房地产行业点评：民企融资再获支持，政策宽松进入加速期

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 方鹏 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 民企融资再获支持，政策宽松进入加速期 事件  2022 年 11 月 8 日，交易商协会表示会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资；预计可支持约2500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。同日，北京市通州区台湖、马驹桥地权取消“双限购”，执行北京市其他区域普遍执行的限购政策。 评论  民营房企获支持发债，主旨或在保交楼。中债增于 2022 年 5 月和 8 月两批次支持了部分优质民营房企发债融资，合计发行 103 亿元；11 月 1 日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司三部门召集 21 家民营房企召开座谈会，加大支持民营房企融资；而此次交易商协会表态继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（包含房地产企业），或有更多民营房企获得支持。需要注意的是并非所有民营房企都能享受利好，虽然此次支持发债融资除“担保增信、创设信用风险缓释凭证”方式外，较此前增加“直接购买债券”方式，但 5 月和 8 月民营房企获支持发债都需要较优质的抵押物，我们认为本身基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持概率更大。同时，我们认为当前民营房企面临的主要困境是销售下滑回款减少，支持发债很难解决其资金压力的根本来源，监管支持民营房企发债更多目的或是保交楼。  融资支持力度加大，期待“第三支箭”的支持。当前房地产行业面临较大的融资困境，房企债券发行量持续缩减，1Q22、2Q22 和 3Q22 房企公开债券发行金额分别为 1754 亿元、1772 亿元和 1841 亿元，分别同比-48.1%、-35.2%和-22.8%；而到期公开债券规模维持高位，2022-2024 年每年平均到期债券金额在 6000 亿元左右（2022 年达 6815 亿元）。此次交易商协会表态中资金支持由人民银行提供，且方式更多样，规模可达2500 亿元，后期或有扩容，支持力度较之前有所加大。在本次表态中提及“第二支箭”（2018 年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资），目前信贷、债券融资均有相关支持措施出台，对于“第三支箭”股权融资的支持或可期待。  政策宽松进入加速期，一线城市放松释放较强信号。北京台湖和马驹桥此前执行通州区严格的“双限购”，放松后执行其他区域普遍执行的限购政策，即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续 5 年社保或纳税可拥有一套住房。北京作为调控风向标城市，其局部地区放松限购，信号意义强烈，在此之前，一线城市中上海在10 月底也放松了临港新片区的限购政策。我们认为政策宽松正在进入加速期，“手里有货、货能卖动”的房企更能享受宽松政策带来的利好。 投资建议  我们认为中债增支持民营企业发债能缓解部分房企短期资金压力，但其更多目的或是保交楼；而宽松政策的加速落地，更加利好当前销售投资稳健的房企。首推主要布局重点城市核心板块的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等；稳健选择现金流安全且能保持一定拿地强度的头部央国企，如保利发展、中国海外发展。 风险提示  市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2022 年 11 月 08 日 房地产组 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 仅供内部参考，请勿外传行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................5 图表目录 图表 1：房企季度公开债（含海外债）新发行情况 ..........................................3 图表 2：房企季度公开债（含海外债）到期情况..............................................3 图表 3：受支持民营房企发债情况 ..................................................................3 图表 4：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................3 图表 5：港股地产公司 PE 走势.......................................................................4 图表 6：港股物业公司 PE 走势.......................................................................4 图表 7：覆盖公司估值情况 .............................................................................4 仅供内部参考，请勿外传行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表 1：房企季度公开债（含海外债）新发行情况 图表 2：房企季度公开债（含海外债）到期情况 来源：wind，国金证券研究所 注：海外债按当期汇率转化为人民币 来源：wind，国金证券研究所 注：海外债按当期汇率转化为人民币 图表 3：受支持民营房企发债情况 5 月 信 用 保 护 工 具 债 券 8 月 信 用 保 护 工 具 债 券 企 业 发 债 规 模 （ 亿 元 ） 企 业 发 债 规 模 （ 亿 元 ） 碧桂园 5 龙湖 15 龙湖 5 碧桂园 15 美的臵业 10 美的臵业 10 新城 10 新城 10 旭辉 5 旭辉 12 - - 卓越 6 来源：Wind，国金证券研究所 图表 4：A 股地产公司 PE 走势 来源：Wind，国金证券研究所 050010001500200025003000350040001Q182Q183Q184Q181Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q214Q211Q222Q