房地产行业第3次大转型：中国住房新十年

tWkZjZlX9YoWmNoP8O8Q7NpNpPpNqReRoOsPeRmNoN6MqRqPxNoMtNxNoNmN第 [3] 次大转型中国住房新十年1序 言大国住房，三次转型从 1949 年至今，我国住房市场经历了三次结构性变迁。1949 年到 1978 年是社会福利分房制度主导的 30 年，住房的生产、分配与消费过程由国家和单位决定。这一时期的居住条件持续恶化，人均住房面积下降到不足 4 平米，严重的房荒侵袭每一个城市。1978 年到 1998 年属于过渡期，这个 20 年的主体制度形态仍然是福利分房，但部分环节开始推进市场化改革的试点，例如提高租金、公房出售、企业或单位住房占比上升、集体住房、个人自建也开始出现，也出现一定比例的商品房开发，这个阶段是我国住房开发“百花齐放”阶段，住房开发总量是前 30 年的 30 倍，居住条件得到了明显改善，人均住房面积提升到 9平米。这个过渡期最大的价值是公有住房体系开始松动，市场化改革试点取得初步成效，土地有偿使用、住房公积金制度、个人按揭贷款等都进行了有益的探索，为后续的市场化与商品化改革解放了思想、奠定了基础。1998 年到 2018 年是中国住房发展中的第二大阶段，也正是这个阶段，我国完成了从公有住房体系到市场化住房体系的转型。1998 年面对东亚金融危机的外部冲击与经济寻找新兴增长点的内在要求，国家下决心停止城镇住房福利分配制度，全面推进住房市场化与商品化，土地“招拍挂”、商品第 [3] 次大转型中国住房新十年2房预售、住房金融、住房税收等一系列关键领域的改革取得重大突破，由此推动了普遍商品房与经济适用房的快速发展，住房的商品属性得到极大释放，住房消费、保值增值的观点日益普及，房地产也日益成为我国经济的重要支柱。2008 年全球性金融危机，我国采取了“一揽子”刺激政策，其后的 10年，住房的金融属性逐步彰显，土地财政与土地金融成为地方政府加杠杆的重要基础；借助于高杠杆、高周转的发展模式，开发商迅速变大；居民的自住、投资、投机性需求全面释放，住房条件得到极大改善，同时杠杆率也快速上升。总的来说，过去 20 多年，尤其是过去 10 年是我国房地产市场超高速发展的时期，是真正的“黄金时代”。过去 20 年商品住宅销售额累计112 万亿，超 8 亿城镇人口的住房需求基本上得到了较好满足，人均住房面积相比 1978 年提升了 10 倍以上，住房存量面积超过 350 亿平方米，户均住房套数大于 1，我国已经总体上告别了住房短缺，实现了住房的基本平衡。展望未来，我国住房市场发展正迈向第三个阶段，下一个十年，甚至未来 30 年的住房市场将发生深度的重构，这个过程可以称之为第三次大转型，并将出现新的浪潮。第一是居住服务化浪潮。住房不再是一个单纯的开发制造业，而是会变成一个整体的居住服务业，围绕居住的服务链条将逐步产生、发展、壮大。第二是数字化浪潮。数字化将全面渗透到住房市场，在生产、流通、租赁、改造等环节提升数字化水平，衍生出数字空间、智能客服、远程协作与自动化决策、资产和信用数字化等市场空间，数字空间市场规模将增长至 358亿美元。第三是全产业链化浪潮。基于 30 万亿元的居住交易市场规模和接近400 万亿的存量资产基数，住房的价值链将进行深度的整合与重构。传统的产业链划分逻辑是开发、代理、中介、物业、家装等细分品类相互独立、各自发展，未来的产业链将会加速整合，产业边界日益模糊。开发商不仅仅第 [3] 次大转型中国住房新十年3贝壳找房高级副总裁，贝壳研究院院长局限于开发环节，而是会渗透到物业、中介、家装等环节；阿里、京东、头条等互联网巨头也会跨界到住房交易与服务环节。