房地产行业动态点评：民企融资支持再发力

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 民企融资支持再发力 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 建发股份 600153 CH 15.37 买入 招商蛇口 001979 CH 15.00 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 万科 A 000002 CH 17.20 买入 金地集团 600383 CH 12.10 买入 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 27.00 买入 鲁商发展 600223 CH 12.27 买入 华联控股 000036 CH 4.48 增持 资料来源：华泰研究预测 2022 年 11 月 09 日│中国内地 动态点评 民企融资支持第三弹，期待行业修复空间 据中国银行间交易商协会官网消息（11 月 8 日），交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。本次央行再贷款支持意味着民企纾困步伐逐步加大，我们期待更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐 1）A 股开发：招商蛇口、滨江集团、建发股份、万科 A、金地集团；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展；3）物管公司：保利物业、招商积余、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 央行再贷款全方位助力，预计支持债券规模达 2500 亿 本次民企发债融资的重点有三：1.由央行再贷款提供资金支持，并委托专业机构按照市场化、法治化原则予以支持；2.支持方式多元，直接购买债券纳入范围。本次除了通过担保增信、创设信用风险缓释凭证等增信方式，还可以直接购买债券的方式支持民企发债，方式更为直接；3. 规模可观。预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 年内房地产融资支持政策第三弹，彰显对民企最后护城河的坚守 2021 年末以来，央行和银保监会明确支持房企并购金融服务，部分优质房企债券融资用途突破借新还旧限制。2022 年来，截至目前已是第三轮支持政策加码：第一轮，5 月监管层鼓励通过信用保护工具助力优质民企融资破冰，主要集中在信用保护工具 CRMW 层面，合计发债 34 亿；第二轮即 8月监管层通过中债信用增进为优质民企新发境内债提供全额担保，支持力度更加彰显诚意。截至目前，龙湖集团、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉控股集团、 卓越集团等民营房企已成功发行由中债信用增进全额担保的境内债共 68 亿元，利率为 3.2%-3.5%。可以看出，支持规模逐轮扩大。 民企纾困步伐逐步加大，期待更大的供给与需求端政策空间 我们认为，民营房企销售/融资现金流循环收窄需要更多外力的帮助才能破解，本次央行再贷款支持意味着民企纾困步伐逐步加大，我们也期待后续能有更多的主动性政策出炉，以及需求端托底政策的配合，同日北京通州区域也出现了限购政策纠偏，我们认为后续的市场环境有进一步修复的空间。期待更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (28)(11)72441Nov-21Mar-22Jul-22Nov-22(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 重点推荐标的 建发股份（600153 CH，买入，目标价 15.37 元） 10 月 27 日公司发布三季报，2022Q1-3 公司实现营收 5646 亿元，同比+19.8%，归母净利35.8 亿元，同比+5.7%，EPS0.25 元。融资优势、充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长，股权激励强化成长动力。我们维持 22-24 年 EPS 为 2.17 /2.51/3.01 元的预测，其中 22 年房地产/供应链业务分别实现归母净利 29.84/35.41 亿元，大型房企和供应链企业对应 22 年 Wind 一致预期 PE 均值为 7.9/10.2x（前值 7.4/11.8x）；考虑多元折价，我们给予公司 22 年地产业务 6.7x PE（折价 15%，前值 6.3x），供应链业务 7.4x PE（折价 28%，前值 8.5x），予以目标价 15.37 元，重申“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 10 月 29日） 风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。 招商蛇口（001979 CH，买入，目标价 15.00 元） 10 月 30 日公司发布三季报，2022Q1-3 公司实现营收 894.8 亿元，同比+9.5%；实现归母净利润 29.6 亿元，同比-53.4%；EPS0.27 元。因毛利率降幅超我们预期，同时市场景气度影响下对减值损失的影响，我们将 2022-2024 年归母净利调整为 77.4/86.7/96.2 亿元，可比公司 2022 年平均 PE 为 10.6 倍（Wind 一致预期），考虑到公司优越的融资优势、逆周期拿地能力及其对未来成长空间的加持，我们认为公司合理 2022PE 为 15 倍，目标价 15.00元。维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 10 月 31 日） 风险提示：行业销售下行风险；园区开发业务周转低于预期。 滨江集团（002244 CH，买入，目标价 13.23 元） 公司 10 月 26 日披露三季报，1-3Q2022 实现营收 198.7 亿元，同比-19%；归母净利润 20.6亿元，同比+55%。我们预计 22-24 年 EPS 为 1.26、1.44、1.66 元。可比公司 2022 年平均 PE（Wind 一致预期）为 7.4 倍，考虑到公司销售、拿地和融资优势突出，是民营房企中的稀缺优质标的，我们仍认为公司合理 2022PE 为 10.5 倍，予以目标价至 13.23 元，维持“买入”评级。