数字化居住：2021年新居住展望——2021年房地产市场和行业报告

234数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场5第一章 大而趋稳的市场2020 年，在疫情的冲击之下，中国房地产发生了怎样的变化？如何看待这样的变与不变？明年的市场会如何演变？5数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场62020 年，尽管面临新冠疫情的冲击，中国房地产交易规模仍然再创新高，新房、二手房销售金额达到 22 万亿元左右。全国住宅土地成交面积增长 9% 左右。1-11 月，全国 351 城整体住宅用地土地成交价款约 5.5 万亿元，累计同比增长 15.7%，成交规划建筑面积 17.2 亿㎡，累计同比增长 1.8%。根据统计，12 月有规划建筑面积约 4.2 亿㎡的住宅用地计划出让，如果全部成交，全年成交住宅用地规划建筑面积同比将增长约 9%，成交面积将超越 2019 年。一线城市成交面积增速保持高速发展。截止 11 月住宅用地成交规划建筑面积累计同比增速为39.4%。特别是广州、深圳成交面积较去年同期增长一倍以上，而上海保持 10% 以上增速，尽管北京 1-11月累计同比下滑 11%，但优质地块的推出在一季度市场走势最不明朗的时期起到了稳定市场的关键作用，而 12 月北京将有 2 宗住宅用地入市、4 宗涉宅集体用地挂牌，预计再次拉升一线城市住宅用地成交规模增速。土地价格上涨 15% 左右，一线城市涨幅明显。截止 11 月，全国 351 城成交楼面价累计同比增速14.6%。上半年的增长主要是受到高能级城市占比较高的带动。分线级看，2020 年年初一线城市特别是北京、上海推出优质地块，带动成交楼面价结构性上涨。例如，北京分钟寺、上海虹口、深圳南山区、广州越秀区、厦门岛内湖里区等多宗稀缺性优质地块入市，带动一二线城市单宗住宅用地成交金额均值的提升。全国 351 城整体住宅用地累计成交溢价率从 5 月起开始稳定在 15% 的水平。过去 4 年，土地市场的溢价率从 2017 年的 31.2% 下降到 15% 左右。土地、新房和二手市场量平价涨（1）土地市场增长 9% 左右图：351 城统计成交面积及累计同比图：各线级成交规划建筑面积累计同比数据来源：贝壳研究院整理数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场7图：全国 351 城统计累计成交楼面价及累计同比表 1：重点城市 1-11 月住宅用地成交规划建筑面积及楼面价变动表 2：全国主要城市 2020 年住宅用地楼面地价涨幅 TOP30 统计数据来源：贝壳研究院整理数据来源：贝壳研究院整理数据来源：贝壳研究院整理城市成交规划建面（万㎡）面积同比累计成交楼面价（元 / ㎡）楼面价同比深圳市479285%15829-44%1 广州市129896%133073%上海市13759%1553042%北京市519-11%3050428%序号城市同比涨幅序号城市同比涨幅序号城市同比涨幅1银川93%11黄山61%21珠海49%2丹东85%12揭阳60%22韶关48%3湛江85%13普洱55%23松原48%4唐山77%14鞍山54%24绍兴47%5淮南73%15秦皇岛52%25晋中45%6临汾73%16东营51%26四平45%7遂宁71%17宿迁50%27酒泉45%8吕梁71%18宁波50%28绥化43%9河池71%19梧州50%29上海42%10盐城66%20南通49%30通辽42% 1 深圳 2020 年楼面地价出现了 44% 的跌幅，其主要原因是龙岗区、坪山新区、盐田区等区域的地块成交占比有所提升。数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场82021 年，随着供地结构变化以及各地稳地价政策、土拍政策的调整，土地市场增速回落至平稳状态，土地价格涨幅可能回落到 10% 左右，优质资源将会向核心城市和核心城市圈聚集：第一，土地市场热度明显回归一二线城市。从近三年整体趋势看，一线城市住宅用地成交价款、规划建筑面积占全国整体分的比重别从 2018 年的 8.5% 和 1.5%，上涨至今年的 11.8% 和 2.2%，二线城市则从 2018 年的 51.3% 和 30.6%，上涨至今年的 54.6% 和 33.7%。在棚改货币化支持下的三四线城市去库存结束后，土地市场明显回归一二线城市。第二，粤港澳、长三角城市群市场集中度提升。1-11 月，粤港澳、长三角城市群率先恢复，其中粤港澳大湾区住宅用地成交规划建筑面积累计值占国家级城市群总值（173 城总和）比重较去年同期增长 2.3 个百分点，长三角城市群则为 2.0 个百分点。粤港澳大湾区广州、深圳、东莞、惠州等城市成交规模较去年同期增长 1-3 倍，中山更是增长 10 倍之多。而长三角城市中一线城市及强二线城市均在成交规模上保持加大供应的走势，南通、无锡住宅用地成交规划建筑面积累计同比增速在30% 以上，南京、苏州则在 20% 以上，杭州、上海也保持了 10% 以上的增速。总体看，新房市场全年的表现令人满意，但经历特殊时期之后新房市场的发展动力被重新认知，市场结构正在发生变化，城市分化愈加明显。新房市场“先抑后扬”，新建商品住宅交易规模将达到 15 万亿，再创历史新高。2020 年国民经济发展遭受冲击，同时对于新房市场而言亦是一次艰巨的考验。线下销售的停滞让整个一季度的新房市场进入冰封期。从二季度开始，政府及各方力量积极参与到稳定楼市工作中，纾困政策的扶图：住宅用地成交规划建筑面积累计值占国家级城市群总值比重及累计同比数据来源：贝壳研究院整理（2）新房市场增长 8% 左右数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场9新房价格上涨 7% 左右，涨幅逐年收窄。从商品住宅累计成交均价同比增速来看，2020 年整体增速放缓，截止 11 月，商品住宅均价累计同比增长 7.4%，为近三年以来同期最低值，低于去年同期 1.5个百分点。在特殊的条件下 2020 年市场出现明显波动。3 月全国商品住宅成交均价回落至 2019 年年初水平，但随着市场复苏，二季度成交均价快速提升，环比涨幅最高达到 6%，并在 6 月份单月成交均价破万，全国住宅市场进入万元时代，新房市场强劲的恢复动力拉动市场热度快速上升。但随后为抑制房价过快上涨的调控政策在各城市密集出台，成交均价环比增速逐渐放缓，成交均价同比增速在 8 月达到 13%的峰值后，月度成交均价从 9 月开始进入下行区间。与此同时，房企为冲刺“金九银十”开始大范围采取降价促销措施，商品住宅市场四季度开启“以价换量”模式。全国商品住宅销售面积累计增速（%）全国商品住宅销售面积及同比（万平米，%）数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局持以及土地市场的快速回暖拉动新房市场的恢复。根据国家统计局数据，截止 2020 年 11 月，全国商品住宅累计成交面积同比增速达到 0.8%，意味着新房市场完成修复，预计全年成交量将小幅超过去年，实现稳定增长。数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场10图：全国商品住宅月度成交均价（元 / ㎡）图：2019 年至今 66 座大中城市中各线级城市成交面积累计同比（%）图 : 全国商品住宅累计成交均价同比涨幅数据来源：国家统计局数据来源 :WIND，贝壳研究院整理特殊