房地产行业2020年统计局数据点评及房地产月报：全年销售再创新高，资金来源继续改善

行业研究 | 内地房地产 全年销售再创新高，资金来源继续改善 ——2020 年统计局数据点评及房地产月报 全年销售再创新高，地产带动拉动投资。2020 年，商品房销售额累计同比增长8.7%（1-11 月：增长 7.2%）；销售面积增长 2.6%（1-11 月：增长 1.3%）。1-12月，开发投资累计同比增长 7.0%（1-11 月：增长 6.8%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑 1.1%与增长 17.4%，较 1-11 月分别收窄 4.1 个百分点和提高 1.3 个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场热度仍处高位。整体而言，12 月经济数据整体平稳，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资（+2.3%）的重要因素，但偏紧的融资政策或对未来投资造成一定影响。 开工竣工继续收窄，修复速度慢于销售。2020 年疫情得到控制后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-12 月，房企房屋新开工面积同比下降 1.2%（1-11 月：下降 2.0%）；房屋竣工面积同比下降 4.9%（1-11 月：下降7.3%），同比降幅有所收窄。2020 年新开工面积同比仍有所下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。 开发资金增速继续提升，资金面改善格局延续。2020 年，房地产开发资金来源累计同比增长 8.1%（1-11 月：增长 6.6%）。其中，国内贷款增长 5.7%（1-11月：增长 5.4%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比增长 8.5%和 9.9%（1-11 月分别增长 5.3%和 10.6%）。由于商品房销售明显恢复，房地产开发资金来源中的定金及预收款和按揭贷款实现了较快增长，整体开发资金来源增速超过2019 年。销售回款的增长能够一定程度对冲前期融资管控政策的影响。 一线销售增长较快，去化环比基本持平。2020 年 12 月，45 城新房成交面积环比上升 8%，同比上升 12%；当年累计成交面积同增 2%（上月为 1%），一、二、三线城市分别上升 14%、下降 2%及上升 3%。东营、芜湖、东莞和广州累计增幅较大，而南宁、池州、淮南、常州累计降幅较大。截至 12 月末，14 城新房去化周期为 10.3 个月，上月为 10.2 个月。二手房方面，12 月，15 城二手房成交面积环比上升 9%，同比上升 7%；截至 12 月末，15 城累计成交面积下降 1%（上月为下降 2%）。金华、南京、深圳二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 各线宅地成交增速回落，溢价率有所下行。2020 年全年，百城住宅用地累计成交建面同比增长约 8.5%；其中，一线城市增长 27.2%，二线城市增长 6.6%，三线城市下降 8.0%，各线城市累计增幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，12月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了 2020年中的市场热度上升后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，12 月单月溢价率环比有所下行。 投资建议：基本面修复与分化并行，维持“强于大市”评级。在行业周期弱化的大背景下，2020 年行业基本面保持平稳，全年销售额再创新高。同时，行业已由过去的“杠杆为王”转变为“资源为王”，房企内部和城市之间的分化在继续加大，具备土地和金融资源或综合开发能力的房企能够继续保持较快成长。相关房企的资产价格也将相应收益与资源集中的过程。维持“强于大市”评级。 18-Jan-21 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 25 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 2. 行业：销售投资增速提升，到位资金继续改善 ............................................................................. 6 3. 城市：一线增长较快，推盘环比大增 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：一线销量增速较快，推盘环比明显增加 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：成交面积增速回落，溢价率整体下滑 ....................................................................... 14 4.1 住宅类用地成交建面：各线城市单月出现一定下滑 ............................................................................................. 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速继续回落................................................................................................................. 15 4.3 成交楼面均价有所下降，溢价率整体回落 ............................................................................................................. 17 5. 融资：境内债券发行环比有所上升 ............................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：多地继续放宽落户条件 ...........................................................