产业链的参与者将越来越多，边界被打破，价值被重构。第四是品质居住浪潮。在“住得更好”的需求下，新建商品住宅销售面积中装配式住宅将达到 5.7 亿平方米，占新开工面积的 4-5 成；现代物管全面升级，管理面积达到 400 亿平方米，市场规模达到 1.6 万亿；城市更新和旧房改造规模预计达到 7 亿平方米。第五是都市圈化浪潮。在人口城镇化迁移和住房改善需求的推动下，中国新房交易规模长期保持在 15-16 万亿元中枢范围内，三大都市圈成为住房的主要市场，长三角城市群市场交易规模将接近 7 万亿，京津冀城市群、珠三角城市群都将接近 4 万亿。第六是机构化租赁浪潮。在租购并举政策的推动下，住房租赁机构化率达到 30% 以上，与之相配套的住房租赁 REITs 有望达到千亿甚至万亿级别的市场空间，租赁生态产生的空间将超过 3 万亿。时代在转变，市场在重构，房地产不仅不会褪色，反而在实现人民群众美好生活的过程中创造更大的价值，让我们一起开启大国住房的下一个辉煌十年。第 [3] 次大转型中国住房新十年4在任何一个国家，住房的发展的首要目标是要解决居民安全可支付住房问题，同时房地产业也是经济活动的重要组成部分。从这两个角度，改革开放以来，我国住房制度与房地产市场发展较好地解决了住房短缺难题，在满足了快速增长的城镇人口住房需求的同时，显著改善了住房条件，对社会经济发展起到了不可磨灭的贡献。第 [3] 次大转型中国住房新十年5城镇居民住房条件显著改善经历了史无前例的住房建设浪潮，住房的万人新开工量从 1997 年不足14 套提升 110 套，我国城市居民的居住条件得到极大改善：1978 年，全国城镇家庭有 869 万户缺房户，目前户均住房套数达到 1.1 套，住房自有率超过 85%。城市住房私有化率从 1978 年的 25.20% 提高到 90% 以上，多套数家庭占比接近 20%，超过美国等发达国家。从 1978 年以来，我国城镇人口增加了 6.7 亿人，城镇人均住房建筑面积从 1978 年的 6.7 平方米增加到约 40 平方米。住房成套率从 1985 年的 36% 左右，目前已经超过90%。1998 年以来，伴随着商品房市场的发展，针对城市低收入家庭的住房保障也取得了一定的进展，通过廉租房、公租房、经济适用房、限价房、共有产权房等多种保障形式，较好解决了城市低收入家庭的住房困难问题。2008 年开始大规模实施城镇保障性安居工程，到 2019 年底累计开工建设近 7300 万套，帮助约 2 亿困难群众改善住房条件。截至 2018 年末，城镇家庭住房保障覆盖率已明显超过 20%，城市户籍的低收入家庭已经不存在普遍的住房困难。图：1949 年以来各阶段中国住房建设数量（套）数据来源：贝壳研究院测算第 [3] 次大转型中国住房新十年6房地产带动经济社会增长房地产由国家财政负担变成对国民经济“牵一发而动全身”的重要产业。过去 20 年商品房交易额累计 115 万亿元，过去 10 年 100 万亿，过去 5 年65 万亿元，2019 年一年的交易额就超过 16 万亿元，创历史之最。过去20 年房地产住宅投资年均增长 19.6%，在固定资产投资中的比重在 12%左右。2020 年国内房地产开发投资完成额占固定资产投资比重继续提升达到 27.3%，其中住宅开发投资占比达到 20.1%，创历史新高。房地产业对GDP 的贡献率从 1978 年的 2.2% 左右提高到 2020 年的 7.3%，考虑到房地产业对上下游产业的带动