房地产开发：10月居民信贷点评：居民中长期贷款弱化，10月销售数据或承压

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|点评报告 2022 年 11 月 10 日 行业投资评级 10 月居民信贷点评 强于大市|维持 居民中长期贷款弱化，10 月销售数据或承压 行业基本情况 事件描述 中国人民银行发布 10 月金融数据，居民中长期贷款少增幅度扩大明显。2022 年 10 月，社融存量 341.42 万亿，同比增长 10.3%，新增社融 9079 亿元，同比少增 7097 亿元，新增人民币贷款 4431 亿元，同比少增 3321 亿元，新增居民中长期贷款 332 亿元，同比少增 3889 亿元。 事件评论  10 月社融同比少增，环比明显弱化，拖累因素主要来自于居民中长期贷款、政府债券。10 月社融新增 9079 亿元，同比少增 7097 亿元，拖累因素主要包括：1）居民中长期贷款新增 332 亿元，同比少增 3889 亿元，2）政府债券新增 2791 亿元，同比少增 3376 亿元，3）未贴现银行承兑汇票新增-2157 亿元，同比少增 1271 亿元；正向贡献主要包括：1）信托贷款新增-61 亿元，同比多增 1000 亿元，2）委托贷款新增 470 亿元，同比多增 643 亿元。可见，社融同比少增主要拖累因素来自于居民中长期贷款、政府债券、未贴现票据，前期拖累项委托贷款、信托贷款反而成为正向贡献。  居民中长期贷款明显弱化，少增幅度环比大幅上升。居民贷款总体明显走弱，短期贷款修复，中长期贷款明显弱化。10 月居民贷款新增 180 亿元，同比少增 4827 亿元，9 月为同比少增 1383 亿元，意味着居民短期、中长期的总体贷款环比走弱。从内部结构来看，居民短期贷款是正贡献，而居民中长期贷款贷款明显弱化。10 月居民短期贷款新增-512 亿元，同比少增 938 亿元（9 月同比少增 181 亿元）；10 月居民中长期贷款新增 332 亿元，同比少增 3889 亿元（9月同比少增 1211 亿元），即少增幅度环比大幅提升。  居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近 12 个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为 0.6396，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为 0.6530；2）最近 24 个月，上述相关系数分别为0.6729和0.6722；3）最近36个月，上述相关系数分别为0.6600和 0.6614；4）最近 48 个月，上述相关系数分别为 0.6557 和0.6557；5）最近 60 个月，上述相关系数分别为 0.6381 和 0.6398。  居民中长期贷款弱化，印证 10 月地产销售承压，主要是二线、三四线城市走弱。高频数据显示 9 月地产销售反弹，但 10 月销售再次收盘点位 3532.22 52 周最高 4620.02 52 周最低 3201.08 行业相对指数表现（相对值，%） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -40-30-20-1001020302021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/11沪深300房地产（长江） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 走弱，一线城市成交面积同比下降 14.2%（9 月为下降 15.8%），二线城市成交面积同比下降 52.2%（9 月为下降 21.5%），三四线城市成交面积同比下降 25.2%（9 月为下降 12.6%）。高频数据的承压与居民中长期贷款弱化形成了印证，可能意味着 10 月份地产销售降幅可能相比 9 月扩大。  投资建议：地产板块配置重点关注三条思路：行业见底复苏、区域格局优化、优质民企信用修复。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）行业见底复苏带来的 β 行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企；2）滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展；3）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团。  风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件描述 ................................................................................................................................................................ 5 2.事件评论 ................................................................................................................................................................ 5 3.风险提示 ................................................................................................................................................................ 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图表目录 图表 1 10 月社融存量 341.42 万亿元，同比上升 10.3% ......................................... 5 图表 2 10 月社融新增 9079 亿元，同比少增 7097 亿元 ......................................... 5 图表 3 10 月人民币贷款新增 4431 亿，同比少增 3321 亿 ....................................... 6 图表 4 10 月政府债券新增 2791 亿元，同比少增 3376 亿元 ..................................... 6 图表 5 10 月新增居民中长期贷款 332 亿元 .....................