两集中政策后上海供地趋势及房企应对策略

“两集中”政策后上海供地趋势及房企应对策略Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.专业至上 服务至诚Professional · Sincere代理 · 咨询 · 金融 · 商业 · 海外 · 养老 · 大数据· · 产业 · 公关2021年3月C ONTENTS目录202上海供地结构及未来供地机会01“两集中”政策背景及特征解读03房企参与上海土地市场的特征04对房企应对“两集中”的策略“两集中”政策背景及特征解读3第一章4事件背景网传2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。随后青岛、郑州、天津、济南、福州自然资源和规划局纷纷发布关于“土地集中出让”模式的文件22个城市分别为：北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。5政府出台政策的初衷“两集中”政策主要由政府控制供地节奏来达到从土地端调控市场的目的。根据市场状况调整每次供地的规模、地块位置等因素可以实现“抑制市场过热”、“防范市场过冷”两种调控诉求1分流房企资金、降低土拍热度2调控土地及住宅供应结构3引导各线城市房地产均衡发展4部分库存量大的城市控制供地节奏、饥饿营销抑制市场过热防范市场过冷土地集中出让时，房企短期能同时调动的资金量有限，降低单场土拍整体的土地竞争强度，即便个别优质地块溢价率过高，也有劣质地块低价捡漏，控制整体溢价率政府调控单场土拍供地的结构，优质热点地块与远郊地块搭配供应，降低整体土拍溢价率。未来项目集中上市也便于政府做价格对冲目前土地集中出让涉及22个热点城市。房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市，引导房企进行城市群优化布局目前已经公布“两集中”的城市青岛、济南、郑州、天津、福州房地产市场均面临压力，部分板块库存量大。政府集中出让土地，部分房企出于确保拿地目的，会参拍非热点的地块6“两集中”政策是对“三道红线”、“五档分类”的补充从政策连贯性上看，“三道红线”政策指向房企融资收紧、“五档分类”指向居民购房贷款，“两集中”政策则是从政府角度对土地供应进行调节。“两集中”政策的出台补充了调控政策的顶层设计中政府参与土地供应的限制红线一剔除预收款后的资产负债率大于 70%红线二净负债率大于 100%红线三现金短债比小于 1 倍档位标准有息负债规模增速阈值红色踩“三条红线”中的三条0%橙色踩“三条红线”中的两条5%黄色踩“三条红线”中的一条10%绿色未踩线15%银行业金融机构分档类型房地产贷款占比上限个人住房贷款占比上限第一档：中资大型银行中国工商银行、中国建设银行等7家40%32.50%第二档：中资中型银行招商银行、农业发展银行等17家27.50%20%第三档：中资小型银行和非县域农合机构1城市商业银行2、民营银行22.50%17.50%大中城市和城区农合机构第四档：县域农合机构县域农合机构17.50%12.50%第五档：村镇银行村镇银行12.50%7.50%注：1. 农合机构包括: 农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。2. 不包括第二档中的城市商业银行。三道红线五档分类两集中一是集中发布出让公告二是集中组织出让活动稳地价、稳房价、稳预期7目前出台两集中政策的城市特征目前出台“两集中”政策的青岛、郑州、天津、济南、福州五个城市均为房地产市场压力较大的城市，有通过控制土地供应来“防范市场过冷”的动机-80-60-40-20020406080100120青岛郑州福州济南天津青岛、郑州、济南、天津、福州商品房销售面积累计同比%-505101520天津济南福州青岛郑州青岛、郑州、济南、天津、福州新建商品住宅价格指数当月同比%8“两集中”政策对企业的影响对企业而言，“两集中”政策将增加企业风险，对企业运营能力提出更高的要求。同时具备资金优势、勾地能力、收并购能力的房企在未来拿地机会更多，在布局上也将促使更多房企关注都市圈深耕1、资金调度不及时、错过土拍造成空转2、土拍前融资难度增加，准备资金不足3、土地研判压力加大，错判、漏判4、拍地策略根据当天土拍情况动态调整5、项目集中上市、面临竞品压力增加“两集中”政策带来的不可控企业风险“两集中”政策加速企业分化1房企规模的持续分化资金雄厚的大型房企更具实力调动资金参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。中小型房企的生存空间将会被进一步压缩，需精准研判，在土拍中做到出手即中，也有捡漏机会3房企布局策略的分化上一轮市场周期房企倾向于全国性布局，把握机遇并分散风险。但“两集中”政策后，围绕核心城市进行都市圈深耕，增加都市圈内资金调度与城市研判更有利于应对这一政策2房企能力的分化为了增加集中供地时拿地的可能性，具备产业、商业勾地能力的房企更具竞争优势；热点城市收并购难度增加，收并购能力将更加重要上海供地结构及未来供地机会9第二章10上海土地供应及成交从土地供应建面上看，商品住宅用地占涉宅土地比例约48%。从总量来看，各类土地年均土地出让金约1810亿元，其中商品住宅用地出让金各年金额均较稳定，年均约为961亿元，占比51%（排除2020年疫情下政府大量出让土地）。注：其他住宅用地包括动迁安置用地、租赁住宅用地0%10%20%30%40%50%60%70%80%0500100015002000250030002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年商品住宅用地供应建面其他住宅用地供应建面商品住宅用地占比上海涉宅用地供应建筑面积及商品住宅用地占比万平米2011至2020年上海商品住宅用地成交占比约48%0%10%20%30%40%50%60%70%05001000150020002500300035002010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年上海商品住宅上海其他土地商品住宅用地出让金占比2013至2019年上海各类土地出让金年均为1810亿元2013至2019年上海商品住宅用地出让金年均为961亿元2010至2020年上海商品住宅用地出让金占比平均为51%上海各类土地出让金及商品住宅用地占比万平米注：其他土地包括动迁安置用地、租赁住宅用地、商办用地、工业用地、科教等其他土地11上海商品住宅用地成交从历史数据看，上海商品住宅用地年均成交建面在554-570万平米之间，年商品住宅土地出让金约961亿元。且存在之前多供地、之后少供地的供应平衡。而2021年1-2月上海已经出让365万平米商品住宅用地、获得土地出让金额674亿元。即便2021年土地供应达到平均水平，也仅剩下约200万平米、300亿元左右的供地空间，实施“两集中”政策意义不大、反而可能带来土地供应稀缺的预期0200400600800100012001400160018002011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019