物业管理行业专题报告系列一：行业高速发展期，跑马圈地龙头先行

敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES东兴证券股份有限公司证券研究报告行业研究行业高速发展期 跑马圈地龙头先行 ——物业管理行业专题报告系列一2018 年 07 月 20 日 看好/首次 物业管理 深度报告 投资摘要： 物业管理行业发展历程分为四个阶段，初创期、传统业务发展期、转型探索期、高速发展期。物业管理行业诞生至 2003 年为初创期，行业发展迟缓，业务较为单一；2003-2012 年传统业务发展期，房地产业蓬勃发展，物业服务需求迅速提升，企业 开始尝试社 区增值服务 ，为未来 的业务多元 化打下基 础；2012-2017 年转型探索期，增值服务、社区平台、传统业务中引入新技术的价值被逐步挖掘，企业开始探索更多元化的发展模式，行业新盈利点显现；2017年以来，物业行业进入高速发展期，多元化运营带来行业整体盈利水平提升，以龙头分拆上市为标志的资本化运作助力行业集中度加速上升。 物业服务中传统物业管理占总收入 80%左右，业主增值服务则以 20%左右的收入贡献近 30-40%的毛利。传统物业服务通过智能设备、互联网技术的引入，进行精细化管理，提升基本住户体验的同时，实现成本优化。业主增值服务主要对业主提供商业、健身、养老、医疗、金融理财等服务，物业公司通过建立平台引入外部企业的方式，构建生态平台。由于物业公司天然在服务物理距离和时间频率上更具优势，那些消费半径更短、私人定制化色彩更浓厚、消费频率更高的服务，将成为物业公司新的价值挖掘点。 预测未来 5 年物业费用规模年化增长 12%，行业集中度加速抬升。假设在管面积增速、业态比重不变，预计 2023 年全市场物业费规模将达到 10621 亿元，较当前水平年化增长率 12%。百强企业平均在管面积增长幅度超过全行业，占行业比从 2014 年的 19.5%攀升至 2017 年的 32.4%。TOP10 物业企业收入占行业比从 2014 年的 4.4%上升至 11.1%。龙头企业在获取资本能力、构建服务平台、承接大体量、多业态项目上具有显著优势，行业将呈现强者愈强态势。 重点公司推荐：1）彩生活在平台建设上独树一帜，其核心为彩之云服务 APP和彩富宝支付 APP。平台内部实现业务联动，并向外直接输出平台服务，目前直接在管面积为 4.36 亿平米，而平台覆盖面积已达 9 亿平米；2）碧桂园服务依靠母公司并积极拓展第三方面积、非住宅面积，在管面积增长率领先行业；3）绿城服务主打高端业务，以卓越服务品质和较高的品牌认可度著长，客户满意度常年保持行业第一。积极推进智慧园区建设以提升管理效率，并准确定位业主自然衍生的美好生活需求，推广优质增值业务。 风险提示：房地产销售遇冷，物业市场规模增长不及预期；增值服务投资成本过高，盈利能力受挫；劳动力成本上升，挤压盈利空间。 行业重点公司盈利预测与评级 简称 EPS(元) PE 评级 17A 18E 19E 17A 18E 19E 绿城服务 0.17 0.19 0.25 47 40 31 强烈推荐 彩生活 0.39 0.40 0.49 21 20 17 强烈推荐 碧桂园服务 - 0.22 0.29 - 60 47 强烈推荐 分析师 谭可 010-66554011 tanke@dxzq.net.cn 执业证书编号： S1480510120013 行业基本资料 占比% 股票家数8 0.30% 重点公司家数 5 0.20% 行业市值（亿港元） 980 1.32% 流通市值（亿港元） 842 1.52% 行业平均市盈率 35 / 市场平均市盈率 11 / 港股主要指数走势图 资料来源：Wind,东兴证券研究所相关研究报告3,0003,5004,0004,5005,0005,5006,0006,5002013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-07恒生消费品制造行业指数东兴物业管理行业专题报告系列一：行业高速发展期 跑马圈地龙头先行 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源DONGXING SECURITIES目 录 1. 优质业务布局渐成，新兴增值服务助力行业起飞 ............................................................................................................................. 41.1 高速发展期已至，老树根基发新芽 ................................................................................................................................................... 4 1.2 业务多元化引燃新增长点，轻资产模式助力护航 ........................................................................................................................... 6 1.3 业务特性培育“现金牛”，细水长流保障盈利稳定 ............................................................................................................................ 9 2. 大行业小龙头格局已现，行业集中度稳健抬升 ............................................................................................................................... 102.1 居民追求品质生活，市场规模与深度同步成长 ............................................................................................................................. 10 2.2 行业龙头初起，业务扩张多元化增强 ............................................................................................................................................. 13 3. 资本助力并购圈地，科技打造平台式运营 ....................................................