房地产行业月报：2月销售保持高景气，房企梯队格局变化

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业月报 2021 年 03 月 04 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -16.98%-6.25%4.49%15.23%25.96%36.70%2020/32020/62020/92020/12房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《2 月重点城市销售同比走强，疫情影响基本消散》2021.02.28 《30 大中城市春节期间新房成交同比修复明显》2021.02.22 《一线城市一二手房成交量上升，二线城市分化》2021.02.07 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec.com 证书:S0850518120002 2 月销售保持高景气，房企梯队格局变化 [Table_Summary] 投资要点：  2 月销售保持高景气，同比增幅扩大。根据克尔瑞和亿翰公布的 2021 年 2 月销售业绩排行榜数据，前 100 强房企操盘口径销售金额达到 7600 亿元，环比下降 12.7%，同比增长 159.2%，涨幅扩大 88.4 个百分点。2 月 TOP100 房企实现权益销售金额为 6173 亿元，环比下降 13.2%，跌幅收缩 29.9 个百分点；同比增长 147.8%，涨幅扩大 80.9 个百分点。  我们认为，2 月销售增长主要来源于推盘量的增大和通胀预期下的需求放量。受降杠杆以及担心下半年市场不确定性的背景下，企业供应在逐渐前臵，显著提升供应量以及加大开盘，以快速回笼现金应对大考。城市间分化显著，一线城市受通胀预期的影响最大，成交大涨，其中北京、上海最为显著；位于长三角、大湾区的二线和强三线的成交也放量显著，同比大增；其余部分二线以及三四线城市成交同比下滑。受融资环境和宏观经济预期影响，房企拿地保持谨慎。2 月土地购臵依然低迷，同比负增长，我们认为房企拿地区域布局与销售趋势一致，即往长三角大湾区集中。  我们预计在房企供应量前臵的背景下，今年上半年供给推动成交量保持高位，销售金额温和上涨，商品房销售均价平稳上涨。政策上，深圳、上海、杭州、东莞等地陆续出台调控收紧政策、22 城土地供应侧改革政策出台，政策起效需要一定时间，我们预计下半年房地产市场将反映这种政策收紧带来的影响，进而承压。  各梯队门槛值同比上升，10 强门槛增幅最大。对比 20 年和 21 年 2 月操盘口径销售门槛来看，10 强的门槛从 138.4 亿元上升至 343.0 亿元，同比增长 147.8%；20 强门槛从 101.0 亿元上升至 242.4 亿元，同比上升 140.0 个百分点；30 强门槛从 65.4 亿元上升至 158.7 亿元，同比增长 142.7%；50 强门槛从 36.5 亿元增长至 80.0 亿元，同比增长 119.2%；100 强门槛从 12.3 亿元增长至 33.1 亿元，同比增长 169.1%。从门槛值来看，整体梯队均实现显著上升，其中 100 强门槛值增幅最大。  供给前臵推动成交，房企分化加剧。从 2021 年 2 月单月操盘金额增速来看，前50 强房企中同比正增长的有 48 家。其中，滨江集团同比增速高达 4960.5%，融信中国、建发国际集团、金辉集团、华侨城 A 增速均超过 1000%，阳光城、荣盛发展、蓝光发展同比增速在 600%-700%之间。绿城中国增速为 880%，招商蛇口、中国金茂增速在 700%-800%之间。华发股份为负增长企业，同比下降10.4 个百分点。  投资建议：维持“优于大市”评级。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，龙头房企在拿地、融资和销售方面优势依然存在，行业集中度进一步提升。  1）我们建议关注的房企包括：A 股万科 A、保利地产、新城控股、金科股份、世茂股份、中南建设、阳光城；H 股中国海外发展、龙湖集团、融创中国、华润臵地、中国金茂、旭辉控股集团、世茂集团、龙光集团、建发国际集团等。  2）物业公司方面，我们认为伴随竣工面积数据的持续修复，物业公司作为房地产行业后周期会持续受益，在管面积增长有较强的确定性，建议关注的物业公司包括：A 股招商积余、新大正，H 股碧桂园服务、金科服务、融创服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业、合景悠活、卓越商企服务。  风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 2 月销售保持高景气，增幅环比扩大 ......................................................................... 5 2. 供给前臵推动成交，房企分化加剧 ............................................................................ 7 3. 投资建议 .................................................................................................................. 10 4. 风险提示 .................................................................................................................. 10 tOrNpNxPuM8OaO8OpNmMtRnMlOpPpMlOqQqM9PnMsNNZmMnRxNtRsN 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录 图 1 TOP100 房企操盘口径单月销售额及同比 ............................................................... 5 图 2 TOP100 房企操盘口径单月权益销售额及同比 ........................................................ 6 图 3 房企销售门槛 ...........................................................................................