商业板块运营稳定，融资支持受益度居前

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022 年 11 月 11 日 公司投资评级 新城控股（601155.SH）： 推荐|维持 商业板块运营稳定，融资支持受益度居前 相对指数表现  事件 新城控股(601155)发布 2022 年三季报，主要内容如下： 2022 年前三季度公司实现营业收入 617.54 亿元，同比减少43.41%，归母净利润 33.49 亿元，同比下降 43.08%；归母净利润率5.42%，同比上升 0.03 个百分点，EPS 1.48 元。其中第三季度单季实现营业收入 189.51 亿元，同比减少 36.87%，归母净利润 3.4 亿元，同比下降 78.47%；归母净利润率 1.79%，同比下降 3.47 个百分点，EPS 0.15 元。  核心观点 业绩承压，收入结算下降是主要原因。公司前三季度归母净利润同比下降 43.08%，业绩显著回落。公司业绩负增长的主要包括：1）营业收入同比下降 43.41%，是拖累业绩的最主要因素；2）收入下降幅度超过期间费用，导致三费率上升；3）投资收益由去年同期的 9.02亿下降至 1.01 亿元。不过，公司 2022 年前三季度毛利率从去年同期的 19.84%上升至 21.29%，资产减值损失从 9.99 亿元收窄至 1.63 亿元。 销售仍处磨底期，自持物业运营稳定。受行业下行趋势影响，公司目前销售仍然处于磨底期，前三季度实现合同销售金额 938.75 亿元，同比下降 45.04%，销售面积 952.12 万平方米，同比下降 41.73%。公司自持物业运营稳定，前三季度实现租金收入 67.19 亿元，同比增长约 17.49%，对公司的现金流形成了稳定支撑。 商业板块收入增长，新开业 7 座吾悦广场。公司商业地产业务发展良好，三季度末持有物业数量从去年同期的 126 座上升至 134 座，整体出租率为 95.12%。前三季度，公司商业运营总收入为 71.95 亿元，同比增长 18.13%。2022 年三季度，公司新开业 7 座吾悦广场——安庆汇峰吾悦广场、宿迁沭阳吾悦广场、安康吾悦广场、宜昌西陵吾悦广场、重庆江津吾悦广场、南昌进贤吾悦广场、大同云冈吾悦广场。 三道红线继续达标，公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据。公司积极响应三道红线政策，报告期末公司全部指标均达标，剔除预收账款后的资产负债率为 68.51%，净负债率为 资料来源：Wind，中邮证券研究所 基本数据（2022.11.10） 总市值（百万元) 38,609.95 流通市值（百万元) 38,609.95 52 周最高/最低（元） 37.08/13.00 52 周最高/最低 PE（倍） 6.22/2.76 52 周最高/最低 PB（倍） 1.57/0.49 52 周涨幅（%） -47.01 52 周换手率（%） 239.46 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%2021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/10沪深300新城控股 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 48.25%，现金短债比为 1.07。公司已于 2022 年 10 月 25 日提前将公司 2018 年公开发行公司债券 (第一期)(品种二)到期本息 合计228,744.00 万元全额汇入中国证券登记结算有限责任公司结算备付金专用账户。截至 2022 年 10 月 26 日，公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据。  投资建议 公司长期以来财务稳健、经营良好，融资支持政策受益度有望居前，“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力，维持“推荐”评级。考虑到行业销售下行，以及现金流对竣工交付的影响，我们调整预测公司 2022-2024 年营业收入为 1247.56 亿元、1279.09 亿元、1346.79 亿元，归母净利润为 86.94 亿元、92.21 亿元、102.93 亿元，EPS 为 3.85 元、4.08元、4.55 元，对应 PE 为 4.44 倍、4.19 倍、3.75 倍。 主要财务摘要 项 目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 5.57 3.85 4.08 4.55 净利润增长率 -17.42% -30.99% 6.06% 11.63% 市盈率（倍） 3.06 4.44 4.19 3.75 EV/EBITDA(倍) 5.13 2.36 5.24 4.04 EV/销售收入(倍) 0.44 0.21 0.41 0.32 PE/G（倍） — — 0.69 0.32 市净率（倍） 0.65 0.57 0.50 0.44 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所预测 注：股价为 2022 年 11 月 10 日收盘价  风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件 ........................................................................................................................................................................ 5 2.核心观点 ................................................................................................................................................................ 5 3.投资建议 ................................................................................................................................................................ 8 4.风险提示 .................................................................................................................................................