房地产行业1月存量住房市场监测报告：房价上行趋势加速，市场景气度升温

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2021 年 2 月 18 日 房地产 1 月存量住房市场监测报告：房价上行趋势加速，市场景气度升温 行业动态 行业近况 我们更新了 1 月中金存量住房市场监测体系相关数据（部分指标扩展至 60 城）。 评论 1 月核心城市房价加速上行，城市群分化明显。1 月中金同质性二手住宅加权平均成交价格指数环比上涨 1.1%（12 月+0.2%），同比涨幅扩大 0.5ppt 至 3.8%，成交议价空间进一步下行 18BP（12 月-10BP）至 2.36%，核心城市1房价上行趋势有所加速。从更广义的 60 城范围看，房价涨势也有所延续，具体来讲 33 城房价环比上涨（12 月 31 个），15 城环比持平（12 月 17 个），11 城环比下降（12 月 11个）。分城市群看，环比涨幅最高的为关中平原（+2.5%）和粤港澳大湾区（+1.7%），环比涨幅最低的为长江中游（基本持平）和哈长城市群（-0.1%）。 1 月在售二手住宅关注度提高，售房者价格预期上行。从需求端看，1 月在售二手住宅关注度环比增长 6.9%，但受局地疫情反复影响，30 日内到访次数环比仅上升 0.1%，我们预计伴随疫情好转，购房需求将进一步释放。从供给侧看，售房者价格预期上行。中金同质性二手住宅加权平均挂牌价格指数环比增长 1.9%（12 月+0.6%），所覆盖的 19 城中 12 城环比上涨（12 月 7 个），7 城环比持平（12月 10 个），0 城环比下降（12 月 2 个）。同时，在售二手住宅调价幅度明显收窄至-0.18%，其中上海（+5.6%）、深圳（+5.2%）、杭州（+1.1%）、合肥（+1.0%）、广州（+0.5%）、西安（+0.4%）调价幅度均已为正，呈现出短期房价可能快速上涨的特点，其中多数城市已出台楼市新政，建议密切关注政策执行效果。 1 月核心城市景气度升温，领先指数提示中短期内该趋势或将延续。1 月中金存量住房市场加权平均景气指数环比上涨 0.16%（12 月+0.09%）至 100.46，同比涨幅扩大至 0.50%，核心城市存量房市场景气度快速升温。从广义的 60 城范围看，存量房市场景气度也有所抬升，具体来讲 30 城景气度环比上涨（12 月 27 个），9 城环比持平（12 月 8 个），20 城环比下降（12 月 26 个）。1 月基于在售端指标构建的领先指数环比上涨 0.22%至 100.59，提示中短期内景气度或将进一步提升，但需进一步关注信贷条件与各城市楼市政策执行效果。 估值与建议 1 月核心城市房价加速上行，存量房市场景气度升温；同时市场中潜在购房者关注度提高、潜在售房者价格预期上行，中短期内景气度或将进一步抬升。在此背景下我们提示政策可能进行针对性收紧，但考虑到当前板块估值与仓位均处于历史低位，我们认为地产板块仍具有突出配置价值，重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头：A 股推荐万科、保利、金地、金科、阳光城、中南建设，港股推荐华润、融创、中海、龙湖、旭辉、宝龙地产、越秀。此外，短期维度上，我们判断物业管理板块 2020 业绩整体符合预期，获利了结情形可能增多，基于估值性价比我们推荐金科服务（3 月可能纳入港股通并获得南向资金加配），也建议关注世茂服务（若基本面释放预期兑现信号，则可能迎来阶段性价值重估）。 风险 信贷政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期。 张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 王璞 分析员 SAC 执证编号：S0080520050003 SFC CE Ref：BOL362 pu.wang@cicc.com.cn 目标 P/E (x) 股票名称 评级 价格 2021E 2022E 万科-A 跑赢行业 34.83 7.4 6.8 保利地产-A 跑赢行业 21.18 5.0 4.5 金地集团-A 跑赢行业 17.23 4.3 3.9 金科股份-A 跑赢行业 10.83 4.4 3.8 阳光城-A 跑赢行业 8.31 3.6 2.9 中南建设-A 跑赢行业 11.03 3.2 2.7 华润置地-H 跑赢行业 46.40 7.6 6.8 融创中国-H 跑赢行业 44.28 4.2 3.8 中国海外发展-H 跑赢行业 24.45 4.3 3.8 龙湖集团-H 跑赢行业 52.51 10.3 9.1 旭辉控股集团-H 跑赢行业 8.70 5.6 4.8 宝龙地产-H 跑赢行业 6.77 4.7 3.9 越秀地产-H 跑赢行业 2.04 4.3 3.5 金科服务-H 跑赢行业 99.00 44.2 29.7 世茂服务-H 跑赢行业 18.00 22.6 15.3 中金一级行业 房地产 相关研究报告 • 房地产 | 内房股 2020 年业绩预览：不破不立 (2021.02.05) • 房地产 | A 股房企 2020 年业绩预览: 盈利稳增长，杠杆渐改善，成长现分化 (2021.02.04) • 物业管理服务 | 百舸争流，挥斥方遒：物业管理行业投资手册 (2021.02.02) • 房地产 | 欲善其事，先利其器：中金存量住房市场监测体系 (2021.01.15) • 房地产 | 信贷平稳过渡，行业整合提速—《房地产贷款集中度管理制度》简评 (2021.01.03) 资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 1 由于数据可得性原因，成交价格指数核心城市不含北、上、深，可通过挂牌价格指数和挂牌价调价幅度估计三城房价变动情况。 中金公司研究部：2021 年 2 月 18 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 中金存量住房价格指标体系 图表 1: 2021 年 1 月中金同质性二手住宅加权平均成交价格指数（15 城）为 101.1 资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部 图表 2: 2021 年 1 月中金同质性二手住宅加权平均成交价格指数（15 城）同比增长 3.8% 图表 3: 2021 年 1 月中金同质性二手住宅成交价格指数 33城同比上涨，19 城同比持平，7 城同比下降 资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部 注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%。资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部 图表 4: 2021 年 1 月中金同质性二手住宅加权平均成交价格指数（15 城）环比增长 1.1% 资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部 96.597.598.498.598.798.998.698.197.797.296.897.497.797.298.098.