房地产行业2023年中期投资策略报告：顺应行业三大趋势，把握地产中特估机会

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度•2023 年中期投资策略报告 顺应行业三大趋势，把握地产中特估机会 核心观点 房地产新发展模式下，行业呈现城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势，而央国企有望全面受益。城市聚焦方面，央国企在核心城市优势明显，强投资+强销售推动竞争优势持续扩大；存量运营方面，央国企手握大量优质资产同时具备长足经验；轻资产化方面，央国企的品牌优势和信用优势凸显。我们看好头部央国企和优质民企重塑中国特色房地产行业估值体系。 摘要 新发展模式下，房地产行业呈现城市聚焦、重视存量运营和轻资产化三大趋势。1）城市聚焦：一二线成交金额占比从 2018 年的61.5%提升至 2022 年的 65.8%，集中供地 22 城宅地出让金全国占比从 2018 年的 40.0%提升至 2022 年的 47.9%。2）存量运营：全国商业、办公、园区、租赁住房及仓储物流五大业态均有大量存量资产亟待盘活，运营能力成为开发商发展的重要驱力。3）轻资产化：轻资产化转型已成趋势，代建业务最值关注，市场空间预计达 1400 亿元，品牌价值和信用资质为企业核心竞争力。 三大趋势下央国企优势凸显。央国企在核心城市优势明显，强投资+强销售推动竞争优势持续扩大。2022 年核心 11 城拿地金额Top20 房企央国企占比 59.5%；销售金额 Top20 房企中，央国企占比提升 7pct 至 57.8%。央国企风险抗性强，总资产逆市扩张，2022 年达 20 万亿占行业 73.9%，先发布局持有大量优质存量资产。品牌与信用优势同样突出，在轻资产化转型中占尽先机。 央国企积极作为，有望重塑中国特色房地产行业估值体系。购房者对于新房的交付更加看重，高信用开发商将更得购房者青睐；央国企的信用优势凸显，2023Q1 前 20 强央国企销售金额同比+64.2%，大幅优于其他房企的-11.7%。央国企在债权、股权融资方面均具备优势，仍具备扩表能力，未来有望通过投资与销售的良性循环获取更大发展动能，进而得到价值重估。 投资建议：由于央国企顺应了房地产行业城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势，我们看好其经营持续提升和价值重估。推荐A 股：华发股份、滨江集团、万科 A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售复苏，商业及物管企业盈利和估值有望修复，推荐 A 股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、保利物业。“保交楼”工作持续推进，推荐代建龙头绿城管理控股。 风险提示：房地产行业调控政策升级；销售及结转不及预期。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 编号:S1440520070013 发布日期： 2023 年 05 月 07 日 市场表现 相关研究报告 -20%-10%0%10%20%2022/4/282022/5/282022/6/282022/7/282022/8/282022/9/282022/10/282022/11/282022/12/282023/1/282023/2/282023/3/31房地产沪深300房地产 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 核心观点 ................................................................................................................................................................... 1 摘要 ........................................................................................................................................................................... 1 1. 新发展模式下，房地产行业呈现城市聚焦、重视存量运营和轻资产化三大趋势 ....................................... 1 1.1 聚焦一二线核心城市 ................................................................................................................................ 1 1.1.1 一二线核心城市销售具备更高热度 .............................................................................................. 1 1.1.2 集中供地 22 城中的 11 城更具备销售持续性与抗风险性 .......................................................... 2 1.2 存量不动产体量庞大，运营重要性愈发突出 ......................................................................................... 4 1.2.1 商业地产：仅购物中心业态已超 5 亿平，未来仍有增量空间 .................................................. 4 1.2.2 办公物业：重点 21 城甲级写字楼体量超 6000 万平，后疫情时代需求有望释放 .................. 5 1.2.3 产业园区：各类产业园区超 1.5 万家，国家级经开区半数在东部 ........................................... 5 1.2.4 租赁住房：典型公寓运营商合计管理近 300 万间，头部集中效应显著 .................................. 6 1.2.5 仓储物流：一线城市仓储物流存量超 1600 万平，高标仓供不应求 ........................................ 8 1.3 轻资产化转型已成趋势，代建业务最值关注 ......................................................................................... 9 1.3.1 房地产轻资产化转型：开发阶段为代建，运