房地产行业1~7月统计局数据点评及房地产月报：销售投资持续反弹，到位资金首次转正

行业研究 | 内地房地产 销售投资持续反弹，到位资金首次转正 ——1-7 月统计局数据点评及房地产月报 延续前期销售复苏态势，7 月商品房销售降幅继续收窄。1-7 月，全国商品房销售额累计同比下降 2.1%（1-6月：下降 5.4%）；销售面积下降 5.8%（1-6月：下降 8.4%）。1-7 月，开发投资累计同比增长 3.4%（1-6 月：增长 1.9%）；购置土地面积与土地成交价款分别累计下滑 1.0%与增长 12.2%，较 1-6 月分别扩大 0.1个百分点和提升 6.3 个百分点。补库存需求与土地供应结构变化使得土地市场竞争较为激烈。整体而言，7 月经济数据整体趋弱，地产开发投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，预计未来整体地产投资将较为稳定。 开工降幅继续收窄，竣工降幅小幅扩大。进入 3、4 月后，整体生产活动开始复苏，带动新开工降幅持续收窄。1-7 月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降 4.5%（1-6 月：下降 7.6%）；房屋竣工面积同比下降 10.9%（1-6 月：下降 10.5%），同比降幅小幅扩大。1-7 月新开工面积同比仍明显下降，或对短期市场供给造成一定影响，而销售端已明显恢复，推升整体成交热度；预计未来一段时间房企库存将持续去化，补库存压力或将使得土地市场竞争更趋激烈。 开发资金增速首次回正，资金面改善格局延续。1-7 月，房地产开发资金来源累计同比增长 0.8%（1-6月：下降 1.9%）。其中，国内贷款增长 4.9%（1-6月：增长 3.5%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑 3.4%和增长 6.6%（1-6 月分别下降 7.0%和增长 3.1%）。由于销售同比出现下滑，开发资金来源中的定金及预收款降幅较为明显；但充裕的流动性使得整体开发资金来源增速于年内首次回正。预计开发资金来源将随销售和流动性的恢复而逐步恢复。 二线增长较快，去化保持平稳。7 月，45 城新房成交面积环比下降 10%，同比上升 8%；当年累计成交面积同降 10%（上月下降 13%），一、二、三线城市分别下降17%、5%及13%。东营、南京、岳阳和江门累计增幅较大，而泰州、池州、武汉、常州累计降幅较大。截至 7 月末，14 城新房去化周期为 11.8 个月，上月为 11.9 个月。二手房方面，7 月，15 城二手房交易量环比上升 5%，同比上升 14%；截至 7 月末，15 城累计成交面积同降 8%（上月下降 13%）。金华、深圳、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 整体成交增速回落，溢价率维持平稳。1-7 月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约 13.2%；其中，一线城市增长 76.2%，二线城市下降 0.3%，三线城市增长 22.0%，整体累计增速较上月有所回落。成交楼面均价方面，7 月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了年初的“小阳春”后，二线及三线城市住宅用地成交溢价率有所回落，7 月单月溢价率环比基本持平。 地产开发支撑整体投资，维持“强于大市”评级。7 月宏观经济数据整体偏弱，地产投资成为支撑整体固定资产投资的重要因素，行业销售和资金来源表现继续改善。在此背景下，预计未来行业基本面和政策面将维持稳定，而房企销售业绩和财务稳健性也将得到一定支撑。维持“强于大市”评级。 14-Aug-20 微信公众号 强于大市 (维持) 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 2. 行业：销售投资持续反弹，到位资金首次转正 ............................................................................. 6 3. 城市：二线增长较快，推盘同比大增 ............................................................................................. 9 3.1 新房数据：二线销量增速较快，推盘同比明显上升 ............................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交同比有所上升，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 12 4. 土地市场：成交增速小幅回落，溢价率维持稳定 ....................................................................... 14 4.1 住宅类用地成交建面：各线累计增速小幅回落 ..................................................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速小幅回落................................................................................................................. 15 4.3 成交楼面均价有所上升，溢价率整体平稳 ............................................................................................................. 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所上升 ........................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：房住不炒基调延续 ............................................................................................... 21 7. 投资建议 ............................................