房地产行业2022-1Q2023综述：行业集中度企稳回升，企业财务指标触底改善

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业深度报告 2023 年 05 月 05 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -13.65%-8.41%-3.16%2.08%7.32%12.56%2022/52022/82022/112023/2房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《累计同比增幅持续提升，环比回落属季节惯例》2023.05.02 《第 16 周新房成交同比增速、供销比双双回落》2023.04.23 《物业 22 年报综述：利润增速回落，行业有望进入良性发展》2023.04.27 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@haitong.com 证书:S0850511010019 房地产行业 2022&1Q2023 综述： 行业集中度企稳回升，企业财务指标触底改善 [Table_Summary] 投资要点：  2022&1Q2023，行业集中度企稳回升。从市占率情况看，2022&1Q2023，TOP20 位房企销售金额市占率分别为 32.80%、34.44%。我们认为，随着政策逐渐回暖，行业蓝筹的市占率正进入企稳回升的轨道。截止 2022 年末，部分龙头 A 股和港股上市公司三道红线（剔除预收款（含合同负债）的资产负债率小于 70%；净负债率小于 100%；现金短债比大于 1 倍）达标情况有所转差。  2022&1Q2023，房地产开发投资、新开工、销售面积累计增速是先降后升。行业杠杆率冲高回落。2022&1Q2023，全国一线、二线、三线城市房价同比增速继续分化，分别为 2.5%、-1.1%、-3.9%，以及 1.7%、-0.2%、-2.7%。  当期结算和费用率情况。2022&1Q2023，A 股房企的营业总收入增速持续回升，销售毛利率先降后升。其中营业总收入增速分别为-9.43%、1.64%；销售毛利率分别为-0.95%、2.63%。2022&1Q2023，A 股房企的期间费用率持续回升，分别为 9.31%、10.96%。  当期资产减值损益和少数股东损益情况。2022&1Q2023，A 股地产上市公司资产减值损益分别为-1166.7 亿元、1.38 亿元，占扣除资产减值损益前的营业利润的比例分别为-75.98%、0.58%，相对 1-3Q2022 的-14.95%呈现触底回升态势。2022&1Q2023，A 股房企的少数股东损益分别为 249.7 亿元、49.1 亿元，同比分别为-44.9%、-8.87%。  当期销售和现金流净额。2022&1Q2023，A 股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比分别为-83.7%、-76.2%，增速相对 3Q2022 企稳回升。2022&1Q2023，A 股房企净负债率分别为 27.7%、17.0%，相比 3Q2022 呈现冲高回落趋势。  存货和预收款（含合同负债）。2022&1Q2023，A 股地产房企累计存货同比分别为-9.61%、-7.97%。2022&1Q2023，A 股地产房企累计预收款（含合同债务）分别为 3.05 万亿元、3.11 万亿元，同比分别为-14.3%、-14.9%。  投资建议。维持“优于大市”评级，截至 2023 年 4 月 28 日，A 股沪深 300 动态PE（TTM）为 12.21 倍，地产动态 PE（TTM）为 12.52 倍。我们持续看好优质房企。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，行业集中度提升可能进一步提速。建议关注：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A 。  风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。 行业相关股票 [Table_StockInfo] 股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2022 2023E 2024E 上期 本期 000002 万科 A 1.90 2.01 2.15 优于大市 优于大市 600048 保利发展 1.53 1.81 2.13 优于大市 优于大市 001979 招商蛇口 0.55 1.10 1.44 优于大市 优于大市 资料来源：Wind，表中 EPS 来自海通预测，海通证券研究所 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 行业集中度企稳回升，企业债务情况分化加大 .......................................................... 5 1.1 2022&1Q2023 行业集中度先降后升 ................................................................ 5 1.2 部分上市公司三道红线达标情况有所转差 ....................................................... 6 2. 截至目前行业运行情况 .............................................................................................. 7 3. A 股地产房企 2022&1Q2023 运营情况分析 .............................................................. 9 3.1 当期结算、毛利率和费用情况 ......................................................................... 9 3.2 当期资产减值损失、少数股东损益情况 ........................................................... 9 3.3 当期销售和现金流 ......................................................................................... 10 3.4 存货和预收款（含合同负债）情况 ................................................................ 10 4. 重点上市公司 2022&1Q2023 业绩分析 ...................