广州产业园概述

由于产业园在信托基金领域逐步开放以及产业园区市场较高的抗风险特性，越来越多投资者和开发商留意产业园区的机会。2020年8月，发展改革委印发了关于不动产投资信托基金（REITs）试点申报的通知，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展资产证券化试点。1另一方面，因为产业园区的主要租户为信息技术和生物科技公司，这些企业在2020年上半年的逆境中稳定发展，抵消部分中小企业收缩对产业园区的影响，所以产业园区市场仍然表现坚挺，空置率不升反降。根据产业园区的发展脉络，我们将广州的成熟产业园区分为两种：自上而下和自下而上。自上而下的产业园区，政府对其有明确的规划，并且随着产业园区的发展，会相应地扩充产业园区的规划范围，如天河软件园设立于1999年，政府鼓励信息技术在该区的发展，意在打造一个科技中心。在2011年，天河区政府将天河软件园扩充为天河智慧城；自下而上的产业园区主要是由原来的工业园集群升级改造而成，政府对于片区没有一个明确的规划，仅对特定的公司有提供相应的补贴和优惠政策，园区发展的主要推动力来自开发商，如番禺的东环片区。高力快报写字楼 | 研究部 | 广州 | 2020年8月31日90年代开始，产业园区作为科技行业的重要载体，支撑着广州经济的发展。近年来，广州市政府陆续推出鼓励产业园发展的政策，推进了产业园市场的平稳发展。在这样的情况下，我们提出以下建议：>产业园区业主可以通过升级配套设施和服务来满足不同租户的需求，如增加园区的休憩空间、打造智能化物业管理平台、为园区租户提供一站式的咨询服务以及为初创企业提供支持服务等，从而确保产业园区较高的出租率。在产业园运营成熟以后，可以探索资产证券化。>IAB和NEM *行业的租户，可以考虑进驻产业园区，享受政府相应的鼓励政策和行业补贴，而且可以就自身的需求如楼层的承重作个性化定制。总结 & 建议实现园区增值，吸引企业进驻广州产业园概述来源：高力国际，*全市包含成熟产业园区和其他独立园区项目来源: 1《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》* IAB(新一代信息技术、人工智能、生物科技) NEM(新能源、新材料)钟俊杰高级分析师 | 研究部 | 广州+86 20 3819 3851Jay.Zhong@colliers.com邓淑贤主管 | 研究部香港特别行政区及华南区+852 2822 0514Rosanna.Tang@colliers.com存量(平方米)租金(人民币/平方米/月)空置率(%)❶1,429,00065.811.6%❷1,343,000 61.729.7%❸1,207,000 78.27.5%❹915,000 36.229.9%❺654,000 115.21.9%❻357,000 62.135.2%❼296,000 65.717%❽280,000592.7%❾236,00047.327.7%其他2,199,000N/A全市* 8,915,000 71.216.8%广州产业园区子市场电子商务先进制造文化创意信息技术新材料生物科技主导产业:高速公路广州成熟产业园区（自上而下）广州成熟产业园区（自下而上）新兴产业园区❹石基(番禺)❷东环(番禺)❸智慧城(天河)❼黄边(白云)❾广州北站-空港白云机场❻知识城南(黄埔)❶科学城中心(黄埔)❺科韵路(天河)❽国际生物岛-国际创新城2高力快报写字楼 | 研究 | 广州 | 2020年8月31日广州产业园区市场2017年至2019年，广州产业园区的租金从人民币70.2每平方米每月稳步爬升3.3%至人民币72.5每平方米每月。受2020年上半年经济下滑影响，租金按半年比下调1.9%至人民币71.2每平方米每月。2017年至2020年上半年，产业园区空置率由23%下降至16.8%。这5.2个百分点的下降主要是因为部分租户从乙级写字楼迁往产业园区。产业园区能够提供较优惠的租金和更开阔的空间，满足控制成本和健康安全的需求。广州产业园区新政高科技公司引领着经济高效发展，而研究与试验发展(R&D)经费则是体现着高科技公司将来发展的潜力。作为中国的科技之都，深圳2018年的R&D经费就已经占到GDP的4.8%。与此同时，广州的R&D经费的GDP占比仅有2.6%。而且，作为高科技公司的发展摇篮的产业园区方面，广州的存量也比深圳落后。为了解决科技方面的短板，近年来广州政府亦对症下药。2018年广州提出了价值创新园区建设的三年行动方案1和产业用地政策3。2019年，政府印发了建设科技强市三年计划，目标在2021年将R&D经费提升到GDP的3.1%的水平4。借鉴深圳M0新型产业用地，一种融合研发、 无污染生产等创新型产业功能的用地5 ，广州推出了新型产业用地的指引，进一步促进工业用地节约集约利用和产业转型升级6。来源：广东统计局，北京统计局，上海统计局广州成熟产业园区定义：主导发展来源：高力国际> 有主体对区域内规划、开发和运营有主导作用> 有主体对园区内发展，以及基建和配套环境有持续提升的责任和动力产业激励> 业主对入驻行业有偏向性，企业的税收会对交易优先和商务条件产生直接影响> 区域内有税收、产业等方面的特定优惠政策产品和配套> 园区内或邻近区域具备足够的商业配套资源和功能> 园区邻近高速公路> 容纳商业和办公功能，同时有部分工业、研发载体区位和规模> 位于广州成熟的产业功能区内，有明确的政府发展规划或者由工业产业园集群升级而成> 园区具备一定的开发规模0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%01,0002,0003,0004,000广州深圳北京上海GDP(左轴)R&D经费(左轴)R&D经费GDP占比(右轴)2018年中国四大一线城市GDP与研究与试验发展(R&D)经费十亿人民币%0%5%10%15%20%25%6062646668707220172020Q2产业园区平均租金(左轴)产业园区空置率(右轴)来源：高力国际广州产业园区租金，空置率对比，2017-2020Q2人民币/平方米/月%来源: 2《广州市价值创新园区建设三年行动方案（2018—2020年）》3《广州市产业用地指南》4《广州市建设科技创新强市三年行动计划》5《深圳市城市规划标准与准则》6《广州市提高工业用地利用效率实施办法》3高力快报写字楼 | 研究 | 广州 | 2020年8月31日其他, 31%黄埔区, 23%番禺区, 21%白云区, 19%天河区, 6%番禺区31%天河区24%黄埔区23%白云区8%海珠区5%其他9%0.02.55.07.510.012.520192020F2021F2022F2023F新增供应存量从2020年至2023年，预期产业园区的新增供应超过400,000平方米每年。除了靠近琶洲的国际生物岛-国际创新城片区，另外的新兴子市场和独立产业园区项目在区域基建设施成熟之前均有着一定的去化压力。我们预期整体空置率将在未来三年缓慢上升。另一方面，由于高新科技企业的发展和产业园区的群聚效应，带动租赁需求上升，成熟产业园区的租金亦将稳步上涨。信息科技业是广州产业园区的主力租户，如租租车在Herely Park、百度在海伦堡创意产业园。这些公司通常都有着较大的面积需求，对办公