房地产行业-支持民企融资第二支箭政策落地点评：第二支箭快节奏三连发，首单龙湖200亿额度落地

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 11 月 10 日 第二支箭快节奏三连发，首单龙湖 200 亿额度落地 看好 ——支持民企融资第二支箭政策落地点评 相关研究 "加强融资支持第二支箭，料房企保主体有力推进-支持民企融资第二支箭政策点评" 2022 年 11 月 9 日 "中债增支持再扩容，新房成交弱二手房改 善 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2022/10/29-2022/11/4）" 2022 年 11 月 6 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  11 月 8 日，交易商协会网站公布为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约 2,500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。  11 月 9 日，中债信用增进投资股份有限公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》（以下简称通知）称，意向民营房地产企业可通过填写《项目需求意向表》向公司提出增信需求，公司将在收到邮件后 3 个工作日内予以邮件反馈。  11 月 10 日，交易商协会受理龙湖集团 200 亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。在“第二支箭”支持政策框架下，对民营房企增信服务费率低于 0.8％/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右；同时，根据企业信用状况分档确定反担保比例。 点评：  第一天推出支出民企融资第二支箭，强调支持民营房企融资，保主体政策获有力推进。11月 8 日，交易商协会发文，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。本次增信发债具有五大特点：1）强调支持民营房企发债融资，保主体政策进一步推进；2）不同于此前市场化资金支持，央行直接再贷款提供资金支持，预计其增信效果更强；3）强调三个融资支持工具，其中新增直接购买债券，预计直接买债将具更强增信效果；4）支持 2,500 亿元债券融资，强调包括房地产，并规模可以扩容，支持规模显著扩大；5）提及 2018 年融资支持三支箭，后续其他信贷和股权两支箭的融资支持也值得期待。  第二天公开需求意向表、并 3 日内反馈，第三天首单龙湖 200 亿额度落地，加快推进。11月 9 日，中债增发布项目需求意向表，其中要求出具反担保，比如金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保。因此，具有相对高质量抵押物如持有型物业（商场、写字楼等）的房企更易获得批准，比如龙湖和新城等。此外，中债增将在收到邮件后 3 个工作日内予以邮件反馈，显示出第二支箭的快节奏。11 月 10 日，交易商协会公布受理龙湖集团 200 亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。在“第二支箭”支持政策框架下，对民营房企增信服务费率低于 0.8％/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右；同时，根据企业信用状况分档确定反担保比例。交易商协会公布，除龙湖外，还有多家民营房企在沟通对接发债注册意向。  本次龙湖 200 亿增信发债额度，可全覆盖 23 年到期公开债 147 亿，安全性大幅提升。11月 9 日，龙湖发布公告，选择提前赎回于 2023 年到期的 3 亿美元优先票据，票面利率为3.9%。10 天内龙湖第三次发布提前偿还债务的公告，提前偿还 2023 年到期的债务：1）部分银团贷款 34 亿港元；2）部分银团贷款 51 亿港元；3）3 亿美元债。10 天内合计还债金额超 100 亿港元。目前，龙湖已提前偿还全部 2023 年到期的海外美元债务。而本次龙湖获得 200 亿元增信发债额度，可全覆盖 23 年到期公开债 147 亿元，安全性大幅提升。  投资分析意见：第二支箭快节奏三连发，首单龙湖 200 亿额度落地，维持“看好”评级。本次央行及交易商协会发文加强融资支持第二支箭，三天内快节奏政策三连发，支持政策力度进一步加强，将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复，或也标志着保主体政策的实质性推进。我们维持房地产板块“看好”评级，短期推荐困境反转的民营优质房企：龙湖集团、新城控股、金地集团、滨江集团等，并建议关注：首开股份；长期继续推荐受益于格局优化的优质房企：A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科 A；H 股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正，并建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 3 页 简单金融 成就梦想 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（百万元） 归母净利润增速 11/10 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 2021A 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 000002.SZ 万科 A 14.33 1.94 2.09 2.25 7.4 6.9 6.4 0.7 22,524 24,298 26,179 -45.7% 7.9% 7.7% 600048.SH 保利发展 14.39 2.29 2.35 2.51 6.3 6.1 5.7 0.9 27,388 28,187 30,089 -5.4% 2.9% 6.8% 001979.SZ 招商蛇口 13.93 1.16 1.23 1.38 12.0 11.4 10.1 1.3 10,372 9,494 10,662 -15.3% -8.5% 12.3% 601155.SH 新城控股 17.08 5.58 4.40 4.58 3.1 3.9 3.7 0.6 12,598 9,948 10,342 -17.4% -21.0% 4.0% 600383.SH 金地集团 8.81 2.08 2.12 2.26 4.2 4.2 3.9 0.6 9,410 9,558 10,203 -9.5% 1.6% 6.7% 002244.SZ 滨江集