蓝海启航：REITs元年下产业园区迎发展机遇

蓝海启航REITs元年下产业园区迎发展机遇产业园区在区域开发建设、产业培育及区域资源调配与整合方面承担重要作用，需要资金不断投入持续提高产业园设施、配套和服务水平以利企业发展。同时政府采取统一管理，可售资产减少，租金收入成为主要投资回报。因此资金投入密集、投资期长。而发行REITs可以缓解这一矛盾 ，加速扩张并提高产业园设施和服务水平，构建产业园区全生命周期管理。同时产业园内的高新技术企业租户发展势头良好，产业集聚效应强，能为其带来稳定租金和收入，并为投资者提供良好回报。然而在发行REITs阶段目前仍然面临税负较高等问题，可能会导致发行成本上升。其他挑战包括：原始权益人和公募基金之间的权责划分，利益分配；估值细则的确定，以及园区国有产权评估简化等。总结产业园区发行REITs完善全生命周期管理2020年8月发改委发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》明确提出“鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”，并“支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。”聚焦的重点区域包括：京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域的基础设施项目。目前公开资料显示已经有多家产业园区开发平台要争做首批项目试点，包括苏州工业园，张江高科园区以及东湖高新集团。胡优优高级经理 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3621Molly.Hu@colliers.com杨依婷高级分析师 | 研究 | 华东区+86 21 6141 4308Candice.Yang@colliers.com高力快讯REITS| 研究| 中国区| 2020年9月10日>构建投资闭环，帮助产业园区加快扩张速度，形成良好的可持续发展>提升市场地位、优化业务结构、提高资产规模和质量>降低杠杆率、改善财务状况，同时保留一定控制权>发行REITs可以提高园区整体声誉，以此吸引更多企业租户入驻产业园区现状发行REITs>产业园区属于新政支持范围>产业园区用地属性合适，为工业和研发设计用地>一线城市资本化率达到4%政策标准>产业园区在区域开发建设、产业培育及区域资源调配与整合方面承担重要作用，需要资金不断投入持续提高产业园设施和服务水平帮助企业发展。>政府采取统一管理，可售资产减少，因此投资周期长，资金回收期长，产业园区亟需资金开展后期项目开发建设。>以银行贷款和ABS为主的融资方式，融资渠道仍然有限完善产业园区全生命周期管理来源：高力国际产业园区是REITs新政重点支持对象2高力快讯REITS| 研究| 中国区| 2020年9月10日图2：各国REITs监管对比监管和要求中国日本新加坡中国香港杠杆率负债不超过资产总值28.6%，总杠杆率不超过140%无具体限制，平均资产负债率不超过50%50%（今年4月份从45%调升至50%）不超过资产总值的45%不动产开发N/A，负债用途仅限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等不同类型不同对未完工的不动产的开发与投资不应该超过10%禁止，但是香港不动产信托基金可以收购低于资产净值10%的未完工的单位分红要求分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％90%以上收益用于分配达到90%能获得企业税免除强制性要求至少是税后年净收入的90%图4：上海及北京主要产业园区平均租金*，2017-2020F (元/天/平米)4.34.44.34.34.7 4.8 4.7 4.7 4552017201820192020F上海北京图3：上海及北京主要产业园区资本化率（按实际成交计算），2017-2020F (%)3.3%4.1%4.7%4.3%3.9%3.2%3.9%4.2%0.0%2.0%4.0%6.0%2017201820192020F上海北京来源： https://www.pwccn.com/en/industries/real-estate/publications/reit-regimes-compare-and-contrast.html日本交易所，新加坡交易所，香港交易所，高力国际整理发行REITs可完善产业园区全生命周期管理>负债率接近30%，资金可用于日常运营、维修改造、项目收购等，帮助产业园区加快扩张速度，形成良好的可持续发展。>原始权益人20%持股比例，让园区开发商保留项目经营权。>降低资产负债率，改善财务状况。*上海主要产业园区：张江、金桥、漕河泾、临空产业园，北京主要产业园区：酒仙桥、丰台、上地来源：高力国际长江经济带雄安新区京津冀粤港澳大湾区海南自贸区图1：新政支持领域开展试点国家级新区有条件的国家级经济技术开发区重点区域：长江三角洲来源：《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，高力国际整理产业园区作为底层资产具备独特优势产业园区作为REITs的底层资产包括以下三项突出的优势：>租户以高新企业为主发展势头良好，集成电路、生物医药及人工智能等高新技术产业在中国快速发展，也是未来中国经济转型的方向，享受国家政策扶持，例如税收减免，租金补贴，产业补贴等。>产业集群强带来的稳定租户，较强的产业集群让产业园拥有稳定的客群，并吸引更多上下游企业落户，产业园因此具有持续经营能力。>一线城市园区资本化率超过4%，可分配收益较高。3高力快讯REITS| 研究| 中国区| 2020年9月10日>税收优惠政策仍待完善。资产重组，股权收购和REITs运营层面的税收还没有明确的优惠政策，原始权益人发行成本将因为地产交易税负而提升，同时持有环节的税负也会拉低物业收益率。>原始权益人和公募基金的关系仍需厘清。基金层面管理人和项目运营层面管理人之间的协调配合、权责划分、利益分配问题等。>估值细则待推出。资产的估值细则仍待监管完善，同时公募REITs管理人对优质物业资产的甄别、风险识别能力也有待提高。>园区国有产权审批和评估流程简化。国有产权审批如何简化加快上市流程还有待探索。产业园区REITs仍面临挑战图6：产业园区REITs搭建及上市流程（拟）图5：中国，香港，及新加坡税收对比产业园区资产重组REITs 公募基金产业园区SPV资产支持专项计划SPV资产注入：SPV购入资产，原始权益人购买SPV股份发行REITs前:公募基金购入资产支持专项计划REIT 成立并运营REITs公募基金管理人资产支持专项计划持有REITs股份资产支持专项计划园区原始权益人将SPV股份出售给资产支持专项计划园区原始权益人资产转让阶段涉及的税种• 转让方：增值税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税• 受让方：契税、印花税持有SPV股份公募REITs存续阶段涉及的税种• SPV：增值税（租金收入）、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税• 公募基金管理人/资产支持专项计划：企业所得税、增值税• 投资人：公司/个人所得税、增值税资产重组注入SPV涉及的税种•资产原持有人：企业所得税、土地增值税、增值税、印花税•SPV:契税、印花税SPV持有底层资产购买公募基金持有资产支持专项计划股份持