房地产行业深度报告：民营房企融资近期有何突破？

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|深度报告 2022 年 11 月 09 日 行业投资评级 房地产行业深度报告 强于大市|维持 民营房企融资近期有何突破？ 行业基本情况  融资回顾：债券融资净流出，民企债市仍然寒冷 今年以来，房企债券融资仍为净流出，尤其是民营面临的债券市场仍然寒冷。1）整体来看，房企发债整体上仍呈现净流出状态，三季度转冷明显。2022 上半年房企债券融资短期净流入，但下半年明显恶化，1-10 月共净流出 355.88 亿元。2）分企业性质看，地产国/央企发债渠道通畅，前 10 月净流入 483.27 亿元，民企、公众企业净流出 839.15 亿元，形成鲜明对比。  边际改善：融资支持不断创新，“一箭六星”等值得期待 支持民企融资的工具不断创新，未来“一箭六星”、“第三支箭”等也值得期待。5 月份以来，在监管层面支持下，CRMW 和增信担保等工具不断推出，新城、美的置业、龙湖、旭辉等房企发债陆续落地。11 月以来，交易商协会等再次开会拟加大支持力度，包括名单增加、额度提升等方面。民营房企融资未来有何期待？我们认为有望从 CRMW 和增信担保发展，逐步到“一箭六星”，再到“第三支箭”。风险缓释凭证 CRMW 和中债增信担保，仅为“中债民企债券融资支持工具”（CSIPB）“一箭六星”中的两颗星。其余四颗星分别为：交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作。此外，参考 2018 年，支持民企融资的第三支箭或许值得期待。  稳楼市为何需要支持民企融资？ 仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市复苏仍然缓慢，因此稳主体重要性逐步凸显。我们将稳楼市分解为三个重要支点，分别为稳需求、保交楼、稳主体，根本是为了稳住楼市信心。今年以来居民存款创新高，但购房信心不足，稳主体将是重要支点。从居民新增存款来看，2022 年 1-9 月达到 13.21 万亿元，超过了 2021 年全年，上半年居民存款（10.33 万亿元）也已经超过了去年全年。1）从稳需求来看，目前支持合理需求释放的政策已经充分发力，尤其房贷利率已经降低较低水平。2）从保交楼来看，目前推进到政府回购和专项借款，增量资金入场意味着政策或已进入有效区间。3）稳主体，此前仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市销售复苏仍然缓慢，因此稳主体、进而稳信心的重要性逐步凸显。  地产研判：销售缓慢筑底，出清与修复并存 楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清与修复并存的局面。1）销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按 1-9 月增速测算，2022 年全年商品住宅销售面积预计达到 12 亿平左右，或已在需求中枢附近。2）出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在 1.6 以下的房企未出险比例仅约 12.5%。收盘点位 3522.27 52 周最高 4620.02 52 周最低 3201.08 行业相对指数表现（相对值，%） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -40-30-20-1001020302021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/11沪深300房地产（长江） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 3）修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升。  投资建议：优质民企迎来配置窗口期 地产板块配置重点关注三条思路：行业见底复苏、区域格局优化、优质民企信用修复。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）行业见底复苏带来的 β 行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企；2）滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展；3）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团。  风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1. 融资回顾：债券融资净流出，民企债市仍然寒冷 ............................................................................................... 5 1.1 行业层面，房企发债年内仍为净流出 ................................................................................................................. 5 1.2 结构上看，地产国央企发债渠道通畅，民企仍然面对寒冷市场 ..................................................................... 5 2. 边际改善：融资支持不断创新，“一箭六星”等值得期待 .................................................................................. 7 2.1 5 月份以来，支持民企发债的工具不断创新 ...................................................................................................... 7 2.2 11 月以来，民企债券融资支持力度有望加大 .................................................................................................... 8 2.3 未来有何期待：从债券发力，到“一箭六星”，再到“第三支箭” .................................................................. 9 3. 稳楼市为何需要支持民企融资？ ........................................................................................................................ 13 3.1 稳楼市根本是稳信心，稳主体是重要支点 ......................................................