成都2020年房地产市场总结及后市预判

2020年成都房地产市场总结及后市研判——保利投顾研究院·西部分院——全国宏观环境01.成都市场现状02.203. 未来机会预判FORFUTUREPART 1全国宏观环境3全球主要经济体加速复苏，叠加疫苗取得突破性进展，PMI先行指标已恢复至景气区间，但海外疫情反复，明年全球经济修复速度仍具有不确定性。反观国内，得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回正，是当前唯一实现正增长的经济体，未来对全球资金的吸引力将持续增强。30.0035.0040.0045.0050.0055.0060.0065.0070.00图：世界主要经济体制造业PMI走势（%)美国欧元区英国中国国家/区域2019（全年）2020Q1（当季）2020Q2（当季）2020Q3（当季）中国6.11-6.83.24.9美国2.20.32-9.03-2.91英国1.3-2.08-21.46-9.58欧元区1.3-0.3-14.9-4.3图：世界主要经济体GDP增速走势美国：57.5英国：55.6欧元区：53.8中国：52.1数据来源：wind，保利投顾研究院整理经济指标10月11月GDP增速3.2%（二季度）-1.6%（前二季度累计）4.9%（三季度）0.7%（前三季度累计）出口同比11.4%14.9%社零同比4.3%5.0%固投累计同比1.8%2.6%房投累计同比6.3%6.8%制造业PMI51.452.1连续9个月高于临界点财新制造业PMI53.654.92010年12月以来新高财新服务业PMI56.857.82010年5月以来次高图：中国宏观指标最新数据01 宏观经济环境：1）国内外环境—疫情影响下全球经济经济逐步修复，中国经济优势凸显01 宏观经济环境：2）”十四五“规划—构建双循环发展格局，地产与金融、实体均衡发展“十四五规划”建议稿中提出，要形成“内循环+双循环”的经济新发展格局，都市圈作为双循环的重要发展支点，预计未来都市圈规划利好仍将继续释放，如成渝、长江中游等；根据2025年人均GDP将达到高收入国家标准(1.25万美元)，推算未来5年经济增速5.5%左右。政治局会议提出注重需求侧改革，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产定调整体中性。图：”十四五“涉及房地产相关表述1推动金融、房地产同实体经济均衡发展2促进住房消费健康发展3有效增加保障性住房供给4推进以人为核心的新型城镇化，建设现代化都市圈，推进成渝经济圈建设5加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业供给实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，……促进住房消费健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。图：习近平针对规划建议稿中部分重要观点的说明关于“十四五”和到2035年经济发展目标关于以推动高质量发展为主题关于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局•2025年：人均GDP达到高收入国家标准。推算未来五年的经济增速约5.5%；•2035年：实现经济总量或人均收入翻一番。推算未来15年经济平均增速4.8%•当前，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，发展中的矛盾和问题集中体现在发展质量上。•要坚持供给侧结构性改革的战略方向，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。推动形成国内经济循环，就能更好吸引全球资源要素，形成参与国际经济合作和竞争新优势。数据来源：保利投顾研究院整理02 行业政策环境：1）中央基调—由稳预期转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升疫情后政策以稳预期为主，三季度部分城市房价涨幅明显，政策基调转向中性偏紧。在对十四五解读中，国务院副总经理表示“房地产影响投资和消费，事关民生和发展”，银保监会主席表示“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛”，后市对房地产资金流入仍保持敏感性，12月政治局会议定调，促进房地产市场平稳健康发展，预计行业政策将延续中性偏紧。数据来源：保利投顾研究院整理6.80 6.70 6.50 6.40 6.40 6.20 6.00 6.00 -6.80 3.20 4.90 (8.0)(6.0)(4.0)(2.0)0.02.04.06.08.02018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3图：近年中央会议对房地产的表述2018.4推动楼市健康发展2018.7.31坚决遏制房价上涨2018.10/12未提及2019.4重提房住不炒2019.7首提不将房地产作为短期刺激经济的手段GDP当季增速2020.4.17重提房住不炒促进平稳健康发展2020.7.24 中央座谈会紧绷这根弦2020.8.26 定向约谈房价涨幅较快城市2020.12.11 政治局会议促进房地产市场平稳健康发展2020.12.11 经济工作会议解决好大城市住房突出问题2020.3未提及稳预期资金、楼市监管并行2020.6 严查资金违规流入房地产2020.8 “三道红线”2020.9 防止房地产过度金融化上半年地方楼市以支持性政策为主，从支持房企端到边际刺激需求端；下半年部分城市过热引发调控收紧，三季度政策进入密集期，主要调控方向为限购限贷收紧、限价限售升级、加大优先刚需房源比例等；四季度趋于缓和，政策有松有紧。预计后市各地延续定向调控，过热城市仍有加码风险，部分较冷城市如北方、中部存边际优化空间。02 行业政策环境：2）地方趋势—从边际放松到中性偏紧，定向调控延续“有保有压”图：2020年房地产地方性调控政策时间轴边际放松，刺激需求•土地市场支持 湖北省、江苏省、深圳、上海、天津、西安、福州、南昌等•降低预售条件 无锡、苏州、福州、厦门等政策密集期（7-10月），调控过热城市•人才落户放松 山东省、北京、广州、重庆、中山、宁波、苏州等•限购升级/补丁深圳、东莞、杭州、宁波、南京、银川•购房补贴衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等•提高首付比例无锡、常州、沈阳、长春、唐山•限价升级东莞、杭州、绍兴、沈阳、长春、唐山、徐州、长沙•限售升级东莞、杭州、常州政策进入平稳期（11-12月），有松有紧•摇号向无房家庭倾斜南京、宁波、杭州、成都•过热收紧深圳限购年限增加至三年•二手房增值税免征年限延长沈阳、成都成都实行购房资格预审，再提无房家庭优先比例•土拍限制宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州西安提高二套首付比例宁波提高二套首付比例，收紧限购限售范围•较冷放松 哈尔滨鼓励房企打折促销让利销售新房上半年：支持性政策为主下半年：定向调控数据来源：保利投顾研究院整理802 行业政策环境：3）地产金融—融资环境趋紧，“三道红线”持续影响高杠杆房企上半年融资环境整体较宽松，房企发债处于高位；下半年随着“三道红线”出台，引导房企减少表外融资，对于银行新增涉房贷款要限制在贷款总量的30%，同时信托在现有规模上压降20%，融资环境进一步趋紧。年内融资环境的变化影响土地市场走势，上半年溢价率走高，下半年呈现回落，预计