“转改升”下的写字楼供应内循环

“转改升”下的写字楼供应内循环成都楼宇更新专题高力雷达写字楼| 研究部| 成都| 2020年9月张潇嘉部门总监 | 研究部 | 成都+(8628) 8658 6288donna.zhang@colliers.com2高力雷达写字楼| 研究部| 成都| 2020年9月>改革开放40年，中国城市化进程发展迅速，城市范围、能级快速扩大。聚焦新区，打造新城成为过去数十年大城市的发展重心，在面貌一新的新区衬托下，老城区道路拥挤逼仄、管网杂乱、建筑老旧、基础设施难以升级扩容等老态初显。2017年，在成都市第十三次党代会上，明确提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的“十字规划方针”，并在此基础上重构产业格局。其中“中优” 政策则代表了以城市修补为核心的全方位城市更新理念。>与此同时，楼宇经济作为城市发展的重要组成部分，两者有着相似的发展经历。自90年代首个标准写字楼投入使用以来，成都写字楼市场历经20余年变迁。截至2020年第二季度末，全市标准写字楼总存量已接近1,000万平方米，楼宇数量超过160栋，成为可与一线城市比肩的中国核心办公楼市场。而在数十年发展后，成都办公物业已接近形成一轮完整生命周期。2010年后，一批老项目逐渐步入后“成熟运营期”，由于物业硬件老化，租金和租户竞争力下滑，亟需通过局部更新升级，甚至全面改造，为项目注入新鲜血液，重塑筋骨，以开启新一轮生命周期。引言张潇嘉部门总监研究部 | 成都在此，高力国际研究部通过实地调研，大数据分析，以及过往写字楼项目改造经验，帮助读者更好地理解成都新兴和成熟写字楼经营现状，以及在城市更新大背景下，如何看待写字楼“转改升”所面临的机遇与挑战。希望借由我们一己之见，助力成都办公楼市场推陈出新，破局2020。本篇报告数据样本范围：•成都市标准租赁型写字楼项目（甲级和乙级），不包含企业自用楼宇、产业办公和商住项目：•市场总存量：996万平方米；•写字楼项目数量：163栋；•本报告以楼龄8年来划分成熟项目与新项目。成熟项目标准：楼龄大于等于8年；新项目标准：楼龄小于8年；•本报告数据如无特殊标注，均为2020年第二季度统计数据。图表1：楼宇生命周期示意图数据来源：高力国际研究部建造成熟运营期交付新兴成长期衰退期新一轮成熟运营期•楼宇整体更新•大范围软硬件改造•重新进入市场•设施设备维护保养•小范围、多频次局部更新•设施设备升级•建造&交付3高力雷达写字楼| 研究部| 成都| 2020年9月成都成熟与新兴写字楼项目租赁表现速览图表2：楼宇更新核心内外部动因• 外部动因则主要来自“城市更新”图表4：成都写字楼成熟运营项目（楼龄≥8年）分布概况12.1 万42.4 万42.5 万48.7 万58.5 万61.9 万4%14%16%20%21%14%比例%区域总存量（平方米）自2012年成都写字楼进入“增量市场”以来，每年新增供应充沛，层出不穷的新项目不断吸引租户企业目光的同时，也持续冲击存量办公项目，而这一情况一直持续至2018年。由于长期处于 “增量市场”，因而成都市场成熟写字楼项目租赁表现较新项目存在一定差距。其中差异主要体现在以下几个方面：甲 114万平方米占全市甲写总面积比例35%。乙 184万平方米298 万平方米• 截至2020年上半年，成熟运营项目市场总存量及占比：30%占全市乙写总面积比例27%。图表3：成都写字楼成熟运营项目（楼龄≥8年）总体量数据来源：高力国际研究部数据来源：高力国际研究部数据来源：高力国际研究部东大街天府广场人民南路金融城大源成华2提升租金收益降低维护成本3安全隐患4提高入驻率6提升租户品质1资产增值5• 内部动因主要包括：4高力雷达写字楼| 研究部| 成都| 2020年9月东大街天府广场人民南路金融城大源成华图表5：各商圈成熟和新兴项目租金差异16.0-7.627.44.01.31.39.318.24.0甲级租金差乙级租金差数据来源：高力国际研究部租金为：平均账面租金（元每平方米每月）⚫ 租金差：新项目平均账面租金-成熟项目平均账面租金图表6：成熟和新兴写字楼平均账面租金对比81.8 84.9102.698.876.575.3成熟：新兴：成熟：新兴：新兴：成熟：全市乙级甲级1.2⚫ 成熟与新兴项目平均租金差异：3.13.8图表7：成熟和新兴写字楼平均可租赁面积净吸纳量6,750-30312,1542,836-2000020004000600080001000012000140006,889 -430 12,090 111 -2000020004000600080001000012000140002019全年2020年上半年成熟项目平均空置面积新项目平均空置面积成熟项目平均净吸纳量新项目平均净吸纳量平方米平方米I.截至2020年第二季度，成都楼龄≥8年的成熟写字楼项目总存量约300万平方米，占比高达30%。同时由于商务区的分布与城市发展规划高度吻合，因此楼龄较长的成熟写字楼项目多聚集于老城区，以及早期开发的高新区。II.其次，从租金表现来看（图表6） ，甲级写字楼新兴与成熟项目租金差大于乙级，显示出成都甲级写字楼较弱的抗老性，楼龄较长的甲级写字楼在租金收益与资产保值上面临压力。数据来源：高力国际研究部注：平均账面租金（元每平方米每月）数据来源：高力国际研究部5高力雷达写字楼| 研究部| 成都| 2020年9月III.此外，剔除写字楼项目等级差异（图表5），位于的老城区的东大街和人民南路商圈新老项目租金差异最大，其中业权对于新老项目租金的影响不容小觑。由于上述两地区的拥有大量散售型成熟项目，设施设备缺乏完善的保养维护，老化速度较快；另一方面，新项目多为单一业权物业，设施管理和物业服务由业主统一规划统筹，从而形成稳定且高质量的楼宇品质，带动租金溢价。IV.从租赁需求表现来看（图表7），虽然新项目平均剩余可租赁面积高于成熟项目，但依然不足以解释双方在净吸纳量上的差距。高力国际研究部选取了2019年全年以及2020上半年两个时间段进行对比，发现成熟项目的净吸纳量均为负值，明显低于新项目水平。这一情况也印证了高力国际此前的猜想，即成熟项目的租户波动性较高。在经济波动和需求放缓时期，成熟项目在稳定现有租户和吸引新租户上面临双重压力。成熟老项目“转改升”机遇与挑战并存，如何借势破局？机遇1：写字楼进入初步存量市场，楼宇更新支撑供应端内循环早在2020年初，高力国际研究部就曾在成都写字楼年终报告《致2019：不期而至的成都“写字楼存量市场”》中提出成都写字楼市场已初具”存量市场”雏形。未来5年，成都标准写字楼年均供应量约50万平方米，新增供应步伐放缓。相较于“增量市场”，“存量市场”时期，新项目对市场冲击有限，成熟项目竞争力被延长，然而另一方面，伴随”存量市场”而生的写字楼供应内循环也对各项目经营提出了更高的要求，硬件上不断提质升级，软件上精细化运营，将成为老项目保持活力，不断融入新租赁周期的关键。机遇2：成熟项目区位交通优势短期难以替代从成都市场楼龄大于等于8年的写字楼项目地域分布来看，近6成数量的项目位于天府广场、东大街以及人民南路三个中心城区核心商圈内，坐拥四通八达的优越区位。周边商务配套成熟，公共交通线