6625.5125.3523.7323.7123.6723.212322.8122.7222.5822.4822.4622.4622.3622.0921.4721.2521.0420.7520.7520.7420.37上海深圳杭州珠海广州南京苏州大连西安南宁长春无锡青岛太原天津东莞武汉厦门济南郑州合肥成都长沙沈阳佛山宁波昆明烟台哈尔滨1.2 租赁负担 租金是高还是低？对于不同收入群体而言，这是一个相对的概念。对于刚踏入社会的毕业生群体而言，限于事业刚起步，对租金的变化相对敏感。我们以智联招聘发布的《2021年春季求职期间平均薪酬》作为收入数据，以套（间）均月租金作为房租数据，测算了35城在毕业季期间的房租收入比情况（按照单身家庭进行计算）。同时，我们定义房租收入比30%为阈值，不低于30%