REITS专题：REITS来了，投资价值怎么看？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 REITS 来了，投资价值怎么看？ 证券研究报告 2021 年 06 月 11 日 作者 孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 孟万林 联系人 mengwanlin@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：长汽转债，全球知名 SUV制 造 企 业 - 申 购 建 议 ： 积 极 参 与 》 2021-06-10 2 《固定收益：国微转债：芯片设计领军者，受益物联网时代-申购建议：积极参与》 2021-06-10 3 《固定收益：市场会选择什么方向？-天风总量联席解读（2021-06-09）》 2021-06-09 REITS 专题 首批 9 个 REITS 项目底层资产优质、运营成熟，已经具备比较稳定的现金流，且几乎均来自中东部的一二线核心城市或其周边城市。优质的底层资产使得市场认可度整体较高，公众认购热情高。 REITS 投资价值判断的核心是资产估值，首批上市 REITS 项目均采用收益法估值，即对未来现金流进行折现。收益法下，需要重点关注受益期限、未来收入及预期增长、运营成本、折现率等。首批 REITS 项目未来收入及预期增长、运营成本等预期相对合理，折现率整体较高，但部分项目受益期限较短。综合来看，首批 REITS 具备较高的投资价值，近两年预期分红比例较高，提高了收益的确定性和吸引力，市场也给予了大部分项目溢价认购。 受收费权期限和土地使用权期限影响，大部分底层资产的期限相比于基金存续期较短。这导致基金存续期将面临两个问题：一个是资产到期后续期成本不明，收费权类的基础资产续期成本可能较高；另外，评估中的现金流非永续，项目价值将逐渐归零，可能影响基金市场价格。 从海外 REITS 市场表现来看，REITS 收益表现好，美国、新加坡、香港 REITS指数均长期跑赢大盘股指，但在市场波动较大的时候，REITS 指数回撤同样较大，抗风险能力较弱。国内 REITS 与海外 REITS 市场既有相似性，但又要辩证看待。 首批公募 REITS 上市，整体具备较强的权益属性；而由于收入依赖于底层资产的运营收入，因而其未来现金流会相对稳定；风险整体介于股和债之间。 目前来看，首批 REITS 机构参与多，公众认可度高，前期交易或相对活跃，市场流动性较好，可以适当参与二级市场交易。但后续走势仍需要持续的优质资产上市，提振市场情绪，提升资产流动性。 风险提示：基础资产运营风险，市场交易流动性超预期，资产估值波动超预期，基础资产续期成本不确定 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 首批 REITS 怎么样？ .................................................................................................................... 3 1.1. 首批 REITS 项目概况 ...................................................................................................................... 3 1.2. 基础资产如何估值？ ..................................................................................................................... 4 2. 首批 REITS 投资价值如何？ ....................................................................................................... 4 2.1. 折现率 ................................................................................................................................................. 4 2.2. 期限及收入预期............................................................................................................................... 5 2.3. 首批 REITS 的投资价值 ................................................................................................................. 7 2.4. 战略投资者构成............................................................................................................................... 9 3. 海外 REIT 表现如何？ ................................................................................................................ 10 3.1. 美国 REIT 市场................................................................................................................................ 10 3.2. 其他海外 REIT 市场 ...................................................................................................................... 12 4. 小结 ............................................................................................................................................... 14 图表目录 图 1：各 REITS 项目折现率 .....................................................................................