物业管理行业：崛起中的朝阳行业

2018 年 7 月 26 日 睿智投资 敬请参阅尾页之免责声明 优于大市 黄程宇 电话: (852) 3761 8773 邮件: huangchengyu@cmbi.com.hk 文干森, CFA 电话: (852) 3900 0853 邮件: samsonman@cmbi.com.hk 中国物业管理行业崛起中的朝阳行业 行业发展提速。近年来，随着《国家新型城镇化规划 (2014–2020年)》的推进以及中国房地产市场持续发展，市场逐步进入存量房时代，为物业行业提供了广阔的发展空间。 在现代服务业的引领下，物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从单一物业服务向多元化业务发展。 整合加速，抢占先机。我们估计2021年，基础物业服务的市场将超过1万亿。目前物业管理行业仍处于分散阶段，公司众多。小规模的物业管理公司主要通过价格优势获取项目，因此盈利水平低，非标准化的管理也使得业务拓展能力较差。而大型物业公司通过标准化的管理、优质的服务质量和品牌效应，加快扩大业务规模，盈利能力稳中有升。加上近年来物业公司登陆资本市场，管理面积已经成为一项重要指标。在资本的推动下，大型物业公司纷纷加快对管理面积的拓展，收并购井喷，行业集中度不断上升，出现强者恒强，行业分化的趋势。 增值服务是新的增长点。目前，物业企业开展比较广泛的社区增值服务主要是社区 O2O。物业企业以自建的 APP 为载体，向社区居民提供生活服务类O2O，如家政、维修等。同时通过 APP 平台开展电商服务，销售商品。我们认为目前社区增值业务并没有形成固定或已成熟的商业模式。面对互联网企业的竞争，物业企业开展社区 O2O 的优势可能并不明显，但这并不改变物业企业在社区经济领域的发展，掌握社区入口优势以及与住户的近距离是其他互联网公司难以匹配的。从目前的情况来看，物业企业参与(1)社区教育及(2)房屋经纪市场的空间非常广阔。 我们给予中国物业行业"优于大市" 的评级，并预期规模型企业将继续保持高速增长。同时，我们也看到在市场避险情绪高涨状态下，由于物业行业的抗周期性以及基本面的持续向好，物业板块成为资金流入的标的。我们认为目前上市的物业企业中，首选背靠大开发商的规模型物业企业。估值水平持续提高，我们认为目前股价已经反映了市场对行业高增长的预期，目前主要的投资风险来自业绩的兑现，我们也看到上市物业企业纷纷加快收并购的步伐。我们继续看好增速高、估值相对较低、基数低空间大的公司，首选 雅生活 (3319 HK，买入)。 公司研究2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 2 1.1 行业综述 长久以来，物业管理行业作为服务行业，属于劳动密集型产业，集中度较低，盈利水平良莠不济。大部分规模型物业公司主要作为房地产母公司的附属公司或部门，为母公司楼盘提供后期物业服务，利润空间受到各方面限制。因此在很长一段时间里，物业行业受到的关注度并不高，与资本市场的关联也非常小。 近年来，随着《国家新型城镇化规划 (2014–2020 年)》的推进以及中国房地产市场持续发展，市场逐步进入存量房时代，为物业行业提供了广阔的发展空间。 在现代服务业的引领下，物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从单一物业服务向多元化业务发展。2014 年 6 月彩生活(1778 HK)在港上市，成为第一家上市物业管理公司，之后越来越多物业公司登陆资本市场。在资本力量的推动下，行业整合速度加快，集中度提升明显，行业进入跨越式发 展阶段。 1.2 发展历史 物业管理最早起源于 19 世纪 60 年代的英国。当时正值英国工业革命的大发展，大量农村人口涌进工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。英国人奥克维娅·希尔(Octavia Hill)在 1880 年至 1886 年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，并且收到了良好效果，当地业主开始纷纷仿效。这种“早期的物业管理活动”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。 1890 年，钢结构的建筑和电梯开始建造使用，美国等一些西方国家建筑材料和技术不断进步，出现了结构复杂，设施设备齐全的高层建筑，带来了运行管理中的建筑维护，设备保养，业主服务等技术性和管理性很强的工作，现代意义上的物业管理也应运而生。1908 年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 物业管理在我国首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。20 世纪 80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理首先由香港引入深圳。1981 年3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着中国现代物业管理行业的诞生。 我国物业管理行业的发展主要经历了以下三个阶段： 起步阶段：1981-2003 年 20 世纪 80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理作为市场经济的产物之一才由香港引入。深圳是我国物业管理的发源地，1981 年3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的正式诞生。此后，相关行业组织陆续成立，但由于缺乏统一的行业法规，物业管理公司的专业性仍然不高。 2018 年 7 月 26 日 敬请参阅尾页之免责声明 3 规范化阶段：2003-2014 年 2003 年 9 月 1 日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。2007 年 10 月 1 日《物权法》和修订后的《物业管理条例》同时颁布实施，这两部法律法规相辅相成，对物业行业很多方面都进行了规范，有效地弥补了旧《物业管理条例》的种种缺陷。物业管理行业开始走向规范化，专业化经营的道路。 市场化阶段：2014 年至今 2014 年 12 月 17 日，国家发展改革委印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样化服务，为物业服务行业带来更大的发展空间，标志着物业管理行业开始进入市场化的阶段。 图 1：行业里程碑 年代 事件 起步阶段 1981 深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生 1991 第一个业主委员会组织成立 1993 第一家物业管理协会成立 1994 第一部全国性物业管理部门规章颁布 2000 中国物业管理协会成立 规范化阶段 2003 我国第 1 部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业