房地产行业统计局4月数据点评：温和复苏，区域分化

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 05 月 17 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:房地产经纪行业新政如何解读？》 2023-05-14 2 《房地产-行业点评:地产销售转弱信号显现——4 月社融及居民信贷点评》 2023-05-13 3 《房地产- 行业研究周报 :地产股2023Q1基 金 持 仓 有 何 变 化 ？ 》 2023-05-07 行业走势图 温和复苏，区域分化——统计局 4 月数据点评 4 月销售同比量增价减，重回稳定增长区间 1-4 月销售金额同比+8.8%，增速较 1-3 月增长 4.7pct，其中住宅销售金额同比+8.3%；4月单月销售金额环比-39.0%，同比+13.2%，增幅较 3 月扩大 6.8pct。 1-4 月销售面积同比-0.4%，增速较 1-3 月增长 1.4pct，其中住宅销售面积同比-2.2%；4月单月销售金额环比-48.1%，同比-11.8%，降幅较 3 月扩大 8.4pct。 4 月单月销售均价为 11969.5 元/平，环比+17.4%，同比+28.3%，降幅较 3 月收窄 18.2pct。 进入 4 月，在经历前期积压需求释放后自然回调，销售回归稳定增长区间。分区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。分城市看，一线城市受购买力较强、需求相对稳定，部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。 结合高频数据看，我们监测的 60 城新房高频成交 4 月同比+17%，增速较 3 月下滑 19pct，呈现季节性回落的同时，考虑 5 月前两周高频销售增速仍有放缓迹象，整月销售边际或仍承压，城市端的销售分化或愈发明显。 开发投资降幅走扩，竣工端表现亮眼 1-4 月房地产开发投资累计完成额同比-6.2%，累计增速较 1-3 月下降 0.4pct。其中： 增量端：新开工面积累计同比-21.2%，累计增速较 1-3 月下降 2.0pct；单月新开工面积同比-28.3%，较 3 月上升 0.7pct。房屋施工面积累计同比-5.6%，累计增速较 1-3 月下降0.4pct；单月施工面积同比-45.7%，较 3 月下滑 11.5pct；房屋竣工面积累计同比+18.8%，累计增速较 1-3 月上升 4.1pct；单月竣工面积同比 37.3%，较 3 月上升 5.2pct。 销售带动到位资金改善，外部融资需求下滑 1-4 月全国房地产开发企业到位资金同比-6.4%，较 1-3 月增长 2.6pct。4 月单月到位资金环比-21.9%，同比+0.8%，增幅较 3 月减小 2.0pct。 其中：1）销售回款：1-4 月定金及预收款累计同比+3.7%，4 月单月同比+29.3%，环比-16.3%。1-4 月个人按揭贷款同比+2.5%，4 月单月同比+21.9%，环比-24.5%。2）外部融资：1-4 月国内贷款同比-10.0%，4 月单月同比-12.4%，环比-23.7%；1-4 月自筹资金同比-20.3%，4 月单月同比-27.9%，环比-27.0%。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于 2023 年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下 4 个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：地产销售、竣工表现不及预期；开发投资、新开工、拿地、施工等指标恢复不及预期；因城施策力度不及预期 -28%-23%-18%-13%-8%-3%2%7%2022-042022-082022-12房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 点评：温和复苏，区域分化——统计局 4 月数据点评 1.1. 4 月销售同比量增价减，重回稳定增长区间 单月销售金额同比继续回暖，销售面积降幅有所增大 1-4 月销售金额同比+8.8%，增速较 1-3 月增长 4.7pct，其中住宅销售金额同比+8.3%；4月单月销售金额环比-39.0%，同比+13.2%，增幅较 3 月扩大 6.8pct。 1-4 月销售面积同比-0.4%，增速较 1-3 月增长 1.4pct，其中住宅销售面积同比-2.2%；4 月单月销售金额环比-48.1%，同比-11.8%，降幅较 3 月扩大 8.4pct。 4 月单月销售均价为 11969.5 元/平，环比+17.4%，同比+28.3%，降幅较 3 月收窄 18.2pct。 4 月统计局数据口径有所调整 由于与上年已公布同期数据间存在不可比因素，统计局针对数据口径做出调整，开发投资、商品房销售面积等指标增速均按可比口径计算，主要原因包括： 1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订；2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正；3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。 核心经济圈销售向好，部分城市热度下滑 进入 4 月，在经历前期积压需求释放后自然回调，销售回归稳定增长区间。分区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。分城市看，一线城市受购买力较强、需求相对稳定，部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。 结合高频数据看，我们监测的 60 城新房高频成交 4 月同比+17%，增速较 3 月下滑 19pct，呈现季节性回落的同时，考虑 5 月前两周高频销售增速仍有放缓迹象，整月销售边际或仍承压，城市端的销售分化或愈发明显。针对后续销售趋势，我们认为：1）6 月进入传统冲刺月，房企加大供货力度有望刺激需求回升、带动市场信心回暖。2）22 年下半年低基数效应下同比指标有望继续修复；3）需求侧预期惯性修复，销售增速或进一步脉冲改善，基本面有望维持于复苏通道。 图 1：商品房销售面积累计情况 图 2：商品房销售额累计情况 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 3：商品房销售面积单月情况 图 4：商品房销售额单月情况 -50050100150050,000100,000150,000200,0002021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-032022-052022-072022-092022-112023-022023